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2022 年全市老旧小区改造情况调查报告范文（仅供学习）
2022 年全市老旧小区改造情况调查报告城镇老旧小区改造是重大民 生工程和发展工程。为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决 策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质 形象，根据市政协 2022 年工作安排，某-某月份，由某某某副主席牵头， 组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式， 对我市老旧小区改造情况进行了调研。现将有关情况报告如下：一、基本 情况城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配 套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含 单栋住宅楼）。据调研组不完全统计，我市 20 某某年底前建成的老旧小 区某某个（乐成街道某某个、城东街道某个、城南街道某某个），总建筑 面积某某某多万平方米，涉及某某某某某户，某某某某某人。其中，某某 某某年底前建成的老旧小区某某个，涉及某某某某户，某某某某某人。调 研发现，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生 活质量，居民改造意愿普遍强烈。
（一）建设标准不高，多孔预制楼板结构多、建筑管线老化多、安全 隐患多。老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，不少建筑是多孔预制 楼板结构，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、 楼梯破损以及电气线路、水污管网老化严重的问题，存在安全隐患，群众 反映非常强烈。如某某区某某栋建筑有多孔预制楼板结构的某某栋，某某 小区某某栋建筑有多孔预制楼板结构的某某栋，调研组走访发现其中部分 房屋主体出现不同程度的倾斜，部分房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落， 看上去安全隐患较大。某某小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路， 每逢用电高峰期就频繁停电，今年夏天刚开始就连续三个晚上停电，群众 强烈要求后实行了线路分流改造。某某近几年都出现了管道堵塞、化粪池
溢出等情况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅 阳台洗涤污水管与屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，很多排水管 还是球墨铸铁管，大部分已经腐蚀损坏严重，此外大多数消防栓都已损坏， 无法正常出水。
（二）配套先天不足，电梯少、停车位少、公共服务设施少。老旧小 区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。
如老旧小区大部分是某-某层建筑，基本没有安装电梯。据调研组初步统 计，某某区老旧小区某某某幢建筑数千个单元楼，仅有电梯某某部。老旧 小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位不足造成的乱停现象十分普遍， 近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”， 出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如某某二区居民车 辆某某某多，停车位仅某某某个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小 区文化娱乐、体育健身、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。
据调研，某某个老旧小区中，仅某某个小区有固定的办公场所（包括某个 违建），某个小区有老年活动场所，某个小区有托幼场所；很多小区的公 共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至根本没有配备；公共厕所配备不足， 某某街道某某个老旧小区就有某某个没有公共厕所。
（三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。
老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱 租等现象十分常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新某某人，有的某 某平方米的车库住了某-某个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁 炉就在床边，消防隐患相当严重；部分住户将洗衣板直接放在车库边上， 洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区面貌；部分建筑一楼或者 车库还被租用作为经营场所，如在某某小区车库或者一层被用作美容美发、 家电维修、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不到位，
部分保安岗亭形同虚设、无人值班，部分监控摄像头存在聚焦模糊甚至失 效。如某某小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；某某区不 少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前某某 个老旧小区中，有某某个小区还没有成立业委会，某某个小区没有进驻物 业管理，某某个小区没有建立党的组织，而且很多业委会只有组织，没有 固定办公场所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的管理工作。
2022 年某月以来，国家部委、某某省、某某市相继出台了推进老旧 小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。《某某市城 镇老旧小区改造三年行动方案》中我市 2022-2022 年改造老旧小区某个， 目前我市已上报某某小区、某某区、某某、某某小区等某个小区改造项目， 总建筑面积约某某.某某万平方米，涉及约某某某某户。
二、制约老旧小区改造的主要问题（一）小区底数不清，改造机制不 健全我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务 复杂。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不 够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政 策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有部分老旧小区的简单统 计数据，但数据各不相同，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关 键数据缺失，配套设施、基层治理情况不清。同时我市老旧小区三年改造 行动工作推进相对滞后，实施方案现在还没有出台，群众关注的改造资金 居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接的具体 政策支持尚不明确，而对比兄弟县市区，某某、某某已经出台了老旧小区 改造实施方案，某某、某某、某某也陆续公布了实施方案征求意见稿。此 外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主 要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任 单位权责不够明确，难以形成整体合力。
（三）居民需求多样，现实矛盾不乐观调研组走访调研了解到，多数 居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人，还 对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。
可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配套服务的需求 多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存 在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样 性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民 要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主 签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告 B 级以上等条件限制，自 20 某 某年以来申请加装的成功者寥寥，仅有某某小区、某某、某某公寓某个小 区共计某台电梯。供水改造方面，一些老旧小区某楼以上住户水压不足， 只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不间断地出现黄 水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期 不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方 面，调查发现老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示， 某某岁以上的老人如某某小区某某某人（占某某%）、某某小区约某某某 人（占某某%）、某某小区某某某人（占某某%）、某某小区约某某某人 （占某某%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障 碍出行、休闲娱乐活动、群体安全保障、社区养老服务等需求也日益明显， 但一些项目限于场地、资金处于无法可改、无处可建的尴尬境地。
（四）资金问题突出，业主共建意识弱老旧小区改造资金需求总规模 较大，据部门反映，部分老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临 着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问 题。据初步测算，假设按照补助基数某某某元/平方米计算，仅今年计划 的某个小区项目补助就超过某个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金
（某某市级仅对某某、某某、某某区等各实际功能区实施补助），市财政 仍然面临较大压力。并且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对 象主要是某某某某年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区， 但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自建住房，如某某小区商品 房某某某套、自建房某某套（间），某某小区商品房某某某套、自建房某 某某套（间），某某小区商品房某某套，自建房某某某套（间）。因此我 市大部分老旧小区改造无法享受上级财政补助，很大程度增加了本级财政 的投入负担，影响改造工作的大范围推进。同时，调研发现部分居民缺乏 “共享共建共治”和“购买服务”的观念意识，认为老旧小区改造主要是 政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往 往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。
（五）长效管理缺乏，改造成果难维持老旧小区在历年各类创建工作 中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。
尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个 开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但多次发生封闭隔断 障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其原因，主要是小区治 理力量不足，长效管理机制不健全。业委会方面，很多小区业委会是退休 干部、热心人士在管理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感叹“管 了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作用没有发 挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭 建铁皮棚等，屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业管理 不到位的矛盾比较突出。老旧小区多数住户不愿意缴纳较高的物业管理费， 导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业（据了解 目前最低为某某某元），部分业主因对小区管理存在分歧不愿意交物业费， 部分业主认为是自建房不需要交物业费，如某某小区某某某多户，2022
年大约某某某多户居民没有上交管理费；物业费收缴不到位，直接导致物 业管理难以维持，最终降低服务标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街 道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的 很多工作人员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作经验匮乏或 工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平时忙于完成上级交办的各项 业务指标，极少参与老旧小区的管理；街道及驻社干部走访巡查小区时间 不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓励成立 业委会，最后却任由其自生自灭”现象。如果改造完成后小区管理方继续 缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造—破坏—再改造”的怪圈， 造成人力和资金的浪费。
三、几点建议（一）健全机制，摸清底数，加快出台规划方案老旧小 区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门密切配合。市政府要发 挥主导作用，牵头成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划 分目标责任。建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重 点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小 区规模、房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能，老旧小区居 民自治和物业管理的现状，以及居民具体的改造需求等情况，建立全市老 旧小区基础数据信息库，建议将调查对象范围放宽至 20 某某年前建成的 老旧小区。在此基础上，尽快研究制定老旧小区改造规划和“三年计划”， 明确老旧小区的具体分类和改造批次时间，明确改造的具体内容和建设标 准，明确改造的投入保障和组织实施。规划应统筹好老旧小区改造、保障 性安居工程等项目的关系，建议将老旧小区改造和文明城市创建、“污水 零直排小区”建设、未来社区改造等工作有机结合。创新机制，研究出台 针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资源配置和资金投入等 方面给予倾斜。
（三）以人为本，突出重点，改造提升居住环境城市的发展和社区的 建设都是牢固树立“以人民为中心”的思想。针对建筑改造、道路交通和 停车、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区服务体系 6 大方面，因地 制宜来确定各小区菜单式改造内容，优先安排居民群众反映集中、涉及共 同利益的问题。一是支持存在多孔预制楼板等安全隐患较多的老旧小区拆 旧建新。此类小区进行综合改造价值不大，反而还会增加安全隐患，建议 采取拆旧建新的办法。可在危房鉴定的基础上，根据实际情况和群众意愿 采取不同的安置方法。具备开发潜力地段的小区可引进开发商进行重新开 发，适当提高容积率，一并将托幼、养老、医疗等便民服务嵌入，提升土 地的利用价值；借鉴鹿城等地做法，向需拆迁改造的住户发放安置房“房 票”，购买房地产开发的商品房实现异地安置。二是鼓励多层住宅加装电 梯。参照某某、某某等地做法，尽快出台电梯资金补助方案（某某按电梯 加装费用某某%给予最高不超过某某万元/台、某某给予符合条件的某某万 元/台补助），进一步优化电梯安装申报和审批流程，小区改造条件成熟 的可适当降低加装电梯的启动门槛。若财政紧张可采取以奖代补、先建后 补等方式。三是实施打通消防生命通道工程。实行老旧小区“一区一策” 治理，结合老旧小区的建成年代、建筑高度、周边环境、道路管网等方面 情况开展改造，制定实施消防车通道治理方案，按照先急后缓、先易后难 的原则尽快打通消防通道。四是完善老旧小区公共服务功能。优先解决水、 电、气、路、排污等问题。改造零星空闲用地、改造绿化带或与周边单位 共建等方式增加停车位，有条件的增设汽车充电桩和电瓶车充电棚。拓展 居民公共活动空间，及时维修翻新小区内破损的公共休闲设施，增设小区 健康步道、休闲游憩场地和健身器械，条件成熟的要建立完善老年人活动 中心，引入社会资本建设养老托育机构。
（四）多元投入，加大保障，健全资金筹措机制市政府要研究明确基 础类、完善类、提升类改造的政府和居民资金负担比例，做好财政投入保 障，探索构建政府政策性引导、居民共建性出资、企业市场化参与、社会 全方位支持的多元化融资机制。一是加强与银行等金融机构的沟通对接， 探索老旧小区专项债券等融资方式，鼓励金融系统开发针对老旧小区改造 的优惠金融产品，探索居民户内改造、装修、节能减排等消费领域的个人 贷款金融服务。二是探索利用增建商业设施、翻建结合扩建等措施，合理 利用小区及周边闲置土地或简陋房屋占地，在不影响规划的情况下进行二 次开发；通过制定税收优惠等政策措施吸引社会资金投入，减轻财政资金 压力，实现资金平衡。三是出台提取个人公积金用于加装电梯等老旧小区 改造的政策，适当降低物业专项维修基金用于改造的申请门槛，减轻老旧 小区改造筹资压力。四是充分发挥责任企业和责任单位资金作用，加大对 水电气网等垂管部门协调力度，在预算审批、资金拨付等方面提高灵活度， 为老旧小区改造提供便利。
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