展馆管理方案(全面完整版) 展馆管理方案(全面完整版)(可以直接使用，可编辑全面完整版资料，欢迎下载）管理大纲一、整体管理方案天津市规划展览馆位于河北区博爱道3下面是小编为大家整理的展馆管理方案(全面完整版) ,供大家参考。
展馆管理方案(全面完整版)
(可以直接使用，可编辑
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管理大纲
一、整体管理方案
天津市规划展览馆位于河北区博爱道30号，2021年1月23日正式开馆，规划展览馆主体结构类型为钢筋混凝土框架，建筑面积30998．26㎡，其中地上建筑面积14955㎡，地上布展面积约10000㎡，地下二层，地上三层，局部四层，建筑物总高度为22．4m。一至三层为展区，共分为十六个展区，局部四层为办公区。
天津市规划展览馆不仅为城市规划精细化管理提供了有力支撑，成为政府规划决策与社会各界沟通的桥梁，为国内外专家、城市投资、建设者提供学术报告、规划咨询的场所，也成为普通市民了解、参与、监督城市发展的最系统、直观、生动、快速的有效途径。因此，我们将基于项目本身的规划设计理念，使物业管理服务的软件与项目配套的硬件设施完美融洽，通过预防、预判、预演使各类故障隐患在萌芽状态得以解决，来提升设施设备有效的运行。在管理上要求体现的是便捷的配套服务、专业的客户服务、安全舒适的参观环境。
（一）房屋及设备、设施管理方案
1、工程日常巡查与维护计划
（1）巡查计划(巡视方式为设备制巡视方式)日常维修
序号
类别
项目
计划
墙灯
1）按作业规程维护；
1照明
每季检修2）对于破1）线路无老化；
2）照明设施清洁完好；
3）灯具施工方案
标准
实施效果
1）保持灯具外观良好；
2）照明系统正常有效启用；
损灯具及投光灯
线路一遍。老化线路进行更换。
技术标准。
3）照明其他照明
设施线路正常完好。
排水管
消防设施2及排水管网
水泵结合器
1）排水管施工技术标准；
2）消防设施施工技术标准。
1）管道畅通，无堵塞；
2）无泄露；
3）消防设施正常有效。
标识牌
公共3标志设施
警示牌
每周检查一遍，及时维修。
工程人员按相关维修规程实施。
1）标志1）标识无污积、破损；
设施完好；
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
工程人员按相关维修规程实施。
2）安放牢固。
2）标志无损。
1）墙地面整洁，无损坏；
2）通道畅通；
3）结构完好。
1）整洁畅通；
2）墙面无破损或污迹。
每周检查4玻璃通道
玻璃通道
一遍，发现问题，及时维修。
工程人员按相关维修规程实施。
摄像监控系统
1）每天对摄像系统公共智能5化系统及避雷设施
监视器、控制器、摄像头外观及控制性能检查一遍；
2）每月对避雷系统外观性能检查；
避雷系统
由工程人员按相关维修规程实施。
1）系统性能良智能化系统维护保养标准。
好，正常运行；
2）设施完好，整洁有序，无破损。
1）各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据检查一遍。
2）每天对各类弱电智能控制中心
系统巡查，对问题记录并及时联系维保单位到场并协助其解决同时告知馆方，小型工程人员程人员及时维修。
每天对各电子显示器、触6弱电设备
摸屏、电脑控制器等弱电设备
类弱电设备完好状态进行巡查，并进行记录及时联系维保单位到场由专业工程人员按相关维修规程实施。
智能化系统维护保养标准。
1）系统性能良好，正常运行；
2）设施完好，整洁有序，无破损。
并协助其解决同时告知馆方，小型维修由物业工程人员及时进行维修。
1）正常1）相应建筑由工程人7管理用房
管理用房
每周检查一遍。
员按相关保养规程实施。
部分维修保养规程；
安全使用；
2）各项2）电气、设设施，设备维修保养规程。
备完好；
3）无改建。
（2）维护检修计划
定期维护
序号
类别
项目
计划
方案
标准
实施效果
1）实现1）线路无老化；
2）照明设施良好的灯具外观；
墙灯
1）按相关作业规程每季检修线维护；
2）对于破损灯具及老化线路进行更换。
1照明
投光灯
路一遍。
清洁完好；
2）照明3）灯具施工技术标准。
系统正常有效启用；
3）照明设施线其他照明
路完好率达100%以上。
排水管
消防设施2及排水管网
水泵结合器
1）消防栓及水泵接合器每两年油漆一次；
2）消防栓半年排水、检修一次。
每半年对标识牌
1）标志安放基1）由工程公共3标志设施
警示牌
础稳固情况进行检查维护；
2）半年对标识维护一次。
由工程工程人员按作业规程实施。
1）安全建筑分部修缮质量标准；
正常使用；
2）美观完好。
智能化系统维护保养标1）系统良好运部负责实施；
2）每十五年更换一次。
标识、警示牌制作安装及管理规定。
1）安放稳固；
2）标识清晰。
由工程部组织实施。
1）开启灵活；
1）正常有效使用；
2）不渗漏。
2）外观完好。
4玻璃通道
玻璃通道
每月对支撑框架及玻璃进行检查；
5公共智能摄像监对各系统的1）由工程部按相应控系统
设施、设备
化系统及避雷设施
避雷系统
性能及连接运行及传维护保养规程实施；
准。
行；
2）设施、设备及传输线路完好；
3）软件及数据完好正确保存。
4）定期检测
输，显示情2）系统设况进行月检，季检和控制中心
年检。
备每二十年更换一次。
1）系统对各系统的电子显设施、设备由工程部按相应维护保养规程实施；
智能化系统维护保养标准。
良好运行；
2）设施、设备及传输线路完好；
3）软件及数据完好正确保存。
示器、触性能及连接6弱电设备
摸屏、电脑控制器等弱运行及传输，显示情况进行月电设备
检，季检和年检。
1）每月检修一次设施、设备；
2）半年检查管理用房
管理用房
一次电气线路；
3）已年粉刷一次；
4）每年对其他建筑部分维护一次。
2、房屋日常维护标准
（1）
按照《物业管理条例》、天津市房屋管理相关规定对房屋及配套设备设施进行房屋查验。
（2）
按照国家工程验收标准实施房屋查验工作。
（3）
接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈开发公司并对开发公司的维修改善情况进行验证复查。
（4）
按有关法规政策规定约定，对房屋和配套设施进行管理活动。
（5）
在房屋接管时，项目经理指定专人接收所有管理用房钥匙和设备房钥匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确认。
（6）
房屋接管验收时应对每块水电表进行核对，确保不存在线路接错、标识标错现象。
（7）
外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无起鼓、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（8）
房屋、楼道设施、天台、雨水管道每月至少进行一次全面巡查，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。
（9）
柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。
由工程部按相应维护保养规1）相应建筑1）整洁、部分维修保养规程；
安全、正常使用；
72）相应电气2）设施、设备完好。
程实施。
设备维修保养规程。
（10）格栅吊顶牢固，无面层剥落和明显裂缝。
（11）楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。
（12）公共门窗、幕墙牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。
（13）每周定期检查，保证屋面、公共阳台排水通畅，无杂物堵塞下水管道。
（14）定期检查，保证楼道及公共部位地面、内墙及天花板整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象；对外墙、天面、窗体渗漏及时处理。
（15）每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，及下雨、雪前应对屋面进行一次清扫。
（16）保存房屋及相关设备设施施工单位、联系人、联系。3、设备、设施保养、检修制度与标准
（1）建立完备的设备台帐和设备技术档案：对管理范围内的设备，实行电脑存档，设备的相关资料直接存放在电脑软件中，相关资料如：设备型号、投入使用时间、厂家、保养内容、保养更换的主要部件等资料。
（2）维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
（3）公用设备设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件设有应急方案和现场处理措施、处理记录。
（4）水、电、电梯、空调、监控等设备运行人员技能熟练、严格遵守操作规程及保养规范。
（5）展厅灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率100%，按规定时间定时开关。
（6）设备用房整洁，主要设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有明显标示和防范措施。
（7）在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知展馆负责人。
（8）设备出现故障时，工程人员及时到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。
4、公共设施设备服务保障措施
（1）实施设备四级保养检修制度
①日检：日常巡视检查维护，检查设备运行状态是否正常；
②月检：运行状态检查，对设备进行功能测试；
③季（半年）检：维护性修理，对设备进行清扫；
（2）操作制度办法
①工程服务部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视，将检查巡视结果情况填写至《设备设施巡视记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，并在《设备设施巡视记录表》上签字确认。
②工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时，须记录本次报修的详细内容，工程人员依据报修内容现场进行维修，维修完毕后由工程主管对维修效果进行现场评估，并填写《设备/设施保养检修记录表》。
③遇有紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知项目工程主管并做统一调动安排，并通知展馆主管领导，第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。
④工程服务部无法自行维修需对外委托维修的工作，项目工程主管应上报展馆负责人审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。
5、空调系统维护标准
（1）电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于0、5兆欧；电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。
（2）采暖循环水过滤器要求维保单位每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0、2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。
（3）空调系统使用高位水箱补水的，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；变频补水的，热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效；变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠；补水压力控制准确稳定，波动压力小于0、05兆帕；采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时检查一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。
（4）空调冷却塔噪音小于65分贝，风扇转速风量达到设备要求。防鼠、防虫措施完好，滤网干净，无大量污物；冷凝水畅通，转动部位无异常声音；接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流；冷却水、冷冻水的水质经过检查符合要求。
（5）冷却塔风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动；布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。
（6）离心式冷水机组压缩机运行时油温高于43度，运行时润滑油应有103—207KPA压力；冷凝器有690—1450KPA压力，温度范围在15度—41度之间；蒸发器压力范围410—550KPA，制冷剂温度范围在1度—8度之间。
（7）空调系统电气部分保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。
（8）水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升，电机运行无杂音，无碰撞冲击声；电机三相不平衡电流不超过额定电流的5%，运行电流不超过额定电流的110%；风机盘管出口风速、温度达到额定值，风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全；电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流；盘管无漏水现象，保温良好；出风口温度达到设备要求。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。
（9）经常巡视，保证巡视频次要求，确保机组、水泵等设备运行良好，当发生异常先兆和紧急事故时，实施预先采取的相应措施，防止事故进一步扩大，并第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，做好相关记录。
6、电梯维护标准
（1）正常运行要求
①电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内。
②轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探
头的从监控中心能看清乘客面孔；停电后至少维持半小时照明供电。
③电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。
（2）维护保养要求
①电梯年检合格证、维修保养合同完备，对分包方的工作及人员有效的监督管理制度。
②机房要求配备有定时功能的风扇或空调，温度低于40℃；机房要求配置板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。
③电梯外壳接地电阻小于4欧姆，动力线绝缘电阻大于0、5兆欧，控制线绝缘电阻大于0、5兆欧。
④控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在5%范围内。
⑤各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。
⑥轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0、5毫米。
⑦曳引机电动机轴承温度应不高于80度，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。
⑧曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦现象。制动系统工作可靠性，无不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0、7毫米。制动器线圈温升不超过相应电梯温度要求范围。
⑨曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。减速器的机件和轴承温度应不高于75度，油温不高于85度。减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。
⑩井道照明最高与最低位置0、5米装一盏灯，中间每隔7米装一盏灯。
（3）轿厢导轨导靴维护保养要求：
①导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位。
②检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙应均匀。
③导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。
（4）缓冲器维修保养要求：
①油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高于最低要求油位。
②缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。
③缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。
（5）安全钳维修保养要求：
①传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，其动作应灵敏可靠。
②安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为4毫米左右。
（6）钢丝绳维修保养要求：
①轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。
②钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于90%，钢丝绳表面没有油泥的现象，平层记号明显；导轨要求无生锈、无油泥的现象。
7、消防设备维护标准
（1）消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压罐没有漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动。
（2）温感、烟感、手动报警按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符。
（3）消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启。
（4）消防广播、消防警铃能够发挥作用，展馆内各楼层和消防通道按规定设有疏散指示；（疏散图），在停电的情况下能够正常发光半小时。没有消防广播
的，应及时通知维保单位。
（5）设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用。
（6）启动后会对设备造成损坏的设备必须有防止误动作的措施，防止误动作的措施不能影响紧急情况下启动这些设备。
（7）项目的技术人员熟悉消防设备的位置、各部分的用途和操作方法，控制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项。
（8）消防系统每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时告知馆方，同时联系维保单位到场并协助其解决，同时进行记录。
（9）消防水泵、喷淋水泵指示表参数做好记录，要求消防水泵、喷淋水泵供水系统启动不堵转跳闸；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；水流开关、水压力开关动作准确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定。
（10）水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区。消火栓每季度至少进行一次全面检查并张贴检查标识，消火栓外表、相关使用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整，箱门灵活完好。
（11）消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。
（12）消防系统由专门培训的负责人定期检查和维护。
8、给排水设备维护标准
（1）采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0、03MPA范围内。
（2）排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能造成其他损失的积水坑应该装设超高水位报警装置。下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。
（3）水箱加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网。水箱有液位显示标识，有总容积标识；水箱设置有高水位、低水位报警（楼顶水箱根据实际需要确定）；经过水箱的水质有符合国家要求的检测报告。
（4）生活水箱按规定要求定期清洗消毒，水质由卫生防疫部门采样化验并提供水质鉴定书。
（5）水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。
（6）各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹，设有软连接破裂后防止水喷射到控制柜上的措施。
（7）各种水泵没有异常声音，无异常震动，机油位正常，未混入水份；电机运行电流在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏；油位在油标范围内。
（8）止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作。
（9）各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水。
（10）给排水设备每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时告知馆方同时联系维保单位到场协助其解决，并留下记录。
（11）如果一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不能固定一台使用。
（12）雨水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。
（13）排除给排水设备故障一般不超过8小时，若8小时内无法解决的重要部位故障，将故障原因、解决方案、解决时间书面上报。
（14）水泵房及机组设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍，各供水泵的主泵和备用泵规定定期轮换一次。
9、供配电系统维护标准
（1）所有低压配电柜、控制柜（箱）上张贴有标明设备编号、用途和责任人的标识。
（2）变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内。
（3）变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端无照明等悬挂物。
（4）尚未抄表到户的项目，配置有多台变压器的，要研究将负荷合并的可能性，尽量减少基本电费的支出。
（5）配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部装置无异常声响、无焦糊气味，卫生状况良好，标识准确。电流值在额定范围内，三相不平衡电流在25%范围内。
（6）供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫；配电柜、操作
箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。
（7）供配电系统每日由技术员进行巡视检查；属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检一次并记录（地方法规有特殊要求的按照法规操作）。
（8）停用的开关应打到“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标识。
（9）配电柜内部各二次线路端子处连接紧密，线号完好规范，连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮正常；供电主回路触头无发热，开关、线路温升在正常范围内，柜后零线连接牢固。
（10）电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电容
壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0、5兆欧,功率因数不小于0、9。（11）双电源柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响。
（12）对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）应该上锁，钥匙应编号，在控制中心保存有备用钥匙。
（13）所有设备房、配电箱（柜）的钥匙需由专业人士持有。设备房、配电箱（柜）的卫生清洁工作需由设备管理责任人负责。
（14）变配电房电气设备每年定期由供电公司进行预防性电气实验，实验报告均妥善保管存档。
10、设备房管理标准
（1）设备房配置：
①无人值守的设备房必须加锁，控制中心必须留有所有设备房的钥匙。
②所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥；地面、墙面整洁，无积尘，保证通风良好，无渗、漏电现象，绝缘胶地板无破损。
③噪音和振动可能影响参观使用的设备房应该有保证游客不受影响的隔音减震措施。
④所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必须朝外（接管验收按照天津市标准进行验收，物业按照验收现场进行有效管理）。
⑤《操作作业指导书》和《维修作业指导书》应上墙；配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计。
⑥设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。
⑦设备房要符合“四防一通风要求”，凡配电房内有两台以上变压器的，需配备专人值班管理，且值班人员持有相关部门颁发的高压值班操作证。
（2）设备房标识：
①配合天津市规划展览馆完善所有设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提示。
②设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。
③多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。
④设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人标识。
（3）设备房环境：
①设备房内严禁吸烟，温度40摄氏度以下，相对湿度80%以下。
②严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。
③始终保持其室内清洁，做到无污迹、无灰尘、无垃圾，防止大量尘埃积聚而引起高压放电，造成短路。
（二）秩序维护及消防安全工作管理方案
1、总则
（1）仪表整洁、言行举止得体。
（2）模范遵守国家法令、法规、依法办事。
（3）坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件的发生。
（4）积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为；防止破坏，不能制止解决的向主管报告。
（5）熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。
（6）积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。
（7）密切联系馆方，积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。
2、安保人员管理制度
强化公共秩序管理，为游客及参观者提供舒适有序的展厅环境，展馆的安保维护将作为物业管理的重中之重。在我物业公司多年的安保管理经验基础之上，其中展馆物业管理将以多层次、多角度的安全防范措施，采取技防、人防、物防相结合的方式，对展馆各楼层、各主题展厅及办公区域进行严格监控，确保展馆秩序维护及参观秩序得到有效控制。
（1）安保人员制度
①仪表整洁、言行举止得体。
②模范遵守国家法令、法规、依法办事。
③坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件的发生。
④积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为；防止破坏，不能制止解决的向主管报告
⑤熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。
⑥积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。
⑦密切联系馆方，积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。
（2）安保人员巡逻制度
①安保人员开馆期间不间断巡视，值岗人员必须持证，全面了解和严密监视安全巡视情况，发现其他异常情况及时处理通报上级领导。
②值岗人员需明确人员巡逻范围。
③巡逻方式：采用定时与不定时结合方式。
④根据实际情况需要，做好临时性大型展览、接待重要人物参观安全保卫工作。
⑤在不间断对各层进行秩序巡逻时，应增强险情观念，全神贯注、细心观察，适当运用身体五官本能感觉，不可忽视任何异常情况和可疑点。
⑥展馆内巡逻时检查各层公共展厅相关设备设施有无异常。检查公共通道、消防通道是否畅通无阻，有无堵塞、脏污等。消防楼道有无异味和危险品。
⑦检查设备房周边有无异味、异常声音和异常现象。四层办公室、多功能厅、各层展厅、资料室、窗户是否关闭、上锁、有无异常。
⑧及时发现、报告、处理各种异常情况及可疑情况。发现和制止各种违法犯罪行为，抓获各种现形犯罪分子，加强对各种刑事案件、治安案件和灾害事故的现场保护，疏散人群。平息巡逻中发现的突发事件和各种意外事件。
⑨安保人员严格按照楼内的巡逻路线进行巡逻，每天必须保证对展馆楼内各处区域巡逻4次以上。
（3）重点部位巡逻制度
①四楼办公区、各层展厅、报告厅、共享空间、各大型沙盘、文件资料室、配电设备房等为重点巡逻部位，对非工作人员在非办公时间未经允许擅自进入要害部门，应予以制止。
②每班次至少对要害部门（位）巡查一次，当自然灾害发生时，应加大巡逻力度。发现要害部门（位）有异常时应立即向控制中心汇报，随时与监控中心保持联系。
③巡逻到有危险标识的要害部门（位），应注意自我安全保护，碰到陌生人时注意自我安全防范。
3、监控中心管理制度
（1）监控中心岗位交接制度
①负责对值勤用品器材（如：对讲机、手电筒、值勤夹、执勤大衣、巡更器材、消防器材等）及所保管的钥匙等使用、完好情况进行清点、核查。
②每日交接班时配合相应岗位人员对展馆报警系统、监控摄录像系统情况进行检查，发现异常情况及时向部门主管汇报并在《监控中心值班信息记录表》中予以记录。
③监控中心人员接班时必须检查消防控制主机分区隔离点，检查消防联动柜的监控性能及信号灯状况等，确保消防监控系统处于正常有效运作状态。
④保证闭路电视监控系统，防盗报警系统。电子巡更系统、门禁管理系统、对讲系统及消防报警各系统工作稳定。
⑤一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知部门采取应急措施，应急措施得当有效。
⑥检查监控中心室内卫生状况，保持室内卫生清洁，空气清新，物品摆放整齐有序，与工作无关物品不得摆放在室内。
⑦检查监控中心必备的资料是否齐全，并确保存放有序规范。
⑧监控中心交接班时，要对当班期间所发生的重点问题、注意事项（特别交代类）及遗留问题等进行交接。
⑨对岗位交接内容检查核实完毕后，如实填写《监控中心值班信息记录表》，双方交接人员签字确认。
⑩监控中心值班人员于每日交班前对监控中心的卫生进行全面的清扫。包括：地面、桌面、监控设备外表。所有物品进行归类摆放。
（2）监控中心内部管理制度
①监控中心值勤人员必须熟悉管理区域环境、楼宇结构及设计布局、公共设施设备及器材的分布等。
②监控中心值岗人员要对所配置的机房设施做到“一懂三会”，即懂所有设施的基本功能和特点、会操作使用、会维护保养、会排除一般故障。
③监控中心人员熟悉了解监控设备的维保单位养护计划并定期跟进维保质量。当监控机房设施系统发生系统故障时，监控中心人员应及时向上级汇报并由其通知工程服务部联系秩序维护系统维保单位进行维修，并将系统故障情况及跟进结果记录在《监控中心值班信息记录表》上。
④监控中心值岗人员要熟悉了解各类突发事件处理流程，具备处理紧急突发事件的能力及组织协调能力。
⑤监控中心必须至少有一种有效报警方式（如：警铃、等），以保证在紧急情况下得到应急支援。
⑥非监控中心人员不得擅自进入监控中心，因工作需要进入监控中心必须经班长级以上人员同意，但不得在监控中心室内逗留,并填写《来访记录》。
⑦监控中心人员应对每次来访人员进行身份核实、询问事由，与相关领导联系判断是否有权进入监控中心，对不符合要求人员进入的立即劝其离开，对符合要求正常来访人员在《来访记录》予以记录，并配合来访人员工作。
（3）监控中心业务管理制度
①信息处理收集。
②监控中心执勤人员负责对接收到的信息进行综合处理，及时汇报、调度、安排相关人员执行。
③监控中心执勤人员不得利用监控设备做与工作无关事由，不得脱岗、空岗，不得与无关人员谈论涉及保密范围内的资料和内容。
④技防设施信号处理。
⑤根据管理区域实际情况，随时选定调换监控区域的画面，通过监视器密切监视管理区域情况，发现可疑人员、异常情况及时通知就近岗位人员及时跟踪处理结果，并在《监控中心值班信息记录表》上详细记录。
⑥对于消防控制主机或周界报警、秩序维护报警设备的报警信号,监控中心应及时通知主管及就近岗位人员进行核实，如属误报应及时复位，并做记录通知工程服务部查找原因。
（4）现场值勤状态监控
①监控中心时刻通过监控显示器，监督现场当值人员值勤状态，发现不符状态时，应及时通过通讯设施予以提示纠正。
②监控中心每天询问位值班情况和巡逻岗所在位置等情况，确保全体在岗当值人员人身安全并始终处于正常的执勤状态。
③监控中心人员在值班期间根据秩序维护管理要求和工作标准的具体内容，按照《监控中心安全管理规定》、《监控中心工作标准》执行。
④监控中心应必备常用联系
、资料和消防设备。
⑤监控中心必备的防火器材：监控中心应备有灭火器六具；应急灯、手电筒各一个；等消防设备，并不得挪做他用。
（5）对硬盘录像、录像带的管理：
①必须对硬盘录像、硬盘所录内容进行控制，明确录像重点部位（如：各出入口）等。
②录像内容其中硬盘录像保存期为30天，有问题的录像带向项目经理汇报立即封存，待问题解决完后，此盘录像带解除封存，如有重要或有保留价值的应继续封存，封存后应加以标识，如有需要可申请保存。
③观看借用硬盘刻录光盘需经项目经理同意。
4、消防管理制度
（1）消防管理
①消防安全部坚持“预防为主、防消结合”的方针，制定《管理区域灭火方案》，落实各项防火安全措施，保障馆内防火安全。
②消防设施和器材的配置。
③消防安全部应建立所管馆内域的《灭火器台帐》、《消防设施及器材分布一览表》。
④馆内各层展厅、多功厅、各处沙盘、相关展品设施、办公区、会议室、水吧、电梯机房、配电室等重要部位应当按配置相应的灭火器材。
⑤各个展厅必须配置不少于两个2kg级以上的轻便灭火器。
⑥消防设施和器材任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰。
⑦设置消防安全标志、消防疏散示意图。
（2）消防检查与维护
①消防安全部主管每季度组织人员至少进行一次例行消防检查与维护，对消防设施、器材等设备进行外观及完好性检查和维护（清洁、维修等），并填写《消防设施及器材检查、维护记录》，查出问题由检查人员向消防安全部主管汇报。
②项目负责人每季度组织秩序维护部、工程部、客服部、消防安全部、保洁部相关责任人至少进行一次联合消防检查，抽查消防设施、器材的完好性和检查、维护情况并填写《联合消防检查记录》。
③检查与维护结束后，要在消防箱重新粘贴“封签”。对所有检查出的问题，由消防安全部主管填写《纠正/预防措施记录》负责组织整改实施，由项目负责人组织验证。
（3）消防培训
①消防管理员定期（每季度至少一次）对项目员工进行消防知识培训，每位员工必须熟知火场避险“三会”即：会报警（119）、会使用简易灭火器材，扑灭初期火灾、会组织疏散撤离。
②每位员工应熟悉自己的岗位环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材设施的具体分布情况。
③每半年项目应对在员工至少进行一次消防知识考核，积极协助消防工作机
关对消防工作的检查和指导，每半年对馆方游客至少进行一次消防知识的宣传、普及。
（4）消防演习
①每半年项目至少组织一次消防实战演习，演习必须使用灭火器、消防水带等。
②项目要将消防演习列入《年月培训计划》，在演习前一周，由消防安全主管制定《演习计划》，并报项目负责人批准后按演习计划组织实施演习，并对演练效果进行评估和总结，并填写《演习记录》。
③针对演习中暴露出来的问题，由消防安全主管填写《纠正/预防措施记录》，经审批后组织实施。
（三）客服服务管理方案
1、票务接待工作
提供迎宾服务，着装、工牌、头饰统一，保证着装干净、整洁、合体，微笑服务；
（1）当游客领票或进入展馆时向游客致问候语；
（2）为有需求的游客提供指引，认真回答游客的询问，尽量满足游客合理的要求；
（3）始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，随时观注现场情况，及时和其他岗位保持联系。
2、展区接待工作
（1）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求的游客提供指引；
（2）针对来访人员，作好来宾登记，并和相关部门人员进行核实和提供指引；
（3）工作时着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，保持站姿服务，始终保持旺盛的服务热情和精神面貌；
（4）当有游客来访时，两眼平视前方，两手可自然下垂或交叉置于前腹，面带微笑，与游客对话，语气和蔼；
（5）负责来往信函的收发整理，要保证当日信函当日处理完成；
（6）根据现场和馆方要求，配合其他岗位工作，必要时进行补岗；
（7）接待游客对物业服务投诉，并跟踪、反馈处理信息，认真记录投诉内容，并及时做好游客投诉信息的传递、处理和游客反馈；
（8）认真完成馆方安排布置的其他工作；
（9）重要接待时，如馆方要求提供服务，事先做好本岗工作准备，并全力配合馆方的工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。
3、展厅巡视工作
（1）不间断进行展厅巡视工作，提示游客参观注意事项，对展厅设施、体验活动向游客进行安全提示和看护，对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示；
（2）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求的游客提供指引，对合理需求要予以满足；
（3）对乘坐电梯游客，提供引导与服务，向上、下扶梯游客进行安全提示；
（4）及时和相关人员进行信息沟通，并积极配合相关部门进行突发事件处理；
（5）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼；
（6）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，项目经理和客服部主管协助展区点位人员根据馆方要求做好展厅服务工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。
4、前台接待服务工作
（1）提供前台接待服务，着装、工牌、头饰统一，保证着装干净、整洁、合体，实施站立、微笑服务，终保持旺盛的服务热情和精神面貌；
（2）针对游客问询，向游客提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引；
（3）针对来访人员，要及时和相关部门/人员进行核实和提供详细指引；
（4）当有游客来访时，两眼平视前方，两手可自然下垂或交叉置于前腹，面带微笑，与游客对话，语气和蔼；
（5）信函的收发传递，要保证按要求及时送达，如有要求，应必须在规定时间内完成；
（6）根据现场实际工作情况，积极配合其他岗位工作，必要时进行补岗；
（7）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，并全力配合馆方的工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。
5、会议室、报告厅接待服务工作
（1）根据馆方要求，及时做好会前做好布置工作，正常情况下，至少应提前半小时做好准备工作：包括：会议室卫生、茶水、毛巾准备、果品、鲜花的摆放等；
（2）做好会中服务，包括：及时添水、适时更换毛巾及满足会议人员的其他服务需求、服务时要注意场合，做到及时、适时，不可打扰会场正常秩序；
（3）会后做好收尾工作，包括：清理室内卫生、各类服务用具归位摆放、保管与会人员遗忘物品，调节好室内温度等，正常情况下收尾工作应在会后一小时内完成；
（4）针对游客问询，向游客提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引；
（5）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼；
（6）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，项目经理和客服部主管协助会议室、报告厅服务员根据馆方要求做好会议室、报告厅服务工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。
6、VIP休息室接待服务工作
（1）提供消费游客接待服务，着装、工牌、头饰统一，保证着装干净、整洁、合体，终保持旺盛的服务热情和精神面貌，实施站立、微笑服务，与游客对话，语气和蔼；
（2）当游客到休息室时，应指引游客就座；
（3）礼貌询问游客消费需求，并及时送达；
（4）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求的游客提供指引，对合理需求要予以满足；
（5）对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示；
（6）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼；
（7）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，项目经理和主管协助休息室客服人员根据馆方要求做好休息室服务工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。
7、会议接待服务工作
（1）根据馆方要求做好对重要参观人员接待服务工作，提前做好休息室的现场布置和相关物品、茶点等的准备；
（2）在接待服务过程中，负责茶点的递送，要求做到及时、适时、专业、有礼貌，不可打扰现场秩序，影响游客情绪；
（3）针对客人问询，向客人提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引；
（4）服务接待结束后，做好现场重新布置、整理工作，包括：清理室内卫生、各类服务用具归位摆放、保管客人遗忘物品，调节好室内温度等，正常情况下收尾工作应在会后一小时内完成；
（5）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼；
（6）重要游客参观时，按馆方要求，如需要提供服务则由项目经理及主管全程陪同，时刻关注游客需求，并及时配合馆方提供相应服务；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。
8、特殊要求：
（1）重要接待前，项目经理应提前与馆方就迎接流程和事项进行沟通，并提前做好参观路线、迎接、现场布置、标语及人员、物资安排。
（2）在重要接待时，如馆方要求提供服务，项目经理及主管应全程跟随，根据馆方要求，全力配合、协助馆方完成接待服务工作。
（3）当有外宾参观时，提供基础服务口语接待。
（四）保洁管理方案
1、作业标准：
（1）序厅：
①玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净序厅前台保持干净无尘，无污渍，接待沙发茶几不锈钢等保持干净光亮如新，无污渍，无尘土。
②垃圾箱内垃圾不能超过一半。垃圾箱内外无污渍、无痰迹、保持光亮如新。
③保持空气清新，无异味。
（2）地面：
①无纸屑杂物，无污渍。
②石材地面打蜡、抛光后光泽均匀。
③序厅大理石地面每月进行2次抛光处理。
④每月对地面进行一次彻底的修护打蜡保养，对客流大的地面磨损严重的地方随时进行补蜡处理，保持地面光亮如新。
（3）墙面：
①石材、玻璃等墙面用白洁布擦拭。
②墙面格栅无污渍，无明显灰尘。
（4）电梯、扶梯：
①电梯、扶梯开馆前应进行彻底擦拭，直梯轿厢内需用不锈钢护理液进行擦拭，工作时间内保证电梯轿厢四壁干净无尘，无污渍、手印；电梯门槽显示屏干净无尘，地面地垫干净无杂物。
②保持空气清新，每天对电梯地垫进行刷洗清洁。隔天对轿厢电梯消毒一次。
（5）展厅设施设备及附属物：
①展厅内的沙发茶几要求每天进行巡回擦拭，每周应用专业皮革清洗剂进行彻底刷洗。刷洗后涂上专业的皮革保养剂。
②展厅内的相框每天进行擦拭2次，保证相框无尘土，无水印。
③展厅内的垃圾箱应套上尺寸相符的垃圾袋，并要求每天开馆前更换新的垃圾袋。垃圾箱内垃圾不能超过一半。垃圾箱每天进行2次清理，遇特殊情况应增加清洗次数，保持垃圾箱内外无污渍、无痰迹、保持光亮如新。
④消防箱、消防设施每天保洁1次，保持干净，无尘土。
⑤宣传牌、标识牌每天擦拭不少于2遍，目视无灰尘，无污迹。
⑥普通照明灯具每周保洁2次。
（6）卫生间：
①卫生间每天应进行巡回保洁，根据客流量增加巡回保洁的频率。
②每日用玻璃清洁工具清洁洗手间的玻璃镜应不少于4次。保持镜面、镜台干净光亮，无水印，无污渍。
③每周用毛巾擦拭灯具，清扫天花板，卫生间挡板，不少于1次
④墙面、门用白洁布擦拭无明显灰尘，便器无污渍、无黄印。发现墙壁有字及污渍应及时清洁干净，下水道无积水。
⑤及时倾倒垃圾，换上新的垃圾袋。
⑥及时补充卫生纸及洗手液，方便参观者使用。
⑦室内无异味及时更换小便池内的芳香除味剂，及时喷洒空气清新剂，每天对洗手间进行消毒工作不少于2次。
（7）办公区：
①对办公区的清洁派专人进行负责，对馆长办公室的玻璃、窗台，桌椅，每天进行清擦不少于2次。及时更换办公室内的垃圾袋，保证地面无污渍，柜无灰尘，空气清新。办公室保洁时应注意：不得翻看办公室内的所有的文件，动作应轻拿轻放，应使用专用、指定的毛巾进行清擦。
②对职员办公区的卫生清洁每天不少于2次，保持地面干净，及时更换垃圾袋，保持空气清新。
③对于办公区的玻璃随时进行清擦，门每月进行打蜡保养1次。
④每月进行消毒工作不少于4次，特殊情况，按馆方要求执行。
⑤及时补充卫生间的卫生纸、洗手液，淋浴间的洗发水，沐浴露等。
（8）会议室：
①会议室玻璃，窗台、天花板、灯具、出风口等保持干净，无灰尘。
②会议桌椅每天清擦不少于3次，并按使用情况及时增加清擦频率，使会议室随时处于备用状态。每周对桌椅进行1次彻底打蜡保养。
③地毯清洗每年至少4次。地插要求每天进行清擦，随时保持光亮如新。
④保持会议室内空气清新。
（9）报告厅、接待厅、VIP休息室：
①桌椅要求每天进行清擦，保持干净无尘土，墙毯墙纸干净无污渍，地毯随
脏随洗，随时处于备用状态。
②报告厅地毯4个月彻底清洗1次，遇有重要接待或重大活动时，应对地毯进行彻底清洗。
（10）小序厅：
①小序厅地面墙面每周应进行一次彻底清擦，转门玻璃每天应进行擦拭，保持干净，无手印，无污渍。
②遇有重要接待是应提前做好小序厅的清扫工作。保证门口玻璃光亮。地面、墙面干净无尘，电梯光亮无污渍，地垫干净无杂物。
（11）咖啡厅：
①咖啡厅地板每天进行2次擦洗，保证地板干净，无杂物，无污渍。
②咖啡厅顶棚玻璃每两月进行1次彻底清擦，平时随脏随擦。
③咖啡厅四周玻璃随时保持干净，每周至少清擦3次，遇有特殊接待，或特殊天气，怎加清擦频率，随时保持玻璃干净明亮。
（12）露台花坛：
①对露台花坛的休闲座椅及茶几每天应进行不少于2次的清洁。及时清理烟灰缸内的烟头。
②每天对露台花坛的垃圾箱进行不少于2次刷洗，根据使用频率增加刷洗次数，保持垃圾箱内外干净无污渍，无痰渍。
③对花池边的石材每天进行1次擦洗，保持花池石材干净无污渍。
（13）展览馆外围台阶：
①外围台阶设有专人负责，每天对台阶清擦，根据客流量增加清擦频率，随时巡回保洁，保持台阶以上无污渍，无痰渍，无烟头及杂物。
②外围垃圾箱每天应进行2次刷洗，对垃圾箱内的杂物及时进行清理。保持垃圾箱外表光亮如新。
③对领票口及大序厅门口处应进行重点保洁，保证地面无水渍，污渍、痰渍。
④外围台阶每年应进行4次养护处理。
（14）展览馆外围：
①每天应对外围玻璃（2米以下）进行一次彻底的清擦。并随时巡回保洁，保持玻璃干净光亮，无灰尘、无手印、无污渍。
②外围玻璃幕全年进行2次彻底清擦（4月；9月）保持展馆外围玻璃幕清洁明亮，无污垢，无水渍、无印迹。不锈钢镜面无污垢，无印迹，有金属反光。
③展览馆外檐清洗全年进行2次彻底清洗（4月；9月）保持展馆外围整体石材无灰尘，无污垢，色泽光亮，石材纹理清晰。
（15）消防通道：
①对经常使用的消防通道每天应进行2次清擦，保持地面及台阶干净，无污渍，无杂物。
②对不经常使用的消防通道每周应进行彻底清擦，保持地面及台阶干净无污渍，无杂物。
（16）垃圾清运：
①每天对展馆内公共区域垃圾应由责任区域的保洁员定时收集，每天上、下午各一次集中收集，其他时间应安排巡视收集。由专职保洁员收集，轻提拿出垃圾桶，避免垃圾袋破裂，然后检查桶内有无遗漏垃圾，并及时清洁放置；
②收集袋装垃圾量较大时，应另行准备垃圾车，将收集的每袋垃圾直接清运至垃圾收集点，禁止将垃圾袋在地上拖拉，以免垃圾袋破裂散落垃圾或溢出垃圾水造成地面污染；
③对展览馆内各区域卫生间产生的生活垃圾进行统一彻底收集清运，并倒放在指定地点；
④每次收完垃圾后，需及时对运送过程中遗漏的垃圾水和垃圾物捡起并进行冲洗处理。
2、检查标准：
主要通过“三查”制度、“三检”手段和培训教育来实现。
（1）“三查”制度
①员工自查。每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的区域不断地进行自查，及时发现问题，解决问题。
②主管巡查。主管把巡回检查作为自己的主要工作，每天对各区域进行检查，不得少于4次，及时发现问题，及时解决，提高工作质量。
③项目经理抽查。每日抽查不得少于2次。并协助管领导及公司有关人员进行定期的联合检查。
（2）“三检”手段
①视检。凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。
②手检。戴白手套擦抹或用白色餐巾纸擦拭被检查物体表面1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检。凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。
③嗅检。凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。
（五）绿化养护工作管理方案
1、绿化养护工作标准：
（1）派驻馆方两名养护人员必须经培训合格后方可上岗，针对馆方发现或提出的问题及时圆满解决，同时落实本单位的各项管理目标、方案和措施。
（2）花卉人员必须每天对所有的摆放植物巡查一遍
①检查发现问题和加强与馆方的工作联络人联系交流，提出提高服务水平和服务质量的措施。
②通过现场了解和倾听馆方意见，制定更为完善、合理及可行的植物更换计划。
③做好各环节之间的人员和机具调配。
（3）摆设及养护植物的质量要求
①摆设期间花卉植物必须处于观赏期，未达到观赏期的不能摆设，如出现枯萎、凋谢、残缺、死亡等及时更换；
②植物枝叶繁茂，长势良好；
③摆设的植物必须保证无病虫害，无枯枝、无杂草，叶面清洁无灰尘，盆器干净无脏污。
（4）养护人员工作标准
①按时到岗，未请假或请假未经批准时，不能擅自离开工作岗位。
②养护人员工作时间为每周一至周日：8：30-17：00，两名养护人员每周休息2天，现场养护人员应在周一至周日进行轮休，保证馆内始终有人值守，并每天按时打卡确认出勤情况。遇特殊情况时，应完全满足馆方服务需求。
③工作要认真、细致、彻底和高质高效。
④行为文明礼貌，穿着整洁大方（上班时穿着工作服），遵守规划展览馆的各项规章制度和要求。
⑤不准在公共场所大声讲话、休息、打闹和进行与工作无关的事情。
⑥在任何工作区域从事养护工作时，不得影响或破坏周围环境，作业完成后及时清理干净整洁至恢复原状。
⑦进入馆方办公室工作时，需先敲门并得到允许后方可进入；若办公室无人，则应邀请有馆方的第二者在场时方可进入工作。
⑧每日应对所有植物花卉巡视检查壹遍。发现问题及时向相关人员反映，隐瞒不报或检查不到位，一经发现将按严重违规处理。严格执行双方《确任单》。
（5）养护操作要求
①给盆栽植物淋水时，水桶等容器中的水量不能超过2/3，如有水落在地上，应用毛巾马上擦干。
②叶片清洁时，用干净湿润柔软的毛巾顺着叶脉从基部到顶端地轻抹，并遵循从上到下，从里到外的原则。
③整片枯黄的叶片或整枝枯黄的枝条修剪时，应贴着上一级枝干下剪。
④部分枯黄的叶片修剪时，应遵循保持叶片原有形态的原则进行仿真修剪，因修剪造成的花卉不美观应及时进行更换。
⑤更换植物时要轻搬轻放。
⑥严禁使用有毒高残留农药，施药不在室内进行。
⑦及时与业务负责人进行沟通，反馈情况及馆方要求。
2、作业方案：
（1）按设计要求将植物摆放到位,呈现植物最佳观赏效果；
（2）选择株形美观，色泽较好，生长健壮的植物材料；
（3）保证所有摆放花卉干壮叶茂、花艳形美；
（4）选择合适的花盆和套盆；
（5）修剪黄叶，擦拭叶片，使植物整体保持洁净；
（6）定期施肥，预防病虫害发生；
（7）全力协助馆方做好各项物业管理达标工作；
（8）馆方有事召见时，本公司保证在接到通知后及时派人到场；
（9）“五一”、“十一”及春节期间，在展览馆序厅、领导办公室等地方增加
或更换应；
（10）季开花植物，以烘托节日气氛，当月租摆费用不再增加，所发生的额外费用，做为对馆方的优惠政策。（如馆方有特殊要求，所产生的实际费用，则单独收取，不包含在长期租摆费用内。）
（11）馆内如遇重大活动时，根据馆方要求随时增加或更换植物，所产生的一切费用额外计收（以实际发生情况为准），不包含在长期租摆费用内。
（六）统一标识管理方案
标识的统一管理服务是指设计和管理物业标识系统，使之整洁、统一、美观，确保设备运行、安全管理、服务过程及状态、物资保管等相关物业服务工作有序开展，并设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志，标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移位或转为他用。
1、标识管理的作用
一旦建立了良好的标识管理，就能够使维护工作繁而不乱，变而有序：
（1）优化工作环境
（2）提高管理水平
（3）提高工作效率
（4）方便资产管理
（5）减少安全隐患
2、常用标识的种类
（1）服务标识
各展区均应设置有醒目、统一标识的门牌和指引牌，统一由标识库选取相应的式样，要求制作精美、标识出展区名称、结实耐用；指引牌要求精美雅致、清晰指出方向或位置、结实耐用。
（2）警示标识
①安全标志应设在与安全有关的醒目位置。标志的正面或其邻近不得有妨碍公共视线的障碍物。
②除必须外，标志一般不应设置在门、窗、架等可移动的物体上，也不应设置在经常被其它物体遮挡的地方。
③设置安全标志时，应避免出现内容相互矛盾、重复的现象。尽量用最少的标志把必需的信息表达清楚。
④设置的安全标志，应使大多数观察者的观察角接近90°。
⑤安全标志的尺寸应符合标志相关标准的要求。
（3）设备设施标识
①配电室必须用标牌标识，并注明“非工作人员请勿入内”的要求；
②中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号；
③凡有使用范围限制的设备、设施应采用标识牌明显标识出限制使用范围；
④因设备检修而影响到住户日常工作、生活时，维修人员应当在工作现场明确标识如“电梯维修”等警示；
⑤有阀门和马达的设备必须用标识标明打开或旋转的方向；
⑥重点设备如电梯用标识牌标识出其位置及使用注意要点。
（4）消防安全标识
①消防箱、消防栓、消防管道用红色标识，且在消防箱上喷有“119”报警
提示；
②紧急疏散通道用消防疏散照明批示灯标识出通道位置及逃生方向；
3、标识的设置要求
标识的设置必须根据需求统一从标识库选取，特殊标识，制作样板进行审核后定版制作。制作要求：
（1）便于观察。
（2）便于识别。用图形和符号进行的标识，图形和符号应符合相关的标准或通用法则。
（3）便于实施。
（4）不易被人为因素变动其标识的内容和位置。
（七）档案管理方案
物业档案资料是物业管理的重要资源。我们将本着“集中化、有序化、信息化、科学化”的管理原则，从开始接管运作的时候就建立详尽完善的物业档案资料，实行原始档案和计算机档案管理的双轨制，建立档案管理系统。为以后的管
理打下良好的基础。
1、档案资料的收集
（1）服务中心档案钥匙管理员负责项目档案的建立与管理工作，设立档案资料室，档案管理人员（文员兼任）须经培训合格后才能上岗。
（2）制定档案资料管理规章制度和档案资料管理人员岗位职责。
（3）资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，从实际的工作需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是物业构成的方方面面。
2、资料的分类整理
收集后的所有信息，统一由档案管理人员集中整理。根据档案的来源、信息的内容等进行细分，做到条理清晰、分类合理。为了完整、系统地保存工作活动中形成的各种门类、各种载体的档案，提高归档文件材料的质量，以满足公司各方面的需要，特制定本要求归档范围：
（1）行政管理工作形成的文件材料
（2）物业管理工作形成的文件材料（含公司质量管理体系形成的文件、记录）
（3）基本建设工作形成的文件材料
（4）设备仪器管理形成的文件材料
（5）财务档案（单独管理）
（6）职工个人档案
（7）特殊载体档案
（8）物业项目形成的文件材料
3、资料归档管理
（1）充分运用计算机管理
在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。
（2）采用计算机贮存与原始档案双档制，实现档案资料贮存方式多元化。
尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。
（3）做到档案组卷分类科学化编制统一的档案组卷分类说明书，按4档案资料保密管理
①在日常管理中，物业的档案资料管理由服务中心统一管理保存，对重要的原始资料和保密资料采取不同的方式储存保管。所有保密资料随时接受公司领导或质量管理部的检查。
②档案资料管理人员必须严格执行国家和公司的保密制度，增强保密意识，接受保密教育和检查，严禁任何人以任何方式索取、泄露或擅自向外公布保密档案的内容。档案资料管理人员定期进行检查，发现问题及时向上级领导汇报后妥善处理解决，严防一切泄密漏洞情况的发生。
4、档案保管规定：
（1）为保护好档案材料，维护档案的完整与安全，制定本规定。
（2）接收档案必须认真验收，并办理交接手续。
（3）入库要做到数目相符，排放整齐，便于查找，以保证提供利用快速准确。
（4）档案员要掌握各门类档案的特点和规律，熟知案卷摆放地点、摆放顺序，做到调档、还档及时准确。
（5）研究和改进档案保护技术，定期对档案进行检查，发现问题及时采取措施进行处理。
（6）档案的接收、移出、鉴定、销毁、利用要有登记，统计准确。
（7）借阅完毕的档案经核对无误后，要及时入库，以防丢失。
（8）每年要对存档档案进行一次全面的检查，认真核对。
5、档案的运用
（1）员工因工作借阅档案，按照审批程序应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。
（2）档案的销毁，应填写销毁单，并经项目经理批准后方可执行，销毁单由档案室档案员保存。
6、档案鉴定销毁规定：
（1）由项目经理、档案员及各部门负责人组成。
（2）各部门在文件材料归档时，应区分档案保管期限。
（3）对保存档案的保管期限届满的档案，先由档案管理员进行初步鉴定，提出鉴定意见，由项目经理及相应部门主管审定。
（4）对经过审定应该销毁的档案，应连同档案销毁清册一起，并做好相应记录。
（5）销毁档案时，应项目经理和相应部门主管进行监督。
第一章
绿化养护管理总体思路
●项目概况财政局小区，位于区通江路，绿化总面积约5000平方米，绿化物主要包括乔木、灌木、花卉、草本植物、草坪等。
●管理总体思路
——以“亲近自然，生生不息”为指导方针，制定小区绿化养护管理的总体思路，充分展现“财政局小区”温馨的环境，体现出绿化、美化的人文环境，使“财政局小区”真正成为具有自然、清新、美丽、和谐的居住环境，为创建区优、市优住宅小区打下坚实的基础。
●绿化管理措施
1、全员管理：在“财政局小区”管理处，上至主任，下至操作人员，全员树立绿化意识，人人都是绿化员，共同承担起小区环境绿化的维护、监管等工作。
2、专业养护、责任分明，以“四有”促进管理。
（1）有专业管理，小区客服员负责绿化养护管理的全面管理工作。
（2）有专业队伍，配置专业的绿化员及绿化工具，明确职责。
（3）有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金。
（4）有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。
●监管措施
绿化离不开监管，在环境绿化项目小组的组织下，对广场、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机检查相结合，每月进行评比检查，对未达标的项目予以及时整改。
第二章
绿化养护管理专案
第一节
绿化养护内容
一、管理程序：包括淋水、松土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病虫害防治、扶正、补苗（苗木费另计）等整套过程。
二、管理工具：花剪、长剪、高空剪、剪草机
喷雾器、桶、铲、锄、锯子、梯子
燃料等
三、养护内容：
乔木：每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；
灌木：每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害；
花卉：每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长；
草坪：及时修剪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米。杂草生周巡查拔除；
草本类：每季度施复合肥一次，及时防治病虫害，每周剪除残花一次、清除杂草一次，及时剪除枯叶、黄叶。
隔离绿化带和环形绿化带：每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。
注：消灭绿化死角，以“四定”抓整洁绿化。
大面积的绿化容易管理好，而绿化死角少人问津，为此，管理处将定养护内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底保障绿化养护质量。
第二节
绿化养护质量标准
一、绿化养护标准：
绿化操作人员熟悉各类植物生长习性，熟练掌握各类绿化设备、工具操作方法，具备基本园林设计、施工知识；
各类绿化养护资料完善，文字及电子文档、图片资料齐全；
重点绿化植物建立独立养护档案；
各类植物标识清晰易认、描述准确、摆放合适、无明显污渍；
各类植物长势良好，色泽新鲜，无缺水缺肥现象；
定期进行预防性消杀，根据实际需要进行针对性消杀；及时去除病枯枝叶，操作到位，残桩达到体系文件要求，不影响美观；
补苗及时，无裸露、缺苗现象；各种植物做好防风固定措施，大风大雨过后及时整理现场；造型植物修剪及时、到位，层次分明、协调，体现原有设计意图，具备一定艺术性；
草坪修剪适当，平整美丽，不枯黄，无明显杂草；苗圃摆放整齐有序，有具体养护计划、针对性措施，培育苗木达到既定要求，无病虫害现象。重点部位花卉摆饰做到有图纸、有计划、有组织。
二、绿化养护作业实施
集中维护：对于工作量较大的绿化养护工作，由绿化主管根据实际情况抽调人员，集中时间、人员实施绿化养护工作。
重点养护：对区域内的名贵盆栽进行统计，列明清单，注明其习性，以及打理内容、方法以及注意事项，对养护人进行上岗前的培训，确保盆栽正常的生长。
病虫害防治：对区域内的各种花木进行统计，列举各种花木易产生的病虫害，并制定防治的时间及药品的名称、用量等，并定期实施病虫害防治工作。
三、绿化养护操作标准
对象
作业项目
长势
病虫害
突长枝
树冠
养护标准
枝条健壮，叶色翠绿，树冠匀整，无明显生长不良小枝。
无明显病虫危害现象，整株有明显病状枝叶不超过5％
无明显与树冠不协调的突长枝
骨干枝分布均匀、清晰不杂乱，主枝上无弱小枝
生长现象
无黄土裸露，树坑形状规整，植物长势良好，无生长杂乱现象
无明显弱小、病、枯枝叶，叶片40％发黄须及时清理
剪口平整，残桩一般不超过2CM，作好必要的防护措施
无伤害
区域长势一致，观赏效果一致
养护标准
冠幅匀整丰满，色泽鲜艳
扶树板及扶绑扎稳固不歪斜，无断折现象，无影响树体乔木
树桩
灌木
树坑种植
枯枝叶清理
修剪作业
特殊天气处防护到位，倒、折树木及枝条清理及时，对人、物理
整体要求
对象
作业项目
造型
长势
植物
病虫害控制
形状控制
突长枝控制
树坑
整体要求
长势
病虫害
花坛
枯枝/叶/花清理
杂草控制
花坛边缘
整体要求
长势
攀缘
病虫害控制
植物
边缘
枯枝叶清理
对象
作业项目
消杀及时，表面无病虫害现象，内部病虫害不超过5％
面平线直，边缘平滑，重心平稳、协调，无需特别支撑
新生枝不超过10cm形状、大小合适，清晰，与植物造型协调
形状均衡，协调，生长良好，区域观赏效果一致
植株生长健壮，叶色鲜艳，无秃裸部位
局部无明显病虫危害现象，整体病状枝叶不超过5％
无枯黄枝、叶，残花量不超过开花量的8％
目视无明显杂草
花坛边缘平滑清晰，与花坛形状保持一致
长势均衡，疏密一致
长势健壮，枝繁叶茂，叶色鲜艳
局部无明显病虫害，整体病状枝叶不超过5％
边缘交界处整齐、平滑、清晰，与其它植物无交错
无明显枯枝叶（季节性变化除外）
养护标准
草叶健康、密实，保持良好色泽，冬季枯黄草坪
长势
度不大于30％，无明显病、枯班，局部斑块直径不大于50cm
病虫害
高度控制
草边处理
杂草
秃裸控制
工作标识
现场清理
其它
工作形象
服务意识
其它
无明显病虫害现象，无直径50cm以上病枯斑块
草坪高度整体不超过6cm，无明显局部过长现象
边缘交界处清晰平滑，界线明显，无过长现象
没有高于15cm或蔓延超过10cm杂草，无明显阔叶杂草；无开花杂草。
小区绿地无秃裸部位
做好作业现场的必要标识、警示和防护工作
作业后及时作好清理工作，并将作业垃圾清运至垃圾中转站
精神饱满，举止有度，无衣着不整、散漫等不良现象
主动、热情，积极配合小区各项管理工作
无与小区形象不相符的行为
第三章
绿化养护费用测算
提要：财政小区绿化养护费用报价为7816元/月（可根据实际情况作适当调整）。
第一节人员配置
一、人员配置
绿化员：2人，负责小区绿化的养护管理。
二、人员岗位要求
绿化员，年龄48岁以下，熟悉园林绿化植物的管理和养护，从事园林绿化养护管理工作1年以上。
第二节
绿化费用测算
一、绿化养护管理费用的构成包括养护管理成本、法定税费和企业的利润。
二、绿化管理费用测算（见下页）
财政小区绿化养护费用支出测算表(每月）
序号
项
目
岗
位/名
称
标准（元/人）
1500.0数量金额（元）
（人）
3000.0备
注
一
人员
绿化员
工资
小
计
加班工资
节假日加班
36.67小计
270.94223000.0073.3473.34法定节假日加班按40元/天计算（全年11天法定节假日）。
二
三
职工教育经费（工资总额的1.5%）
工会经费（工资总额的2%）
养老保险费（社平工资1178元×20%）×115%
失业保险费（社平工资1178×2%）×115%员工（社平社保
工伤保险费工资1178×1%）×115%
生育保险费（社平工资1178×1%）×115%
医疗保险费（社平工资1178×8%）×115%
小
计
高温补贴
年终福利
246.1061.47541.88由于国家“五险合一”政策的出台，员工须同时缴纳五险。（本标准按2021年的标准上浮15%计算）。
27.09254.1813.55227.1013.55227.10108.312.5016.6712.502222216.74974.5725.0033.3325.0083.337、8、9月按50元/人月计发
按每人每年1月工资计算
端午节、中秋节、员工生日（各50元/次/人）。
绿化夏装120元/套，2套/人；保洁冬装200元/套，2套/人；
该费用由业主单位或全体业主承担，不计入成本。
四
福利
其它福利
小
计
绿化装（夏装按2服装年、冬装按3年折旧
期折旧）
21.11242.22五
小
计
六
绿化养护费
绿化用水
42.220.0肥料（按0.09元/平方米计算）
杀虫、植物药剂（按0.13元/平方米计算）
剪草机油料费
补苗费（按0.15元/平方米计算）
绿化垃圾转运费
工具折旧费
0.095000绿化面积按450.005000平方米计算
550.0300.00按经验值测算
限于草本植物、600.00草坪及细小苗木的补载
按1车/月260260.00元计算）
150.00按经验值测算
2310.06483.46363.07324.17645.367816.00.110.12500500小
计
七
八
九
十
税金
以上支出总计
按支出费用的5.6%计提
管理费
按支出费用的5%分摊
企业合按支出费用的9%测算
理利润
十一
总
计
三、经过测算，财政局小区绿化养护管理费标准报价为：7816元/月。
小区物业管理方案
一、公司情况介绍
物业管理公司成立于年初，属于股份，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。
二、公司的管理架构图：
总经理
副总经理
公司办公室
管
理
处
管理处
管管
理理
处
处
图1公司管理架构图
物管分公司
总经理办公室
财务管理部
公司拓展部
我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。
向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。
概括地说，本公司的运行机制包括以下内容：
1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。
在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。
2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。
公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。
3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。
4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听
用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。
公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。
1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户入住或进入小区时的第一印象。
2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。
3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。
4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。
5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费，告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。
6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。
7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，尽量避免出现偏差。
本公司经过不断的探索、发展、完善，建立制度化、科学化的质量管理体系。在未来发展方面，我们将密切关注顾客之需求，加强员工培训，借此不断提高服务素质，以创造更好的经济底阀及社会效益。
三、拟采取的管理方式
1、管理处内部管理架构图（图2）
市房管局
物业管理
业主委员会
XXXX物管处主任
收费员
（兼）
日常维护维修
物业分公司
楼宇管理员
维修主管
（兼）
保安主管
保安部
保洁主管
（兼）
保洁部
管理处内部管理架构图（图2）
2、机构设置
小区管理处将采取业主管理委员会领导下的经理负责制，这是一种直线制的领导形式。由于管理处的编制精干、简单、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员领导，即集指挥和职能于一身，便于经理全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管下属人员直接向其主管负责，各主管及各职位专业人员直接向经理负责。
3、运作机制
管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的做法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运动。否则，如果管理系统内的结构、联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定是无效的。
在具体运作中，管理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理作出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布置、有检查、在总结，从而保证了管理的有效性。
4、工作流程（图3）本公司及遂宁物业管理分公司将严格按照公司针对遂宁苑区的具体情
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