下面是小编为大家整理的物业工程节能降耗方案与措施8篇,供大家参考。
篇一：物业工程节能降耗方案与措施
XXX 有限公司 编号：XXXX-GC-04 版
本：1.0 生效日期：
管控 体系文件
节能降耗管理制度
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风之大陆
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节能降耗管理制度
编
号：XXXX-GC-04 版
本：1.0 生效日期：
1 1. 目
的
合理有效地利用能源，降低能源消耗，为公司节约运行成本。
2. 适用范围
适用于公司各项目的节能降耗管理。
3. 术 语和定义 无。
4. 职责权限
4.1 总部 工程管理部
1) 负责了解市场最新节能措施和理念，组织节能技术与管理研究。
2) 审核各项目上报的节能降耗相关报表、计划与方案。
3) 组织开展公司节能降耗专项活动，发掘节能改造机会。
4) 指导、监督各项目节能降耗的统计、分析与管理工作。
4.2 物业服务中心工程组
1) 负责统计项目各区域能源数据，并进行对比分析。
2) 负责项目空调与配电系统的效能评估，编制相关报告。
3) 负责根据项目具体情况制定节能计划，并组织落实。
4) 负责节能改造具体实施方案的编制与落实，并负责节能改造效果评估。
5. 管理规定
5.1 能耗统计 与分析
5.1.1 物业服务中心工程组应每月统计项目各功能区域电、水、油、气等能源数据，并进行月度、年度同期对比分析，为设备日常管理、节能改造等提供数据支持。编制能耗消耗同比环比统计表次月 5 日前经物业服务中心负责人审核后，报工程管理部备案。
5.1.2 物业服务中心工程组每年 10 月 30 日前依据本年度用电、水、油、气等能源消耗实际情况，制定下年度《能源节约目标以及实施方案》，明确水、电、油、气能源消耗的具体控制目标、管理措施、责任部门、完成时间等。方案具体报批程序：物业服务中心负责人审核，工程管理部审核，公司领导审核、审批。
5.2 设备效能评估
5.2.1 空调系统效能评估
节能降耗管理制度
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号：XXXX-GC-04 版
本：1.0 生效日期：
2 1) 物业服务中心工程组应连续观察制冷及制热各区域的温度、湿度情况，记录各空调主机的最大负荷量，观察空调末端与主机的匹配情况。
2) 物业服务中心工程组每年 10 月 30 日前根据观察和记录的结果并结合历年的数据，对空调方案、设备选型（含冷热源设备大小、选型）进行适宜性评价，同时评估空调系统设备的效率下降是否仍处于正常状态。
5.2.2 配电系统效能评估 1) 物业服务中心工程组应连续记录各供电区域面积、运行时间段、签约负荷指标、峰值负荷发生和持续时间段，记录各变电所变压器装机容量、变压器最大、最小、平均负荷率，记录项目整体的用电情况（含设备安装容量、峰值负荷及持续时间、月用电量、运行时间等）。
2) 物业服务中心工程组每年 10 月 30 日前根据记录的结果并结合历年的数据，对项目配电系统的方案、选型进行适宜性评价，同时评估配电系统是否能满足未来一定时期内的使用要求，为是否需要大中修或改造提供参考意见。
5.3 节能改造 管理
5.3.1 工程管理部每年组织公司各物业服务中心工程组开展一次节能改造建议活动，确定各项目的节能改造项目。
5.3.2 物业服务中心工程组根据确定的节能改造项目，提出具体的节能改造方案（包括技改措施、资金预算、节能预期效果、回收期限等），按《组织权责手册》报批。
5.3.3 节能改造方案审批通过后，物业服务中心工程组负责制定出具体试验方案并组织节能改造具体实施。试验方案内容包括：项目名称、项目负责人、试验方法和条件、试验完成时间、估计试验费用、故障解决预案。
5.3.4 节能改造完成后，物业服务中心工程组测试节能效果，编制《节能改造效果评估报告》，报物业服务中心负责人审核，工程管理部审核，公司领导审核、审批，工程管理部备案。
6. 相关附件
附件一：节能管理常用措施（参考）
7. 相关记录
7.1 水、电抄表记录 7.2 能耗消耗同比环比统计表（无固定格式）
7.3 能源节约目标以及实施方案（无固定格式）
7.4 节能改造方案及节能改造效果评估报告（无固定格式）
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3 附件一：节能管理 常用 措施 （参考）
1. 用电节能管理措施：
1.1 实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。
1.2 提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达 0.9 以上，具体措施有：
1) 强电专业各值班人员需按上级制定的目标、指标，认真做好节能降耗工作。
2) 强电专业各值班人员必须加强对设备的巡视、检查和维护。
3) 依照外界负荷的变化，及时调整补偿，确保设备运行正常。
4) 密切注意无功计量表的转向。
5) 巡视中应注意补偿功率表、补偿组数、指示灯和电流表等运行参数及状态的变化。
6) 在对电容柜进行保养时，需断开组数及指示灯，确认放电后，再进行对接触器、电容器、接地装置的检查。
1.3 照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。
1.4 大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。
1.5 临时用电由使用部门提出申请，经工程部审批后，方能按排安装使用（外来单位申请使用水电要收取费用），用毕应立即拆除。
2. 空调 节能管理 措施
2.1 响应国务院办公室发出《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》，要求公共建筑内夏季室内空调温度设置不得低于 26℃，以节约能源、保护环境。
2.2 加强各房间门窗管理，避免冷气外泻。
2.3 各项目暖通工程运行人员需定期对中央空调系统进行整体运行检讨，根据具体季节气候特点适时调整中央空调的运行状态，保证整个中央空调系统出于合理安定化运行，避免因不适当的运行状态造成的能源浪费 3. 用水节能管理措施：
3.1 主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。
3.2 建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。
3.3 用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。
3.4 绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。
3.5 严禁私接、私拆用水设施。
篇二：物业工程节能降耗方案与措施
节能降耗方案与措施一、物业自用能耗的节能降耗方法
（一）物业办公水电能耗
1、办公室照明灯具使用
在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
连续照明在 2 个小时（含 2 个小时）以上的地方，采用节能灯照明。
阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。
2、办公设备使用
在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3、空调使用
夏季室外温度达到 30 摄氏度（含 30 摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。
空调开启时间为上午 9：30-11：30，下午 14：00-16：00；使用时间严格控制在 4 小时之内（含 4 小时）。
空调制冷温度设定在 27 摄氏度（含 27 摄氏度）以上。
4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
5、卫生间用水、用电
办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。
卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗
1、严肃住宿纪律，到点熄灯。
宿舍熄灯表
备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走
关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。
3、采用节能灯照明。
4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。
5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。
二、大厦公共区域照明设施运行的节能降耗方法 （一）大厦室内公共照明设施运行能耗
1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。
2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯。
3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。
（二）大厦日常室外公共照明设施运行能耗
1、工程部依据项目所处阶段，根据计划时间表，制定大厦室外公共照明每月开启关闭时间表，报物业服务中心总经理审核后，由专业主管指定专人具体执行。具体执行如下：
（1）项目正常运行阶段
大厦室外照明运行时间表 （见运行计划）
备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。
2、大厦内其他常用照明设施，工程部经理也要指定专人制定严格运行时间表，由专业主管组织专人执行。（见运行计划）
三、大厦共用配套设施能耗的节能降耗方法
（一）电梯运行能耗
1、电梯运行能耗未单独由业主支付
电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。
如分区电梯，可采取下列措施控制用电能耗：每个区除留一台值班电梯 24 小时运行外，其他所有客梯 8:00-20:00 开放使用，晚上 20:00-第二天早上 8:00 关闭，避免电梯在非办公时间有人外招反复启停造成能源浪费。
夏季室外温度达到 30℃（含 30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依
据下表并结合实际情况执行。
备注：空调具体运行时间依据大厦的实际情况，由工程部经理具体安排，专业主管负责执行。
（二）地下车库照明设施运行能耗
1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。
2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。
3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。
4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。
5、连续照明时间达 4 小时以上时，应使用 LED 节能灯具。
（三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗
在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备 24小时运行。
四、环境节能降耗的方法
（一）水系景观、景观照明运行能耗
水系景观（含喷泉、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止 24 小时运行。具体执行如下：
1、水系景观、景观照明
（1）项目正常运行阶段
水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。
重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：
（2）水系景观、景观照明等开启后，禁止 24 小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。
（二）节日亮化用电能耗
1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。
2、节日亮化应结合大厦内景观、照明设施进行。
3、工程部制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止 24 小时运行。具体运行如下：
（1）项目正常运行阶段
备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，一般运行时间不得超过 8 个小时，并与大厦照明设施相辅使用。
备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与大厦照明设施相辅使用。
4、水系景观、景观照明开启后，禁止 24 小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。
（三）水系水体更换
水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经物业经理许可后，方可进行更换。
水系一般全年运行，原则上每月进行 1 次水体更换。
具体更换周期可由保洁主管，依据水体实际维护情况适当延长 5 天左右。
（四）绿化能耗
1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。
2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。
3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。
五、计量设备安装
大厦内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：
（一）对能源消耗进行计量，为大厦能源消耗测算提供数字依据。
（二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。
六、监督检查
（一）行政部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。
（二）办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；各部门负责每季度组织一次内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。
篇三：物业工程节能降耗方案与措施
style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium;">篇四：物业工程节能降耗方案与措施
节能降耗节能降耗管理方案
一、从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯；
管理工作中，要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费，从一点一滴做起。例如：办公室温度都设定在 26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。
（1）在早期介入，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给业主提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。
（2）工程设备老化、需要更新改造的，及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。
（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助业主算账，采取不同方式解决。例如与供货商协商，如先支付一部份设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分 2-3 年内偿还。这些节
能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动；
把“节约能源，降低能耗”作为重点工作，下发通知要求：
（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。
（二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。
（三）坚守岗位认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。
1、专业人员重点控制所管理项目用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。
2、内保人员重点监控楼层在无人时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。
3、保洁人员注意卫生间自来水使用状态，杜绝长流水。
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
（四）有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。
1、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。
2、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时
段，节省每一度电。
3、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。
4、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。
（五）做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用
电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。
四、建立业主参与机制，鼓励业主参与；
五、加强设施设备的维保管理工作，落实并完善各项流程和制度。
对相关作业规则和标准做好做细设施设备的维保工作，延长使用寿命；节能固然要依托物业硬件，然而真正要实现节能目标，还是要依靠软件节能管理，首先应对物业管理的能源消耗作一个分析。物业管理消耗的能源主要分为以下几种：
1、公共用电；
2、公共用水；
3、发电机燃油。
这其中以公共用电为最大头。所以节约能源应着重抓节电。而公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：
1、加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费；对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。如使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益。
2、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；水泵的节能应选用合适的
加压设备，采用变频技术，用 PLC 进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量。
六、选择价格合理的维修材料供应商，降低材料费用严格控制维修成本。
为贯彻实施节约的措施，达到降耗增效的目的，在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行培训与考核，为控制和降低能耗，管理处应采取积极有效的措施，使节能工作既能形成了一定的声势，又能取得了较好的效果。同时，各部门设立节能监督员，负责对员工
及本项目各个区域进行节能监督检查工作。
此外，管理处还可通过制订《创建节能实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动公司全员参与，以节约为工作准则，大到主要设备检修，小到一滴水、一度电，处处都算经济账；设定节能检查日，开展节能竞赛，检查并评估员工的节能习惯；与业主现场交流日常生活中如何节约；并对在节约方面成效显着的员工与业主进行公开表扬与致敬等措施。要想切切实实地把节能工作深入细致地做好，必须正视各方面存在的问题，寻找出一条共赢的节能道路；就必须从自我做起，在让业主满意我们服务的同时，尽量节约能源，为建设节约型社会而努力。
篇五：物业工程节能降耗方案与措施
公司节能降耗活动方案一、目的
为了更好地落实执行各管理处和职能部门制定的节能降耗管理办法，促进公司员工提高节能降耗的意识，并在工作中自觉执行，进一步提高经济效益，特开展该活动。
二、工作目标
坚持以创建节约型物业为目标，不断转变管理观念，拓展节能空间，强化节能措施，做好能源节约和高效利用工作。根据物业管理工作性质，对物业管理工作中的水、电、煤能源消耗，设备设施维修保养消耗，办公用品消耗等方面全方位 涎 进行有效控制。在 愈 公司范围内，力争 背 达到月度节约 35 误 00 元，全年节约 噪 42000 元的目 蹋 标。
三、工作措施 豁
（一）健全机构， 蚁 加强领导
成立 藏 公司节能降耗工作 鹤 领导小组，组成人 牟 员如下：
组长：副 卞 组长：成员：各管 偿 理处负责人
（二）
铬 强化措施，科学降 怎 耗
1、优化工 贫 作机制。各部门严 慨 格按照本部门的节 候 能降耗
办法认真实 恐 施，加强管理，狠 亲 抓落实。综合管理 照 部对各部门的节能 暑 降耗明确目标，在 磅 测算的各项指标消 微 耗标准下，每季度 赢 考核一次。
2 漓 、加强工作人员培 存 训。各部门抓好工 醇 作人员培训，有效 麦 提高设施和资源的 忱 利用效率，不断提 寅 高对各种设施设备 锨的保养和维修能力 宣 ，确保设备设施科 步 学使用，正常运转 槛 ，减少维修成本开 终 支。
（三）制定计 粤 划，统筹安排 第一 沼 阶段：制定初步计 讶 划。
各管理处 胳 根据自身的特点自 火 行编制年度节能降 噪 耗方案，并上交至 宜 公司工程部。
实施 杯 时间：3-4 月
第 携 二阶段：活动小组 蒋 总结方案。
由 桔 综合管理部牵头公 金 司工程部召开节能 支 降耗研讨会，根据 厦 各管理处上交的节 营 能初步方案，进行 坷 分析讲评。采纳其 水 中的合理化建议， 草 根据讨论结果编制 寻 最终年度总司节能 台方案。
实施时间：
庚 5-6 月
第三阶段 咳 ：开展培训，全员 挂 参与。
各管理 有 处根据公司最终节 帚 能方案，组织全体 斋 员工进行培训，灌 感 输节能意识，强化 凛 工作责任，细化工 茧 作措施，专人督查 笼 考核，形成工作合 胀 力。
实施时间：6 伪 -12 月
四、年终 馅 统计，总结分析。
媒
年末由公司工 兄 程部负责对各管理 忿 处的节能降耗实施 锐 结果进行数据统计 谐 及测评，编制公司 胎 年度节能降耗总结 饮 报告。
篇六：物业工程节能降耗方案与措施
业管理常用的节能措施物业管理本是一个微利性行业在不断提高服务质量的同时如何开展开源节流、节能降耗工作是物业管理企业健康发展的根本保证。下面谈谈物业管理几种常用节能措施及手段谨供参考请大家指正。
公共照明系统的“绿色革命”
我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下通过科学的照明设计采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器改造公共照明系统节约用电减少污染达到高效、舒适、安全、环保的目的。
“绿色照明”要注意两个方面一方面是灯具的选择另一方面是开关控制设备的选择并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯用时间继电器开关控制大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯用普通开关控制楼梯走廊及通道可选择白炽灯用触摸开关或感应开关控制需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
变频控制系统在机电设备中的节能作用
变频设备是通过实现电动机无级调速以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中通过变频调速技术电梯可以获得最大程度的舒适感而且能耗大大减少可靠性也得到很大的提高这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此当空调、电梯、水泵用量大时一味减少运行不是办法可以采取变频节能方法保障设备运行正常满足业主需求。
供水系统的节能方法
供水系统的节能主要有两个方面一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件另一方面是要保持经常巡视 及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是供水系统出现问题会立即造成浪费而且越拖延浪费越严重。因此日常检查维护对于供水节能来说尤为重要一旦等到出了问题再维修浪费已经形成且无法挽回。
水电计量表具的量化管理
现阶段 公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作是物业管理公司负责的。因此做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据做到先计量、后分析再平衡采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量通过水、电的量化管理迅速查出问题所在保证节能工作的顺利开展。
如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中 并在各管理处加以推广将给公司的物业管理工作带来较大的促进。
篇七：物业工程节能降耗方案与措施
五章节能降耗管理
第一节
建立节能降耗管理体系
在全球经济走弱的形势下， 各种能源价格日 益上涨、 物业服务费不断下调的现状下，物业公司的利润空间已经非常小了 。
在这种情况下， 怎样才能保存并扩大物业公司的生存空间呢。
开展节能降耗， 构建低碳物业无疑是一个非常重要的途径。
一、 建立健全能源管理机构 为了落实节能降耗工作， 必须有相对稳定的节能管理班子， 管理和监督小区能源的合理使用， 制定节能计划， 实施节能措施， 并进行节能技术培训。
企业能源管理机构应以企业领导挂帅， 由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。
二、 实行节能降耗目 标管理 （一）
建立节能降耗标准和目标 物业公司进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准。
1． 节能降耗标准和目标要解决的问题 节能降耗标准和目标要解决以下问题：
（1）
使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气？
（2）
使用什么测量仪器？
（3）
用什么测量方式？
（4）
用什么样的计算模型进行节能效益计算？
（5）
如何测量？
（6）
如何计算节能效果？
对这类问题必须建立相应的企业标准。
2． 制定节能降耗标准和目标的依据 制定节能降耗标准和目标的依据是：
（1）
要参照《综合能耗计算通则》、《企业能耗平衡通则》、《评价企业合理用电技术导则》、《节电措施经济效益计算方法评价方法》、《风机监测标准》 和《水泵监测标准》 等国家和地方的标准。
（2）
要横向按本行业中先进物业公司同性质的物业项目为参照， 纵向按照本企业上年同期水平实际消耗水平为依据， 核算合理的技术改造节约额度， 确立年度节能降耗的各项定额目标。
3． 节能降耗标准和目标建立的要求 （1）
对涉及能源消耗的项目要建立定额手册， 按月核减定额目标。
（2）
在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后， 企业还要定期动态地调整定额， 使之不断适应本企业的需要。
节能降耗目标的制定不能保守， 也不能冒进。
目 标太高达不到， 既浪费了人力、 财力，又挫伤了员工的积极性， 还有可能使企业错失生存发展的机遇； 目标太低， 起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用， 没有实施价值。
（二）
节能降耗目标分解 企业制定节能目标后， 要将节能降耗定额目标按月、 按专业分解落实。
要层层分解到基
层， 与经济效益挂钩， 使全体员工完成自身 的节能降耗分目标， 从而完成企业的整体节能目标。
（三）
对节能降耗目 标的实施过程进行控制 为保证企业节能降耗目标的实现， 需要对节能降耗目标的实施过程进行控制。
1． 做好能源消耗的原始记录、 建立能耗台账 （1）
企业各个部门应认真做好能源消耗的原始记录、 建立能耗台账， 并按规定向企业报送能耗定额考核情况。
（2）
用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因， 并按规定向企业报送定额消耗能源分析报告， 制定整改措施， 以利节能降耗。
2． 进行严谨的财务日常核算 企业要进行严谨的财务日 常核算。
采用按目 标预算与实际支出情况进行对比分析的方法， 对能源消耗支出进行分析、 找出差异、 寻求解决的办法。
3． 执行节能降耗考核与评价制度 还要严格执行节能降耗考核与评价制度， 以便按照成本分析结果实施奖惩。
通过严格的考核， 必然能调动各部门对节能降耗的高度重视。
但在具体实施过程中应注意到， 物业公司属于服务行业， 提供给业主的产品就是服务。
因此， 在完成节能降耗目标的过程中， 不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下， 应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司一定要建立相应的制度和标准。
三、 建立激励机制 物业公司降耗属于典型的全员活动， 真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、 领班和员工。
因此， 物业公司对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。
而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识， 如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情， 为企业的节能降耗目标而努力， 这就是激励问题。
激励方式有许多， 例如金钱激励、 目标激励、 关心激励、 参与激励、 工作激励、 赏识激励和惩罚激励等。
四、 组织节能降耗培训 由于许多物业公司以较低薪金雇佣的操作人员没有经过设备运行管理及节能降耗方面的系统学习， 只掌握了系统中单个设备的运行方式， 对整个系统的工作原理不甚了解， 在遇有情况变化时很难做出及时科学的处理。
因此， 企业应当把员工节能降耗培训列入企业人力资源管理的一项重要内容。
培训的内容要根据具体情况而定， 一般有下列几个方面：
1. 国家的能源法律、 政策、 指令、 标准和规定等内容的培训；
2. 能源技术管理基础知识的培训。
如用电、 用水、 用煤、 用油、 用热、 用气等节能技术管理的培训；
3. 能源技术管理的方法和手段的培训。
如能源的计量与测试、 能源消费的统计分析、 微机在能源管理上的应用、 能耗计算方法与分析以及能耗定额制度等；
4. 能源经济分析基础的培训。
如能源消费经济活动效果的计算和分析， 节能工程投资经济效果的计算和评价等。
企业要根据培训的对象、 需要的时间来确定培训方式， 比如， 采用专题报告会、 节能系列讲座、 交流研讨会等方式。
五、 建立业主参与机制， 鼓励业主参与 物业节能降耗的工作是社会活动， 涉及到各家各户。
对企业、 业主、 社会来说， 节能降耗是一项“多赢” 事业。
因此， 不仅要激励员工参与， 还要鼓励广大业主、 用户积极参与。物业公司的员工和广大业主、 用户 相互结合， 互补互动， 正确决策， 就可以真正实现物业节能降耗。
业主参与节能降耗包括自用物业和公用物业两个方面。
物业公司一方面要在小区内
开展节能宣传教育， 加大可持续发展、 绿色消费、 绿色文明等新理念的灌输力度， 提高业主、用户节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性； 另一方面， 要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、 参与权和监督权， 建立相关制度， 使业主参与真正落到实处。
第二节
节能降耗的四大措施 一、 行为节能 行为节能， 就是人为的节能。
物业公司要注重对员工的能源节约意识的培养， 可在不同的场合、 通过不同的途径对能源节约的意义进行宣传， 使节能成为每位物业管理服务人员的自觉行动。
让每一个员工都认识到：
节能是每位物业管理服务人员的义务， 节能也要靠全体物业管理服务人员的主动参与和相互配合。
物业项目的节能工作不仅仅是某几个领导的事，也不仅仅是某个部门的事， 而是物业项目 全体物业管理服务人员的共同责任。
凡是遇到浪费能源的事， 物业管理服务人员都有责任加以制止和纠正； 凡是遇到节约能源的事， 物业管理服务人员都应当积极去做。
要营造一个人人关心节能、 人人参与节能的工作氛围和环境。
二、 设计节能 设计节能， 就是在开发商楼房设计和建造初期， 物业公司就要介入， 为设计单位和开发企业提供建设性的意见， 使其所开发的楼盘项目向着节能环保的方向去设计和建造。
这样不仅能使建筑逐渐实现节能， 而且对后期的物业管理也是一个很好的铺垫。
尽早介入是做好物业项目节能工作的有效措施。
对物业公司而言， 物业项目的节能工作绝不能等到物业项目 接管后才开始运作， 而应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。
要做好物业项目的节能工作， 首先要做到物业项目这个产品是节能的， 也就是说这个物业项目所选用的设备全是节能设备、 所用的材料都是节能材料， 它的电气线路、 各种管道、设备的选型、 设备的数量等各个方面都要考虑节能的需要， 体现节能的思想。
物业管理人员比工程设计人员、 工程施工人员、 工程管理人员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况， 具有比较丰富的节能经验和节能体会。
物业管理的尽早介入， 就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中， 用以弥补设计和施工的缺陷， 从而使物业项目 这个产品能够更加节能， 为做好物业项目 的节能工作打下基础。
四、 技术节能 技术节能是做好物业项目节能工作的有效方法。
（一）
什么是技术节能 技术节能包括两层含义：
（1）
运用专业节能产品， 从而达到降低能耗的目的。
（2）
运用技术方法达到降低能耗的目的。
技术节能是做好物业项目节能工作的重要方法。
（二）
技术节能的具体措施 物业项目可以分成两类: 一类是新建物业项目 ， 一类是已经投入使用的物业项目 。
无论是新建物业项目还是已经投入使用的物业项目 ， 待物业管理能够介入时， 物业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束， 这时再想通过改变设计而达到节能目 的， 已经为时已晚，但是物业公司可以做好以下工作：
（1）
根据自身的节能经验、 体会和财务承受能力， 运用技术方法， 对物业项目 的设备设施进行节能改造， 从而降低物业项目的能耗。
（2）
调整有关设备的运行参数， 降低物业项目的能耗。
（3）
建议业主或物业经营人投入一定资金， 加装专业节能设备、 淘汰高耗能设备而代
之以新型节能设备。
（4）
使用节能产品。
技术节能的方法很多， 关键是我们要善于去学、 善于去想、 善于去做。
五、 改造节能 改造节能， 就是对现有设备进行技术改造和更新， 使其实现最佳节能效果的一种节能行为。
这方面的改造内容比较多， 目前就我们管理的项目 来说， 高能耗的设备、 设计不合理等现象还是普遍存在的。
诸如制冷机组选配过大、 水泵的流量和扬程不匹配， 以及楼体围护结构、 保温、 照明等问题， 都涉及到能源的节能降耗问题。
（一）
改造节能的资金问题 对设备进行改造通常都要有一笔可观的初期投入资金， 启动资金已经成为制约改造节能项目快上马、 早见效的关键问题。
为解决这个问题， 物业公司可以在企业内部建立节能基金。拟建设的节能降耗项目以借款的形式从节能基金中取得， 项目完成后再根据该项目获得的节能效益分期还款。
（二）
改造节能的技术问题 在节能技术改造中的还有一个难题就是技术问题， 要制定合理的、科学的技术改造方案，必须要具有一批技术精尖的、 各专业齐全的技术人才， 但绝大多数物业公司受管理成本的限制， 不可能配备大批的高级技术人员。
为解决这一问题， 可从以下方面着手：
1． 集中公司的技术人才， 成立了工程专业技术委员会 委员主要来自公司内部在职或退休的经验丰富的工程技术人员， 一般工程技术人员申请加入工程技术委员会， 必须通过总经理办公会的审核认定。
委员会利用定期会议、 网络交流平台等形式开展节能降耗工作， 并参与对项目节能改造方案的审定、 实施和验收工作。
2． 聘请外部专家对公司的节能改造工作给予技术指导 物业公司可以根据楼宇的机电系统的配置， 聘请相应专业的技术专家， 一方面他们可以为节能改造工作方案进行诊断， 另一方面可以为公司的技术人员进行能源管理工作的技术培训。
3． 加强与外部的沟通、 联系 加强与政府或社会团体的沟通， 进行信息的交流和信息跟踪。
同时也可以大学院所合作建立能源管理实验室， 重点帮助解决在能源管理中遇到的技术及工程问题。
第三节
节能降耗管理制度、 表格、 文本 一、 物业公司节能降耗方案 物业公司 节能降耗方案 一、 目 的 为了 降低成本杜绝浪费增加公司 经营收入提高物业公司 的经济效益和社会效益公司 应要求各部门全体员 工全面深入地开展开源节流活动。
二、 适用 范围 适用 于本公司 各部门 及各物业项目 的节能降耗工作。
三、 管理规定 （ 一）
宣传和引 导 公司 要加强“开源节流、 厉行节约” 意识开展开源节流活动的宣传和引 导， 通过广泛的宣传教育使公司 全体员 工充分认识到开源节流活动的必要性和紧迫性从而统一思想统一行动在公司 各部门员 工中 逐步树立成本观念和竞争观念自 觉加入到开源节流降低成本提高公司 的市场竞争力。
（ 二）
及时对开源节流活动效果进行检查、 评比、 奖励
1． 对各部门 开源节流活动工作开展的情况与实际成效进行检查、 评比。
2． 对于开源节流活动取得显著效果的部门开源节流活动监督、 评比小组提请公司 按节约成本或带来的直接额外收入的一定比例给该部门进行奖励。
3． 对于开源节流活动开展情况不佳成效不明显的部门按公司 相关规定进行处罚。
4． 发动全体员 工提交《开源节流提案单》、 发电子邮件、 当面交谈等方式积极为开源节流活动献计献策提出合理化建议对于建议采纳后取得了 明显成效的员 工按降低成本或带来的直接额外收入的一定比例进行奖励。
5． 可举办一些以“开源节流奉献中洲” 等为主题的征文比赛活动并对比赛中 征文优秀作品给予一些奖励。
（ 三）
主要成本控制规定面
1． 人力成本
物业管理作为劳动密集型的微利行业面对当前通货膨胀日 益加剧、 人力成本不断提高的新形势厉行节约、 降低成本尤为重要。
物业公司 60～ 70%的成本就是人工费。
（ 1）
在设计岗 位时应做到合理安排增加部分技防设施代替不必要的固岗 位也可由巡罗岗 增加重点部位的巡查频率等。
（ 2）
在人员 招聘时就应做到宁缺勿滥特别物管公司 的管理人员 、 技术工种员 工应择优使用 选择一专多 能型人才减少不必要的外派维修人工费。
（ 3）
控制国 家法定节假日 的加班人员 减少不必要的双倍支出。
2． 工程成本控制方面 （ 1）
在设计施工及时向开发商建议使用 节能、 环保的材料、 灯具。
（ 2）
对已建成使用 中 的设备、 ...
