集体建设用地使用权物权规则之省察反思9篇集体建设用地使用权物权规则之省察反思 分类号：密级：单位代码：10422学号：芦以f6铲oo∥户东只季SHANDONGUNIVERSlTY硕士学位论文ThesisforMa下面是小编为大家整理的集体建设用地使用权物权规则之省察反思9篇,供大家参考。
篇一：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
号：密级：单位代码：10422学 号：芦以f6铲o o∥户东只季S HANDONG UNIVERS lTY硕士学位论文Thesis for Master Degree论文题目：、，27-誊士皇建设用地使用木◇嘶法律制度研觅作者培养专业指导厶侬口 l卜姓 名单 位名 称教 师导 师蓖颤拨号阮氏商法亏参厉l=l吾数授≥9／6年3月f>日锄钞础岫 抄舢舭勺厶晚‰‰胁棚 护胁弘‰万方数据原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名：
童勇H 期：沙，6．，．≯7关于学位论文使用授权的声明本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。(保密论文在解密后应遵守此规定)论文作者签名：甫勇论文作者签名：
堕望 导师签名：／，扩乙日期：型万方数据
山东大学硕士学位论文目 录摘{要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯lABSTRACT⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2前言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 阿Ⅱ 舌⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯l第一章集体经营性建设用地使用权入市概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3第一节集体经营性建设用地使用权⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3一、集体经营性建设用地的使用权含义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3二、集体经营性建设用地⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3三、集体经营性建设用地使用权的性质⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5四、集体经营性建设用地使用权的法律特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6第二节集体经营性建设用地使用权入市的含义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7第三节集体经营性建设用地使用权入市的必要性⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7一、是市场经济发展的客观需求⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7二、是由权利本身性质决定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8三、将会产生巨大的效益⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9四、是城乡一体化建设的必然要求⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10第四节集体经营性建设用地使用权入市的基本原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10一、市场导向原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10二、公平原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 1三、惠民原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11四、公开原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11五、适度监督原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12第二章我国集体经营性建设用地使用权的法律政策变迁⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13第一节禁止流转阶段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13第二节允许依法转让阶段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14第三节严格限制阶段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15第四节政策松动阶段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16万方数据
山东大学硕士学位论文第五节入市准备阶段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯Q 018第六节积极探索阶段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯19第三章我国集体经营性建设用地使用权入市的实践状况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20第一节集体经营性建设用地使用权入市的总体现状与趋势⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20一、公开与隐形市场并存⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20二、规模不断扩大⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2l三、地区差异明显⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22第二节集体经营性建设用地使用权入市的试点探索⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23一、广东省探索一一佛山市南海区全面探索⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯00⋯⋯⋯⋯⋯23二、上海市探索一一集体转制探索⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25三、重庆市探索一一指标交易探索⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26第四章集体经营性建设用地使用权入市存在问题及立法建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28第一节所有权主体问题⋯00⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29一、所有权主体的法律规定及分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29二、所有权主体重构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30第二节客体范围界定⋯⋯O·iOI g⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31一、实践与规划冲突⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3l二、设置合理的指标交易规范⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32第三节进入市场的方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32一、入市方式对比⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯33二、公开交易为主，协议为辅⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯34第四节入市收益分配⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯35一、现有地方规定分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯35二、集体分配，政府收税⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯36结 语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯38参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯41致 谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯43万方数据
山东大学硕士学位论文ContentsAbstract in Chinese。．．。。．。。。．。．．．。．。。．。。。。。．．．．．。．．．．。．．。。。。．。。。。。．．。。．。．．。．．．。．。．．。．。．．．．。。。。。．。。．。1ABSTRACT⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2Preface．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。．．．．．．．．．．。．．．．．．．．．．。．．．．．．．。。．．．．．。．．．。．。．．。。．。．。．。。。．。．．，．．。。。。。。。．．1I Overview ofcollective profitable constructive land tenure entering the market．．．．．．31．1 Collective profitable constructive land tenure。．。．。．．．．．．．．。．．。。。．．．。。。．。。。。。．。．．。。。。．。。31．1．1 Conception ofcollective profitable constructive land tenure．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．31．1．2 Collective profitable constructive land．．．．。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。。。．。．．．．．．．。．．．．．。．31．1．3 Property ofcollective profitable constructive land tenure．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．51．1．4 Legal feature ofcollective profitable constructive land tenure。．．．．．．．．．．。．。．．．．61．2 Conception of collective profitable constructive land tenure entering the market71．3 Necessity of collective profitable constructive land tenure entering the market．．．71．3．1 Objective needs market economy development⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯71．3．2 Decide by its nature．．．．．．．．．．．．．⋯．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．81．3．3 Will produce massive benefit．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．91．3．4 The need of city and countryside integration construction⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 01．4 Fundamental principle of collective profitable constructive land tenure enteringthe market⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯．101．4．1 Market．driven⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯101．4．2 Equity⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 11．4．3 Benefit people⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯111．4．4 Publicity⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 11．4．5Moderately supervise⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12lI Development of law and policy on collective profitable constructive land tenure inour country⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯132．1 Prohibit transferring⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯132．2 Allow transferring⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯142．3 Close confinement⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯152．4 Policy loosing⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16万方数据
山东大学硕士学位论文2．5 Start to entering the market．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．182．6 Positive exploration．．．⋯⋯．．⋯⋯．．．⋯．．⋯．．．⋯．．⋯．．．．⋯．．．⋯．．．⋯．．⋯．．。．．．．．．19III Practice situations collective profitable constructiveland tenure entering themarket in ourcountry⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯203．1 Current situation and tendency of collective profitable constructive land tenureentering the market⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯203．1．1 Open and hidden market⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯203．1．2 Scale continuously extend⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯213．1．3 Regional obviously difference⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯223．2 Local exploration on collective profitable constructive land tenure entering themarket⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯233．2．1 Guangdong—exploration of Foshan Nanhai⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯233．2．2 Shanghai-exploration of Collective transformation⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯253．2．3 Chongqing—exploration of index deal specification⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26IV Problemand legislative proposal on collective profitable constructive land tenureentering the market⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯284．1Owner⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯294．1．1 Legal provisions ofowner and analyzation⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯294．1．2 Reconstitution of owner⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯304．2 Object scope confirm⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯314．2．1 Confliction of practice and plan⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯．．314．2．2 Set reasonable index dealspecification⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯324．3 Patterns of entering the markets⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯324．3．1 Comparison ofpatterns ofentering the markets⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯334．3．2 Publicly trade with protocol for exception⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯344．4 Income distribution ofentering the market⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯354．4．1 Stipulation in different areas and its analyzation⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯354·4．2 Distributing among rural collectivity while government taking taxes⋯⋯36Epilogue⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯38Reference⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯41Acknowledgements⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯43万方数据
山东大学硕士学位论文摘要我国城镇化发展导致城镇建设用地供需不足，集体经营性建设用地使用权入市成为必然趋势，这也符合城乡一体化建设的战略思路。集体经营性建设用使用权入市在我国没有统一的立法规制，各地发展状态也不尽相同。本文通过搜集整理集体经营性建设用地使用权入市的规定和实践资料，对集体经营性建设用地使用权入市现存的问题进行了归纳总结，根据存在的问题有针对性的提出立法建议。本文正文一共分为六部分，除前言和结语外，主体部分一共有四部分内容。第一部分是集体经营性建设用地使用权入市概述。该部分首先对集体经营性建设用地及使用权进行阐述，并且确定集体经营性建设用地使用权入市主要研究首次该部分土地出让的问题。其次，分析了集体经营性建设用地使用权入市的必要性：是市场经济发展的客观需求，是由权利本身性质决定，将会产生巨大的效益，是城乡一体化建设的必然要求。再次，确立了集体经营性建设用地使用权入市的基本原则主要有市场导向、公平、惠民、公开、适度监督五个原则。第二部分是我国集体经营性建设用地使用权的法律政策变迁。该部分汇总了我国集体经营性建设用地使用权的法律和政策规定的发展变化，着重分析了随着时间变化，国家法律政策从禁止流转阶段、允许依法转让阶段、严格限制阶段、政策松动阶段、入市准备阶段到积极探索阶段依次递进的具体规定。第三部分总结和分析我国集体经营性建设用地使用权入市的现状。首先，概括了我国集体经营性建设用地使用权入市总体主要有公开与隐形市场并存、规模不断扩大、地区差异明显三个特征。其次，选取广东、上海、重庆三个地方为例阐述了我...
篇二：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
2005 年 10 月 1 日开始， 东莞市农村集体建设用地的使用权便可以合法流转了， 包括集体建设用地使用权的出让、 出租、 转让、 转租和抵押。《 广东省集体建设用地使用权流转管理办法 》
即将于 10 月 1日起开始实施， 据此探索性立法， 广东省内所有农村集体建设用地都可以直按进入市场交易， 与国有建设用地“同地、 同权、 同价。
”
东莞是广东省的重点实验地区之一。
9 月 2 日， 东莞市市长刘志庚签署了东莞市人民政府第 80 号令；昨日、 东莞市人民政府正式对外颁布了 《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》 （以下简称“实施办法” ）
， 该实施办法指出：
此举旨在规范集体建设用地使用权流转市场铁序， 保障集体土地所有者和使用者的合法权益， 优化配置土地资源， 促进城镇建设和经济发展。
专家们认为， 目前中国城市的国有土地使用权依照 1998 年修订的 《土地管理法》 可以买卖， 农民的农地承包权依照《农地承包法》 也可以流转， 但农村的集体建设用地流转则没有任何法律规范。
而广东省和东莞市新的地方法规允许农村集体建设用地直接进入市场交易， 打破了“农地非政府征用不得合法转为非农用途” 的旧做法， 也开创了征地制与农地直接入市制并存的新时期。
“从 1987 年开始， 我国国有土地的使用权开始可以合法出让、 出租、 转让、 转租和抵押； 而东莞市新的土地政策将不亚于 1987 年的改革。
” 东莞市国土局的一位负责同志在新的“实施办法” 出台后如此感叹到。
据这位负责同志介绍， 多年以来， 集体建设用地使用权的无序管理状态导致了许多纠纷与问题的发生． 集体建设用地急需明晰产仅， 通过流转实现其市场价值而新的“实施办法” 则是土地立法上的重大改革， 其特点在于允分地尊重了农民的财产权。
他认为， 此举将成为东莞市未来发展的重要“助准器” 和“动力源” 在该政策正式实施前。
我们抢先为读者解读。
解读一 坚持土地所有者和使用者自愿的原则
新的“实施办法” 指出：
集体建设用地使用权流转， 应当符合国家产业政策， 遵守土地用途管制， 坚持土地所有者和使用者自愿的原则。
集体建设用地使用权流转还必须同时符合下列条件：
符合土地利用总体规划和城市、 村镇规划的； 经依法批准的； 未被司法机关、 行政机关限制权利的； 土地权属无争议的。
此外， 集体建设用地所有者出让、 出租、 抵押集体建设用地使用权， 必须经本集体村民会议 2/3 以上（含本数， 下同）
成员或 2/3 以上村民代表书面同意， 并签名确认。
解读二 村民住宅用地使用权不得流转
村民住宅用地使用权不得流转。
因转让、 出租和抵押地上建筑物、 其他附着物而导致住宅用地使用权转让、 出租和抵押的除外。
村民出卖和出租住房（含农民公寓）
后， 不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）
。
解读三 通过出让、 转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发
通过出让、 转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发， 按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的， 必须依法征为国有土地。
集体建设用地使用权转让、 出租和抵钾时， 其地上建筑物及其他附着物随之转让、 出租和抵钾； 集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、 出租和抵押时， 其占用范围内的集体土地使用权随之转让、 出租和抵钾。
国家为了公共利益的需要， 依法对集体建设用地实行征收或者征用的， 农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
解读四 集体建设用地的流转有四种方式：
出让、 出租、 转让和抵押
集体建设用地使用权出让：
最高年限 70 年。
集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1. 工矿仓储用地（含工业、 采矿、 仓储用地）
: 50年； 2. 公共建筑用地（含机关团体、 教育、 科研设计、 文体、 医疗卫生、 慈善用地）
: 50 年； 3. 商服用地（含商业、 金融保险、 餐饮旅馆业、 其他商服用地）
: 40 年； 4. 交通运输用地（含铁路、 公路、 民用机场、 港口码头、 管道运输、 街巷用地）
: 50 年； 5. 公用设施用地（含公共基础设施、 瞻仰景观、 休闲用地）
: 50年； 6. 综合或者其他用地：
50 年； 7. 因转让、 出租或抵押地上建筑物、 其他附着物而导致住宅用地使用权转让、 出租和抵押的村民住宅用地应当完善出让手续， 出让年限为 70 年。
集体建设用地使用权出租：
短期租赁一般不超过 5 年。
解读五 流转价格低于政府公布价格 政府可行使优先购买权
据悉， 集体建设用地使用权流转实行以基准地价为参照的最低限价制度， 市国土资源部门负责组织本行政区域土地定级估价工作， 指定基准地价， 报市人民政府批准后定期公布执行。
目前东莞基准地价正在制定当中。
与此同时， 实施办法规定：
流转宗地的评估价格， 由申请流转的集体建设用地使用权人委托具备资质的地价评估机构出具土地价格评估报告。
解读六 使用权转让发生增值的， 应参照增值税标准缴纳增值收益
集体建设用地使用权出让、 转让和出租的应当向市国土资源部门申报价格， 并依法缴纳有关税费。
集体建设用地使用权转让发生增值的， 应当参照国有土地增值税征收标准， 向市人民政府缴纳有关土地增值收益。
解读七 集体建设用地不得建商品房， 拒不改正且拒不还地的以非法占用土地论处
单位和个人通过出让、 转让、 出租方式取得的集体建设用地用于建设商品房的， 市国土资源部门应当责令限期改正， 拒不改正的责令交还土地， 拒不交还土地的以非法占用土地论处。
集体建设用地闲置的， 市国土资源部门应当责令限期改正； 农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的， 在土地闲置状况改正之前， 市国土资源部门将暂停办理其新增集体建设用地的审批手续。
东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法 （2005 年 9 月 2 日市政府令第 80 号发布， 自 2005 年 1 0 月 1 日起施行）
第一章 总 则
第一条 为规范集体建设用地使用权流转市场秩序， 保障集体土地所有者和使用者的合法权益， 优化配置土地资源， 促进城镇建设和经济发展， 根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》 及国家、 省有关规定， 结合本市实际， 制定本办法。
第二条 本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、 出租、 转让、 转租和抵押， 适用本办法。
第三条 本办法所称集体建设用地， 是指符合土地利用总体规划， 权属合法， 界址清楚， 已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
第四条 集体建设用地使用权流转， 应当符合国家产业政策， 遵守土地用途管制， 坚持土地所有者和使用者自愿的原则。
第五条 集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：
（一）
符合土地利用总体规划和城市、 村镇规划的；
（二）
经依法批准的；
（三）
未被司法机关、 行政机关限制权利的；
（四）
土地权属无争议的。
第六条 集体建设用地所有者出让、 出租、 抵押集体建设用地使用权， 必须经本集体村民会议 2/3 以上（含本数， 下同）
成员或 2/3 以上村民代表书面同意， 并签名确认。
第七条 村民住宅用地使用权不得流转， 因转让、 出租和抵押地上建筑物、 其他附着物而导致住宅用地使用权转让、 出租和抵押的除外。
村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）
后， 不得再申请新的住房用地
（含农民公寓住房）
。
第八条 通过出让、 转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发， 按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的， 必须依法征为国有土地。
第九条 集体建设用地使用权转让、 出租和抵押时， 其地上建筑物及其他附着物随之转让、 出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、 出租和抵押时， 其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第十条 国家为了公共利益需要， 依法对集体建设用地实行征收或者征用的， 农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十一条 土地使用者应当按照市人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的， 应当经集体建设用地所有者和市国土资源部门、 城市规划部门同意， 报市人民政府批准。
第十二条 市国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督检查。
市财政、 审计、 农业、 社会保障、 民政等部门， 按各自职能范围对流转过程以及土地增值收益分配进行监督。
各镇人民政府（区办事处）
应当配合各部门做好集体建设用地使用权流转的管理工作。
第二章 集体建设用地使用权出让、 出租
第十三条 集体建设用地使用权出让， 是指集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者， 由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。
以集体建设用地使用权作价入股（出资）
， 与他人合作、 联营等形式共同兴办企业的， 视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租， 是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人， 将集体建设用地租赁给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行为。
第十四条 集体建设用地使用权出让、 出租， 应当签订书面合同， 合同文本采用省国土资源部门制定的统一格式。
第十五条 集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）
工矿仓储用地（含工业用地、 采矿用地、 仓储用地）
五十年；
（二）
公共建筑用地（含机关团体用地、 教育用地、 科研设计用地、 文体用地、 医疗卫生用地、 慈善用地）
五十年；
（三）
商服用地（含商业用地、 金融保险用地、 餐饮旅馆业用地、 其他商服用地）
四十年；
（四）
交通运输用地（含铁路用地、 公路用地、 民用机场用地、 港口码头用地、 管道运输用地、 街巷）五十年；
（五）
公用设施用地（含公共基础设施用地、 瞻仰景观用地、 休闲用地）
五十年；
（六）
综合或者其他用地五十年；
（七）
依照本办法第七条规定流转的村民住宅用地应当完善出让手续， 出让年限为七十年。
第十六条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
短期使用或用于修建临时建筑物的土地， 应实行短期租赁， 短期租赁年限一般不超过 5 年；
需要进行地上建筑物、 构筑物建设后长期使用的土地， 应实行长期租赁， 具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途国有土地出让的最高年限。
第十七条 集体建设用地使用权出让、 出租用于商业、 旅游、 娱乐等经营性项目的， 应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法， 通过土地交易市场招标、 拍卖、 挂牌等方式进行。
第十八条 集体建设用地使用权出让、 出租或作价入股（出资）
的， 集体土地所有者和土地使用者应当按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明， 市国土资源部门应当依法给予办理。
第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让手续， 需提交下列材料：
（一）
集体建设用地使用权流转申请表；
（二）
用地预审意见书；
（三）
《建设用地规划许可证》 和规划红线图；
（四）
立项批复文件；
（五）
村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意， 并签名确认）
；
（六）
原集体土地使用证正本或批次报批批复文件；
（七）
用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）
或个人身份证明；
（八）
经双方单位盖章认可的数字化测量地形红线图和宗地图；
（九）
集体建设用地使用权出让合同；
（十）
法律、 法规和规章规定的其他资料。
第二十条 申请办理集体建设用地使用权出租手续， 需提交下列材料：
（一）
集体建设用地使用权流转申请表；
（二）
原已签订的集体建设用地使用合同；
（三）
租赁双方签订的《集体建设用地使用权租赁合同》 ；
（四）
村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意， 并签名确认）
；
（五）
原土地使用证正本；
（六）
双方身份的有效凭证；
（七）
法律、 法规和规章规定的其他有关资料。
第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市规划的要求和出让、 出租合同的约定， 开发、 利用、 经营土地， 集体建设用地所有者负责监督。
未按出让合同规定的期限和城市规划的要求开发、 利用、 经营土地的， 市国土资源等相关部门应当予以纠正， 拒不纠正的， 依法予以查处。
第二十二条 因国家公共利益或城市规划调整而需改变土地用途的， 集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
经依法批准变更土地用途的， 以出让、 出租方式流转， 合同双方应当重新签订合同， 调整土地出让金，
并办理相关土地变更登记手续。
第二十三条 集体建设用地使用权出让、 出租合同约定的土地使用年限届满， 土地使用权由集体土地所有者无偿收回， 其地上建筑物、 附着物按照集体建设用地使用权出让、 出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的， 应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商， 集体土地所有者同意继续使用的， 按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
第三章 集体建设用地使用权转让、 转租
第二十四条 集体建设用地使用权转让是指集体建设用地使用者将集体建设...
篇三：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
amp;quot;#$% &%$’()!""" 年第 ## 期中国土地足土地使用有关费用。在一般情况下，集体土地只能置换集体土地，不能与国有土地进行置换。不过，个别地方也正尝试国有、集体互置方式，以盘活农村的宅基地、砖瓦场等土地。这后一种置换有很多值得探讨的地方。苏州经验的基本点苏州推行集体土地流转 * 年多来积累了许多的宝贵经验，以下几条宝贵经验尤值得我们重视。一是规范为先。制度创新靠什么，主要是政策规范，保证操作的合理性。制度变革创新涉及多方利益，尤其要保证规范。不规范好，就不要贸然去做。土地要流转，制度须先行。苏州市从 )++, 年起，制定了大量的政策性规定，其中最重要的有《关于印发〈苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法〉的通知》、《关于执行〈苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法〉的补充通知》和《关于严格保护耕地实现耕地总量动态平衡的意见》-苏府 .)++/0 )1/ 号2。这些文件，对流转的涵义、对象、范围、权限、程序、收益、分配等都作了明确规定，可以说，没有这些规定，流转就只能是无序状态。二是权源一定要明确。要明晰产权，正确界定集体土地所有权者及产权代表。产权是否明晰，关系流转成败。在流转之前，必须对集体土地的权属进行全面调查，按照国家有关确权规定，明确集体土地所有权者和使用权者，颁发集体土地所有权证和使用权证，建立地籍档案。这项工作既是加强集体非农业建设用地管理、培育土地市场基础的需要，也是土地收益分配的依据。苏州的做法有这样三个特点：其一，集体土地所有权者为乡-镇2或村农村集体经济组织，所有权代表为乡 -镇2 农工商总公司或村经济合作社。其二，乡-镇2或村办企事业单位使用的集体土地，其所有权属于乡-镇2或村集体经济组织。其他用地者使用的集体建设用地，由乡 -镇2 集体经济组织办理非农业建设用地使用手续的，其所有权属于乡 -镇2 集体经济组织，其余用地的所有权属于村集体经济组织。其三，集体建设用地使用权者，为使用土地的独立法人单位或者个人。权源不明确，往往容易引起权属纠纷，特别是在企业效益直线上升时，尤其明显。三是要妥善安置好无地少地农民的生产和生活问题。农民问题不可小视。在流转时，一定要充分考虑农民的利益。苏州的做法是，集体土地第一次流转时，如果所流转的土地在办理集体土地使用手续时，原使用单位未对农民进行过一次性补偿安置的，或补偿安置不完全的，流转方必须对无地农民参照国家征用土地安置补偿标准和办法进行妥善安置补偿。原已签订过补偿安置合同的要按原合同进行补偿，不得留有后遗症。补偿安置费用，由流转方从收取的土地流转收益中支付。几十年来的实践告诉我们，任何单位要使用农民的土地，都必须重视并做好这项工作，否则就会拖累经济发展使用土地。我们之所以推崇这三条经验，是因为这是一项制度特别是集体土地使用制度创新必不可少的组成部分。政策制度先行，规范章法先行，这是改革苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管 理 暂 行 办 法第一章 总 则第一条 为了规范农村集体存量建设用地使用权流转行为，维护土地所有权和使用权者的合法权益，盘活存量土地，优化土地资源配置，促进土地市场健康有序地发展，根据 《中华人民共和国土地管理法》及国家、省有关法律、法规，结合本市实际制定本办法。第二条 农村集体存量建设用地-以下简称集体建设用地2，是指农村集体土地中已依法办理过使用手续的非农业建设用地和农业建设用地。第三条 对集体建设用地 -不含农民建房宅基地2实行使用权有偿和有限期流转制度。集体建设用地使用权流转 -以下简称集体建设用地流转2，是指集体建设用地的使用权通过有偿、有限期转让-包括作价投入和交换等2、出租等方式造成土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为。第四条 根据国有和集体土地两种产权市场统一管理的原则，县级以上人民政府土地管理部门负责对集体建设用地流转行为进行管理和监督检查。第二章 集体建设用地流转的范围和对象第五条 苏州市城区规划区、县级市人民政府所在地的镇以及国家、省级开发区范围外的集体建设用地，可以实行流转。上述区域范围内的集体建设用地必须征用为国有土地后，按有关规定实行出让或划拨。第六条 乡 -镇2 范围内集体经济组织内部的企业兼并、转换经营机制、改变企业组织结构及公特别策划!"#$% &%$’((!""" 年第 ## 期中国土地创新的要义。)*+( 年深圳率先推出土地有偿使用制度，靠的就是地方政府政策性规定，具体表现为政府文件，这是一切业主使用土地的直接操作依据。苏州在没有任何可鉴文本的基础上，大胆地创制了自己的制度性文件，使创新实践有所依循，统一而有章法。土地产权不明是中国的一个老问题，再好的政策如果权源含糊，那它就不能顺利地付诸实施。无地、少地农民的安置补偿问题历来是困扰政府的头疼问题，究其原因就是不善于、不重视保障农民的利益及生活出路。对此，苏州在尽可能地情况下，充分考虑农民的土地财产权益，使农民既有生活保障，又能安心生产。这一点是难能可贵的。制度创新需要制度化制度创新的过程，就是一个产生新的具体制度的过程。苏州在吸收、借鉴、学习有关国有土地使用制度的基础上，结合现时经济发展形式，创立了自己的一套过程全覆盖的制度。一是集体建设用地有偿有限期流转制度。既然国有建设用地可以实行出让、转让、出租等有偿流转制度，那么，集体性质的建设用地在流转时，也可以实行。这是符合市场经济的规律的，也并不违背土地有偿使用的立法精神。特别是经济比较发达的地区，对集体建设用地实行有偿有限期流转制度十分必要。这项制度打破了单一的征地方式，拓展了土地流转的新领域。当然，不是所有的建设用地都可以实行“苏州式的流转”，而是有条件的有范围的，这个范围就是规划区以外的集体建设用地。二是两种市场统一管理制度。按现行的说法和规定，集体土地市场基本上是一个禁区，管理自然也无从谈起。苏州市对两种市场一视同仁，即同质同价，优质优价，劣质劣价，尽力实现“国有集体土地同价制度”。这也是苏州的创新之处和思考问题的出发点。事实证明，单一征地方式，过分强调出让方式，往往难以推动集体建设用地的流转，只能导致存量土地的闲置半闲置。而两个市场实行不同的价格，不仅会导致土地资产流失，滋生腐败，也是对农民财产权的漠视。苏州实行了两种市场统一管理制度使得全市(, 万多亩集体建设用地中有 -,. 得到了再利用，也可以看作为苏州新增耕地 ), 万亩。三是实行最低保护价制度。这是一个保证土地资产不流失的制度。我们虽然喊了很多年，但时至今日，国有土地仍在大片地低价抛售。苏州在集体土地地价管理上做到了公开、规范。苏州市人民政府根据省政府发布的国有土地出让最低保护价，结合本市实际情况，按照不同用途，区别非农业集体建设用地和农业建设用地，确定全市集体建设用地流转最低保护价。集体存量建设用地转让价不得低于每平方米 ),, 元人民币；集体存量建设用地出租价不得低于每年每平方米 + 元人民币。各县级市可根据本地不同地区的经济发展状况和投资环境，分别确定适当的最低保护价，但不得低于苏州市政府确定的最低保护价。低于保护价的，县 /市0 级以上人民政府不予批准。集体建设用地流转中的实际交易价格低于政府批准确定的流转益事业设施用地等情况造成土地使用权属或实际使用者发生变更的，可通过办理权属变更审批手续和权属登记手续转换土地使用权或实际使用者。企业转让、出租、作价入股举办外商投资企业或内资联营企业和跨乡 /镇0 组建企业集团公司或股份合作公司等情况造成土地使用权流转的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权属或更换实际使用者。第七条 根据建设项目和用地者需要，对集体建设用地，仍可通过办理征用土地手续，实行国有土地使用权出让或划拨。第八条 流转的集体建设用地，不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。第三章 产权代表界定第九条 集体土地所有权者为乡 /镇0 或村农村集体经济组织，所有权代表为乡 /镇0 农工商总公司或村经济合作社。乡 /镇0 或村办企事业单位使用的集体土地，其所有权属于乡/镇0或村集体经济组织。其他用地者使用的集体建设用地，由乡 /镇0 集体经济组织办理非农业建设用地使用手续的，其所有权属于乡 /镇0集体经济组织，其余用地的所有权属于村集体经济组织。第十条 集体建设用地使用权者，为使用土地的独立法人单位或者个人。第十一条 县级以上人民政府土地管理部门组织对集体土地进行全面权属调查，确定土地所有权和使用权者，颁发集体土地所有权和使用权证。第四章 地价管理第十二条 苏州市人民政府根据省政府发布的国有土地出让最低保护价，结合本市实际情况，按照不同用途，区别非农业集体建设用地和农业建设用地，确定全市集体建设用地流转最低保护价。低于保护价的，县级以上人民政府不予批准。第十三条 县级以上人民政府应当组织土地、物价、财政、计委、建委等部门做好本行政区域范围内的土地定级估价工作，公布基准地价，并根据当地的经济发展和土地供求状况作适时调整。特别策划
!"#$% &%$’()!""" 年第 ## 期中国土地价格的，县级以上人民政府土地管理部门应当责令受流转方补足地价。对拒不补足的，县级以上人民政府撤销批准文件，流转行为无效。这套制度性规定比较完备，农民高兴，干部也可以少犯些错误。四是实行指标有偿调剂使用制度。土地置换指标既具有计划性，又具有价值性，因此，要调剂余缺必须有偿使用。苏州在指标上进行了大胆创新，其内容包括：土地置换指标可在乡*镇+范围内使用，也可跨乡*镇+使用。在使用顺序上，首先要安排给土地整理或建设项目调整中原非农建设用地使用者；其次优先安排本乡*镇+经济建设项目；第三安排给其他经济组织使用。土地置换指标常年有效，可实行有偿调剂使用，调进指标的乡*镇+按当年的征*使+用土地税费标准对调出指标的乡*镇+给予经济补偿。县级市政府根据经济建设发展需要，在非农业建设占用耕地计划指标严重缺口的情况下，也可在全市范围内对土地置换指标进行调剂使用，但必须是对乡*镇+的剩余置换指标进行调剂，同时要按当年的征*使+用地税费标准对调出指标的乡*镇+给予经济补偿。当然，在置换过程中，还应妥善处理好土地置换中的经济利益关系：对土地整理或建设项目调整后原非农业建设用地使用者不再需要使用新的建设用地，或土地置换后的土地面积少于原使用面积的，乡*镇+政府要根据原用地者办理征*使+用地手续时实际支付的费用，以及土地使用状况给予适当的经济补偿。五是实行收益合理分配制度。在市场经济条件下，经济利益是不能忽视的。不少地方之所以年年上访不断，主要是没有处理好国家、集体、个人三者之间的土地利益关系。苏州市在把握集体建设用地流转时明确规定了土地收益分配政策：集体建设用地第一次流转时，流转方必须向政府缴纳土地流转收益，缴纳标准按苏州市政府确定的最低保护价的 ),- 收取。集体建设用地出租或按年租制方式流转的，流转方每年向政府按年租金 ),- 的标准缴纳土地收益。集体建设用地第一次流转后的再次流转，流转方必须向政府缴纳土地流转增值费。增值额在 (,- 以内的免交增值费，超值部分按 ),- 收取增值费。流转方向政府缴纳的土地流转收益，实行市、县级市*郊区+和乡*镇+政府三级分成。苏州市政府定额按每平方米收取 ./ 0 元人民币。其余按县级市*郊区+),- ，乡*镇+政府 1,- 的比例分成。土地流转收益由县级市*郊区+土地管理部门统一收取后，按季与苏州市土地管理局和乡*镇+政府结算。土地管理部门收取的土地收益，按季解缴同级财政。集体建设用地增值费，实行县级市*郊区+和乡*镇+政府二级分成，分成比例依次为 ),- 、1,- 。增值费由县级市*郊区+土地管理部门统一收取后，按季与乡*镇+政府结算。土地管理部门收取的土地增值费，按季解缴同级财政。土地管理部门按集体建设用地流转总额的 (- 收取业务费。属县级市*郊区+政府审批的业务费全部留于县级市*郊区+土地管理部门；报经苏州市人民政府审批的，市土地管理局收取流转总额 ,/ 0- 的业务费，其余 ./ 0- 由县级市*郊区+土地管理部门收取。为鼓励各县级市、乡*镇+积极盘活集体存量建设用地，保护耕地资源，并同时考虑到乡 *镇+经济建设正处于调整发展时期、许多乡镇企业面临改制，资金投入量大的实际情况，苏州市政府还第十四条 集体建设用地出让地块的标定地价，由县级以上人民政府土地管理部门会同物价等部门以基准地价为基础，依据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等评估确定，并定期公布。第十五条 县级以上人民政府土地管理部门组织对集体建设用地进行地价评估，显化集体建设用地资产价值，并建立台账。第十六条 集体建设用地流转时，须由具备资质的地价评估机构进行宗地价格评估，由县级以上人民政府土地管理部门对评估地价进行确认。第十七条 县级以上人民政府土地管理部门依据苏州市人民政府确定的最低保护价，当地政府确定的基准地价和宗地评估核定价，根据流转地块的用途、基础设施完善程度和市场供求等状况，初步核定集体建设用地流转价格，报县级以上人民政府批准后确定。第十八条 集体建设用地流转中的实际交易价格低于政府批准确定的流转价格的，县级以上人民政府土地管理部门应当责令接受流转方补足地价。对拒不补足的，县级以上人民政府撤销批准文...
篇四：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
提要农村土地是农民的生命线，它承载着农民生存的寄托和走向富裕的全部希望，其重要性不言自明。因此，土地权利构成体系及其流转制度成为土地法律制度的核心内容，这也是当前我国物权立法的重要内容。随着工业的发展和房地产业的兴起，需要更多的土地投入建设，而国有土地总是有限的，迫使人们不得不将目光投向集体建设用地，希望集体建设用地使用权进入市场以补充建设用地的不足，缓解人地矛盾，建立起与国有土地使用权协调的集体建设用地使用权市场。但目前集体建设用地使用权入市的前提是转化为国有土地使用权，于是征收集体建设用地使用权就成为转化的唯一方法。这不仅增加土地开发的成本和周期，而且成为政府剥夺农民利益的手段，为“ 权力寻租” 提供了便利。允许集体建设用地使用权的流转可以避免上述情况，各地的流转试点已充分地证明了这一点。如何总结试点工作的经验并对其在理论上予以阐述将是今后研究集体土地的重点。借鉴英美法系地产权理论和大陆法系用益物权理论，可以将集体建设用地使用权界定为所有权的客体和权利本身，为其流转提供理论依据，并设计出一整套制度规范其流转，制定出流转的基本原则、实质要件和程序要件，并发挥政府的宏观调控职能，明确流转各方以及政府的权利、义务和责任，使集体建设用地使用权流转体系化和规范化。主题词：集体建设用地使用权土地流转流转制度AbstractThe rural l and i speasants’ l i fel i ne。Its i mportanceIS obvi ous because it bears thehopesof al l ri ch sustenance and trends that peasants survi ve，the systemof the l andri ght and i ts l and ci rcul ati onbecome thekeycontent ofl egal systemof l and，whi chi si mportantcontent of realri ght l egi sl ati onatpresent．Wi th thedevel opmentof i ndustry and ri se of realestate，morel and i s needed toputi nto constructi on．But the state· ownedl and i sal ways l i mi ted，whi chforcespeopl eto have to throwsi ghti nto the col l ecti ve—owned constructi onl and，forthepurposetosuppl ement thedefi ci encyof constructi onl and．Currentl y，the prerequi si teofenteri ngthe market of the col l ecti ve- owned constructi on l and usufruct i sturni ngi nto state—runl andusufruct，socol l ecti on i s to become theonl ymethod totransform．，whi chnotonl yi ncreases cost andcycl eof l anddevel opmentbut al so becomes the meansthat thegovernmentdepri vespeasant’ si nterests．Al l owi ngci rcul ati onofcol l ecti veconstructi on—owned l and usufruct can avoi demergenceof si tuati onabove，i norder tomake the usufruct of col l ecti ve constructi on l and fl owand turn i n thedepartmentstandardi zedl y，i ti s needed to di scuss i ts ci rcul ati on’ srati onal i tyi ntheory，to desi gnawhol esetofsystemto norm i tsci rcul ati on，tomake the basi cpri nci pl e andrequi rementof the essence and of theprocedure，to gi ve pl ayto the functi on of macroadj ustmentsandcontrol softhe government，andtodefi neeachsi de’ sandgovenment’ s ri ghts，obl i gati onsandresponsi bi l i ty．Keywords：usufruct of col l ecti ve-owmed constructi on l andl and ci rcul ati onthe systemofci rcul ati onII
海南大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下。独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名移{鲫l日期：夕’ 。g年∥ 月明日学位论文版权使用授权说明本人完全了解海南大学关于收集、保存、使用学位论文的规定．即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权海南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本人在导师指导下完成的论文成果，知识产权归属海南大学。保密论文在解密后遵守此规定。论文作者躲独协p日期：沙56年6月功日导师签名 j 勃足日期：知￡年6月矽日本人已经认真阅读“ CAMS高校学位论文全文数据库发布章程” ，同意将本人的学位论文提交“ CAMS高校学位论文全文数据库” 中全文发布，并可按“ 章程” 中规定享受相关论文作者签名：穆日期：弘。6年1月n日
( 一) 研究的背景序言从《土地管理法》第60条、第63条以及《担保法》第36条第3款的规定来看，将集体建设用地使用权作为交易客体流转的情形只有三种：一是将集体建设用地使用权以入股、联营等形式举办企业；二是企业破产、兼并时转移依法取得的集体建设用地使用权：三是乡( 镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。除此之外，未见有其他关于集体建设用地使用权流转的规定。而从实际情况来看，在经济利益的驱使下，集体建设用地使用权己自发进入土地市场，隐形流转已成为普遍现象，形成了法律规定与实际做法相脱节的局面，这迫切需要我们解决集体建设用地使用权能否流转以及如何流转的问题，以使农民获得相应财产主体的地位。同时，值得我们欣慰的是，这些情况已得到了国家有关部门的充分重视。从2000年开始，国家在安徽省芜湖市进行了集体建设用地使用权流转试点，其后又批准了江苏苏州、河南安阳、广东南海等地方的试点工作，虽然这些地区集体建设用地使用权流转仍处于试点阶段，但这是国家给我们提供了这样一个信息：集体建设用地使用权的流转是未来土地市场发展的一种趋势。( 二) 研究的现状概述集体建设用地使用权能否流转以及如何流转是研究的两个基本出发点，从目前作者检索的文献资料来看，大多数学者认为集体建设用地使用权应当流转，但流转应当规范，使集体建设用地使用权流转沿着法制轨道健康发展。对于如何流转问题存在以下几种模式：一、“ 保权让利” 模式。“ 保权让利” 是指在保持集体建设用地所有权不变的前提上，依照国有土地有偿使用管理方式，将集体建设用地使用权按一定年期转让、出租、入股、联营，土地收益大部分留给集体经济组织的管理模式。将集体建设用地与国有土地纳入同一土地市场，实行国有和集体土地“ 两种产权、同一市场” 统一管理。规划区内外的集体建设用地使用权同等对待。上海嘉定、江苏无锡等地采用这种管理模式。二、“ 转权让利” 模式。“ 转权让利” 是指集体建设用地使用权流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收
益大部分返还集体经济组织。集体建设用地转为国有进入市场后，按照“ 同种产权、同一市场” 进行统一管理。规划区内外的集体建设用地使用权同等对待。浙江宁波、江苏常州等地采用这种管理模式。三、“ 区别对待” 模式。城市规划区、建制镇规划区范围内的集体建设用地使用权需要流转的，主要采用转权让利的方式：规划区外的集体建设用地使用权需要流转的，采用保权让利的方式。四、“ 保权合作” 模式。上海市探索了高速公路等基础设施项目使用集体土地时，保留集体土地所有权，采用土地使用权合作的方式进行流转。由被用地的集体经济组织以土地使用权参与项目合作，被用地农民身份不变。政府成立高速公路投资项目公司，所涉及的集体经济组织以土地使用权为条件与项目公司合作，项目公司向集体经济组织按年支付土地合作费用’ 。综合各个方面，国内对集体建设用地使用权的流转问题研究远远落后于实践的发展，上述研究多是从实践做法中总结而来，其理论分析不足，因此，有必要将实践中的做法作更深的探讨，使其上升到理论的高度。( 三) 本文研究的范围和章节安排本文的研究范围。本文所称集体建设用地是指集体所有的建造建筑物、构筑物为目的而使用的土地，包括宅基地、商业建设用地和乡( 镇) 、村公益事业建设用地。本文将研究的范围局限于现存的商业建设用地使用权和乡( 镇) 、村公益事业建设用地使用权的流转。宅基地使用权流转以及其他集体土地转为集体建设用地的情况，不属于本文所讨论的范围。本文的章节安排。全文共分三个部分，以分析现状、组织论证、提出设想为逻辑主线展开讨论。第一部分为序言。主要介绍全文研究的背景、研究的现状概述、研究范围和章节安排。第二部分为正文，其章节具体安排如下：第一章为集体建设用地使用权概述。主要介绍集体建设用地使用权的含义、性质、特征及其与所有权的关系。第二章为集体建设用地使用权流转的现状与问题。总结现阶段禁止集体建设用地使用权流转所带来的问题，对问题的形成进行理论分析，得出应当允许集体建设用地使用权直接入市流转并对其流转进行规制的结论。第三章为集体建设用地使用权流转的必然性。运用马克思主义政治经济学原1国土资源部土地利用司调研组：《创新的制度规范的流转》，载《国土资源通讯》，2002年第3期。2
理，指出集体建设用地使用权流转是市场经济发展所决定的。在比较流转与不流转的基础上，阐述流转是利大于弊的选择，并从提高集体建设用地所有权的地位、保护耕地、保护农民利益以及促进城镇化建设等方面进行论证。第四章为规范集体建设用地使用权流转的制度设计。设计出集体建设用地使用权流转的基本原则、实质要件、程序要件、流转的具体形式以及政府在流转中的职能。既保证了流转双方的意思自治，又促使流转在政府监管下有序进行。第三部分为结语。总结全文，强调集体建设用地使用权流转是稳定农村社会关系的必然选择，是农村经济发展的必然趋势。一、集体建设用地使用权的意义( 一) 集体建设用地使用权的含义在界定集体建设用地使用权含义之前，我们必须弄清楚什么是集体建设用地。根据《土地管理法》第4条以土地用途为划分标准，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。依据此标准，我们可以把集体建设用地使用权定义为集体所有的以建造建筑物、构筑物为目的而使用的土地，包括宅基地、商业建设用地和乡( 镇) 、村公益事业建设用地。也有学者将三种类型的集体建设用地称为宅基地、非农经营性用地和非农公益性用地2。虽然存在称谓上的差别，但它们的内涵是一致的。集体建设用地必须以建设建筑物为目的，不以建设建筑物为目的的集体土地不能划入集体建设用地的范围，这是集体建设用地与农用地和未利用地的最重要的区别之处。若其他集体土地须转为集体建设用地的，须根据《土地管理法》第44条的规定办理审批手续。本文所探讨的是集体建设用地是现存的集体建设用地，而其他集体土地转为集体建设用地的情况不属于本文所讨论的内容。此外，农村宅基地因特殊性，在本文中也不予探讨。本文所称的集体建设用地使用权有两种含义，一种是作为流转的客体——土地利益；一种是作为流转的权利——土地使用权。( 1) 集体建设用地使用权是集体土地所有权的客体，表现为集体土地所有2王卫国十广华主编：‘ 中国土地权利的法制建设) ，中国政法大学出版社2002年版．第142—148页。3
权的客体和受让主体因受让使用权所产生的“ 拥有物权性权利” 3的客体。在罗马法中，物是指除自由人之外对人们有用而能满足需要的东西，权利作为无形物的形态而成为物权的客体4，因而有学者认为这样会产生权利的所有权的循环体系。笔者认为，权利本身作为客体不能仅仅从字面上进行理解，而应该把它理解为权利的表现形式——利益，对权利的拥有即是对利益的拥有，权利的流转即是利益的分配，因此，集体建设用地使用权可以表现为相当于英美法系中的土地利益，对集体建设用地使用权的流转即是对土地利益在不同主体之间进行分配。在集体建设用地使用权的初次流转阶段，农民集体获得流转收益，受让者获得了处分集体建设用地使用权的权利并对集体建设用地进行开发；在再次流转阶段，使用权人可以对集体建设用地使用权本身进行处分，使用权的主体发生变化，再次受让主体仍可以获得集体建设用地进行开发的权利，双方进行利益分配，各得其所。此时我们可以把集体建设用地使用权定义为：在民事主体之间自由流转并能给其带来利益的无形物。( 2) 集体建设用地使用权是一种权利，其权利客体是集体建设用地。集体建设用地使用权流转后，受让者对集体建设用地进行开发，对集体建设用地进行占有、使用和收益，但不能以消灭集体建设用地实现其利益等方式进行事实处分，也不得将其中的占有、使用和收益中的一部分让渡给他人的方式进行法律处分。此时我们可以把集体建设用地使用权定义为：以实现对集体建设用地使用和收益为目的而设立的他物权。应当注意，我们在分析集体建设用地使用权的这两种含义时，不能把它们截然地分开，而应当...
篇五：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
与社会发展研究 社会观察 2015年第2期 · 57· 集体经营性建设用地使用权价格评估方法探讨 陈立定 ( 浙江树人大学现代服务业学院 浙江杭州 310015) 【摘要 】当前条件下，集体经营性建设用地尚无法真正意义上 与国有土地 实现 “ 同权 同价” ，同时由于集体 建设用地市场不发 育，地价评估基 于的市场资料欠缺 ，传统估价方法难以完全适用。基 于集体 经营性建设用地与国有土地在土地权利、地价形成、市 场发育程度等方面的差别，采用国有土地价格综合比较修正的方 法是 当前条件下开展集体经营性建设用地使用权价格评估较为可 行 的评估 方法 思路 。
【关键词 】集体建设用地；地价评估；地价内涵 一、引言 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提 出：
“ 建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前 提下，允许农村集体经营性建设用地 出让、租赁、入股，实行与 国有土地同等入市、同权同价” 。这预示着集体经营性建设用地 将逐步纳入市场化配置的正常轨道 ，通过市场机制的作用不得显 化土地资产的应有价值 。地价评估是规范地价管理的重要手段。
相 比于城镇国有建设用地 目前 已建立了比较完善的地价体系及拥 有 比较成熟的评估理论方法体系，当前集体建设用地流转市场 尚 处于初级阶段，对其价格的评估管理无论在认识上、理论上还是 在实践上都很不成熟。尽管最新发布的 《城镇土地估价规程》(GB／ T 18508．2014) 原则性 的提 出农村建设用地地价评估可参考该标准 执行，但 由于当前集体经营性建设用地流转价格形成所基于的法 规政策尚处于探索阶段 ，对集体经营性建设用地地价的属性及 内 涵构成尚缺乏准确 的把握，地价评估所基于的市场条件等也远不 及 国有建设用地，因此 ，当前条件下集体建设用地使用权价格评 估尚面临诸多技术难题。
二、集体经营性建设用地使用权价格 内涵界定 土地价格是土地经济价值 的反映，是为购买获取土地预期收 益的权利而支付的代价。土地权利不同，购买者获得的预期收益 不同，其价格也不 同。我国土地所有权不能买卖，土地价格通常 是指使用权价格。尽管集体建设用地还存在所有权流转价格，即 表现为征地补偿价 。但从城乡统一建设用地市场建立 的目标看， 集体经营性建设用地入市流转价格应指使用权价格，而非征地制 度改革涉及的集体建设用地所有权价格。
从价值形态看 ，由于我国现行城乡分割 的二元土地制度及其 政策框架下，集体建设用地不能享有与国有土地同等 的权能，如 仅限于集体 自用，不得随意流转至本集体经济组织之外等，使得 集体建设用地价格的形成失去应有的产权基础和市场基础。当前 集体建设用地使用权价格大多表现为灰色市场下的隐形价格 ，这 与 国有建设用地使用权市场价格内涵存在本质差别。尽管集体建 设用地也存在正规的流转渠道，如 “ 因破产、兼并等情形致使集 体使用权依法发生转移 ” 而采取作价入股、联营等方式形成 的市 场价格 ，以及少数开展集体建设用地流转试点地区的集体建设用 地使用权市场价格，但这种价格本质上也是一种土地权利受到严 格 限制条件下的非完整权利价格，与国有土地使用权在一定使用 年期内拥有转让、出让、抵押等完整权利的用益物权价格存在本 质 差别 。
根据十八届三中全会精神，当前集体建设用地使用制度改革 的基本方 向是在确保集体土地所有权不变的前提下，赋予集体经 营性建设用地与 国有建设用地 同等的权能，按照土地所有权 与使 用权相分离的原则实行集体建设用地使用权有偿、有限期、有流 动使用。此时的集体经营性建设用地使用权价格 内涵属性应当与 国有建设用地使用权价格一致，即表现为以集体土地使用权 出让、 转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和 ，方能体现出 “ 同 权 同价 ” 的基本原则。
三、常规评估方法的适用性分析 集体建设用地在用地类型上属于建设用地 ，因而在土地质量、 价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面与国有土地相似。
因此，理论上收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法等 基本估价方法均具有适用性。但实践 中由于当前集体建设用地以 隐形市场交易为主，土地市场不发育，缺乏有效的市场资料证据， 从而很大程度上制约着这些估价基本方法的运用，同时也使其价 格 ( 或价值 ) 难 以准确定位和体现，评估结果的客观性难以把握。
首先，集体经营性建设用地估价，没有准确完整的价格定义。
在国有建设用地评估中，完整 的地价定义包含用途、使用年 限、 容积率、开发程度、价格基准 日、使用权性质等 内容。但由于集 体经营性建设用地使用权 尚未从法律层面得 以明确，加之用地相 关规划管理没有跟进，使得估价实践中难 以对集体经营性建设用 地价格定义作出完整准确 的界定 。基于十八届三 中全会 《决定》 确立的 “ 同地、同权” 基本精神，集体经营性建设用地地价定义 可参照 《城镇土地估价规程》，除使用权性质界定为集体建设用 地使用权外，其他价格含义应与国有土地保持一致。
其次，市场证据不足。国有土地有完整的房地产市场，其交 易价格体现的相对充分，价格形成较为完全 ，这种价格历经市场 检验是科学、客观 的。集体建设用地由于没有合法入市，仅存在 隐形的、不规范的交易案例，决定了其市场 的正常交易量稀少， 使得评估实践缺乏有效的市场资料支撑 。不经过市场的检验，其 客观的市场价格 ( 或价值 )难 以准确定位和体现，评估结果的客观 性、准确性难 以很好把握。因此，收益法、市场比较法、剩余法 在当前条件下尚难 以有效适用 。
四、基于国有土地价格的综合比较修正评估方法思路 集体建设用地若与 国有建设用地实现 “ 同地、同权” ，理论 上应当实现 “ 同权、同价” 。由于我国当前集体建设用地使用制 度改革尚处于起步阶段 ，涉及集体建设用地使用制度改革的相关 法规制度建设严重滞后 ，特别是集体建设用地的产权权利体系及 其法律保障、集体建设用地 的开发利用管理政策及其土地市场发 展水平等与 国有建设用地存在 巨大差别，致使集体建设用地使用 权价格的形成环境、收益水平、形成机制等与国有土地使用权价 格尚存在较大的差异，当前条件下集体建设用地 尚难 以与国有土 地真正意义上实现 “ 同权、同价 ” 。
基于替代原理，笔者认为当前条件下对集体经营性建设用地 使用价格评估，最为可行的方法思路是以同区域的国有土地市场 地价案例以基准，充分考虑国有土地与集体建设用地两者在法律 政策支撑、土地市场发育程度、土地取得成本、土地开发程度等 方面存在的差异，通过因素修正综合 比较的方法思路加 以评估。
具体评估模型如下：
P 羹一 ( P 目一K ) X QX R X SX C × T 上式中，P集为集体建设用地使用权评估价格；P目为类 同区位 的国有建设用地使用权评估价格；Q 为集体建设用地土地权利保 障损失修正系数；R 为集体建设用地市场偏好程度差异修正系数 ； s 为集体建设用地土地市场化程度修正系数；C 为集体建设用地 土地取得成本差异修正系数 ；K 为集体建设用地土地开发程度差 异修正系数；T 为集体建设用地 出让年期差异修正系数。这些修 正系数 的确定因主要基于当前条件下集体建设用地与国有建设用 地在地价内涵及形成机制上的差别加以综合考虑。
1、土地权利保障损失修正系数 (Q) ：十八届三 中全会 《决定》 指明了集体建设用地使用权与国有建设用地使用权享有平等的权 能，但 由于现行有关集体建设用地出让使用权的权利尚未得到 《物 权法》和 《土地管理法》等相关法律的正式确认，更缺乏相应 的 土地登记制度给予必要的保障，因此，持有或使用集体出让土地 使用权将面临着一定的政策风险。从理性投资人的决策行为看， 在土地市场竞价时必然会作出相应的风险减价 ，即相比国有土地， 集体建设用地使用权价格存在权利利益的风险耗散。对于权利保 障损失修正系数 的具体确定，实践操作中可重点考虑当地公众对 集体建设用地流转的认可程度 以及现行流转制度的政策法律风险 程度综合确定。
2、土地市场化程度修正系数 ( S) ：土地价格的形成首先取决 于土地的收益水平，而收益价格水平能否实现还要取决于土地市 场的发育程度。土地市场不发达，一方面使得土地资源难 以通过 市场竞争机制实现高效利用或最佳利用，进而导致土地收益水平 下降；另一方面由于缺乏激烈的市场竞争，也使得土地价值 ( 收 益价格) 难以得以完全实现或显化，因此土地市场化程度的高低 对土地市场价格高低产生较大的影响。当前条件下，由于集体建 ( 下转 67 页)
经济与社会发展研究 社会观察 2015年第2期 · 67· 2 00 2 20 04 2006 20 08 2 0 10 20 12 20 14 ⋯· 一商_品住察蛮际空置搴 ～鼢一商品往寮价格 化辜 图2 武汉市 2003 年～ 20 12 年商品住宅实际空置率与价格变化率 比较图 房地产市场在每一个时点有且只有一个合理空置率，不同时 点的合理空置率可能相 同也可能不同，但在一段时间内合理空置 率不会波动太大。因此在实际情况 中用单一合理空置率 的值来衡 量该时期市场供给是否过量是不符合实际情况的，这就需要给合 理空置率设定一个区间，实际空置率在该区间内变动都是合理的。
国外大多数 国家和地区将合理空置率的区间设定为 5％～ 10％， 主要针对 的是住宅存量市场，由于本文讨论的是增量商品住宅市 场，所 以不能将国外的合理空置率区间直接拿来套用。由于武汉 市 目前增量商品住宅市场 占主要地位 ，加上增量商 品住宅市场发 展较快，市场环境也不如存量市场稳定，因此本文认为武汉市增 量商品住宅市场的合理空置率区间宜设定在 5％～ 15％，从该区 间上看，目前武汉市增量商品住宅市场的实际空置率尚处于合理 区间，但由于上升趋势明显，较高的住宅空置率给房地产市场带 来了隐患，应引起相关部门以及其他市场主体的重视 。
四、结论与讨论 本文根据我 国增量商品住宅市场 的实际运行状况，结合国内 外有关空置的理论研究现状，对增量商 品住宅空置、合理空置率 概念进行 了界定，在此基础上，构建了我国增量商 品住宅市场的 合理空置率模型。实证分析出武汉市增量商品住宅市场的合理空 置率为 6．6％，且根据武汉市房地产市场的运行特点，将武汉市增 量商品住宅合理空置率区间设定为 5％～ 15％。
． 我国 目前对增量商品住宅市场合理空置率的研究较少，随着 我国房地产市场的不断发展，对住宅空置率相关指标体系的探索 和建立显得十分必要。由于资源和时间的限制，以及笔者学术水 平有限，论文 尚存在诸多不足之处，望学界人士给予批评指正， 与笔者共 同完善。
参 考文 献 ：
[] 1 Denise D ．And William C ．W ．Urban Economics and R eal Estate MarketsⅡ]．Prentice H a】1 Inc．，New T ersey ，1996． 『2] 《国外住房空置率统计方法》课题组．美国住房 空置率定 义及统计方法—— 国外住房空置率统计研 究报告之二 [ I ] ．统计 科普，2011， ( 1 ) ． p】《国外住房空置率统计方法》课题组．欧盟及日本等国家 和地 区住房空置率统计方法—— 国外住房空置率统计研 究报告之 三 [1] ．统计科普 ，2011， ( 2) ． 【4J J ud．G ．D and J ． Frew．A T ypicality and the N atural V acancy R ate Hypothesiso] ．A R eweueaJ umal ，1990， ( 18 ) ． 【5】J ames D ．S． ，C ．F．Sirmans，and J ohn B．C orge1．Price Adjustment Process for R ent~ Ofi ce Space[J] ．J ournal of U rban， E c on om ics 22 ， 1987． [6】区健皓．广j,i1市商品房 自然空置率实证研究 [J ] ．中国集 体经济，2009 ， ( 12 ) ． [7】朱佳敏．杭 州市住宅空置特征与空置率实证研 究 [ D ] ． 浙江大学硕士学位论文，2009． [8】鞠方，于静静 ，周建军．我 国商品房空置率对房价波动影 响的实证研 究[J ]．湖南科技 大学学报 (社会科学版 )，2013，( 16)． ． [] 9 杨贯中，邓学芬．成都市房价影响因素的回归分析与事后 模拟 [J ] ．价值工程，2007， (4 ) ． 作者姓名 ：陈洋 工作单位 ：中南财经政法大学金 融学院 收信地址：湖北省武汉市洪山区中南财经政法大学南湖校 区 环 湖公 寓 11 栋 216 室 单位 邮 编 ：430073 子机 ：13163331130 QQ ：819121123 邮箱：819121123@_,qq．tom (上接 57 页) 设用地市场普遍不发达 ，致使集体建设用地的土地 资产价值难 以显化，相对于国有建设用地业 已成熟发达的土地市 场而言，同样收益能力 的集体建设用地难以在土地市场中实现与 国有土地 同等的市场价格水平。因此，相比于国有建设用地，集 体建设用地价格水平存在折价现象。
3、市场偏好程度差异 修正系数 )：国有土地市场 比较成熟，相关法律 比较完善， 使用国有土地面临的风险较低；集体土地所有权主体各异，加之 基层社会 管理、法规意识薄弱等问题，相比于使用国有土地 ，使 用集体土地对于用地者而言可能面临的各种纠纷、矛盾要高得多。
因此，从市场偏好看，同等条件下使用者更愿意接受 国有土地。
因此需要适当考虑不 同的市场偏好修正。
4、土地取得成本差异修正系数 ( c ) ：从土地供给成本看， 当前集体建设用地 的取得成本要远 比国有土地低。一是从新增建 设用地成本看，新增国有建设用地需要实施征收，征地价格 中除 对农地价格的补偿外还应包括社会保障价格 ，而集体建设用地由 于所有权仍归集体所有 ，集体经济组织的土地使用权取得成本主 要是农地承包经营权价格，可以不计社会保障价格；同时，从报 批税费看 ，使用集体建设用地可不缴纳征地管理费、农业开发...
篇六：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
阳光明*创编2021.03.07为农业农村农民提供优质服务欧阳光明（2021.03.07）土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好 1000个国家级示范点，各省(区、市)开展 9000个省级整治示范工程建设各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有*欧阳光明*创编
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2021.03.07关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标为切实保证《中共中央国务院关于 2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。*欧阳光明*创编
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2021.03.07二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变、土地用途不改变、农民土地承包权益不受损害。对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。三是依据土地确权登记成果，*欧阳光明*创编
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2021.03.07保障农村集体土地在征收和流转中的权益。征收集体所有土地办理征地手续时，必须依据集体土地所有权确权登记资料和证书，对农民进行补偿。没有经过土地确权登记发证、所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转，不得进入市场交易。《意见》提出，积极开展土地整治，促进新农村建设和城乡统筹发展。一是搭建促进城乡统筹发展的平台，整合各类土地整治活动和资金。各地要结合新农村建设和城乡统筹发展的总体部署，依据土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划，以土地整理复垦开发项目为基础搭建土地整治（即土地整理复垦开发，下同）平台，运用土地整理复垦开发资金，配合各级政府引导、聚合各类资金，共同投入项目区集中使用。发挥土地整治的整体效益，有效增加耕地面积，改善农村生产生活条件和村容村貌，推动新农村建设和城乡统筹发展。二是创建衔接运行机制和激励机制，加大对土地整治的支持力度。土地整治区内涉及农用地整理的，安排土地整理专项资金给予支撑；涉及建设用地整理的，优先安排城乡用地增减挂钩周转指标给予配套。农村建设用地和宅基地整理所节约的土地，要首先复垦为耕地，调剂为建设用地的，必须符合土地利用总体规划，纳入年度土地利用计划管理，优先用于农村公益事业建设。三是实施重大工程和“万村整治”示范工程，发挥土地整治示范作用。今年，国土资源部将在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，示范工程以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因*欧阳光明*创编
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2021.03.07地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”，促进城乡统筹发展。国土资源部重点抓好 1000个国家级示范点，各省(区、市)开展 9000个省级整治示范工程建设，形成国家、省两级土地整治示范工程体系。《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。国土资源部将积极与相关部门沟通，研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法。《意见》强调，严格宅基地管理，依法保障宅基地用益物权，促进节约集约利用农村土地。一是科学规划宅基地，促进新农村建设合理布局。按照统筹城乡建设用地和控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的总要求，严格划定农村居民点扩展边界，合理确*欧阳光明*创编
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2021.03.07定宅基地数量、布局和用地规模，创造条件，编制好村级土地利用规划，引导农民住宅相对集中建设，促进自然村落适度撤并。各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地。二是抓紧修订现有宅基地使用标准，促进土地集约利用。各地要遵循工业化、城镇化进程中的客观规律，按照节约集约用地原则，根据城乡不同的地域特点，区分不同住宅类型，抓紧修订现有的宅基地面积标准，建立和完善农村人均用地标准，控制宅基地和村庄建设用地规模。三是强化自我约束，探索宅基地节约集约利用新机制。各地要积极探索在集体经济组织内建立宅基地有偿使用制度，强化内部约束机制，促进宅基地公平分配，提高宅基地利用率。引导集体经济组织在充分尊重农民意愿的前提下，用经济手段调节宅基地的分配使用，规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用，促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。四是改革完善宅基地审批制度，简化审批手续。各地要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理、公开高效、便民利民的原则，改革宅基地审批办法。村民住宅建设利用未利用地的，经村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）政府批准；涉及占用农用地的（基本农田除外），由各县（市）按当年总量，每年分若干批次向上级人民政府申请办理农用地转用手续，由省（区、市）或设区的市、自治州政府批准。《意见》要求，完善设施农用地和农村建设用地管理，改善农民生产生活条件。一是完善设施农用地管理，支持设施农业发展。*欧阳光明*创编
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2021.03.07除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务。二是统筹安排，加大对农村基础设施等建设用地的支持力度。各地要对关系到提高农村生产和生活水平的农村公共设施、公益事业、流通基础设施等农村建设用地加大支持力度，在安排新增用地计划时，要将有关用地指标和宅基地一并单列，挂钩周转指标优先配套，促进农村经济社会发展。《意见》强调，各级国土资源管理部门在为农业、农村、农民提供优质服务的同时，坚持严格规范管理。深化农村土地管理制度改革，探索用地管理新机制，依法依规办理农业和农村各类用地手续。凡涉及对有关用地政策要作重大调整的事项，应做好全面的评估论证，及时向上级国土资源管理部门报告。上级国土资源管理部门应根据法定权限提出明确意见，或继续试行或中止执行。对农村土地利用状况实施有效监管，发挥基层国土所的管理作用，加强动态巡查。加大对违法用地的查处力度，落实问责制，切实保护耕地，维护农民权益，促进农业稳定发展、农民持续增收和城乡统筹发展。（国土资源部网站 王博等）*欧阳光明*创编
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篇七：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
0 10 第5卷第 4期 研究探讨 20 lO V o 1． 5 N o ． 4 上海市集体建设用地使用权流转在开发 区 土地集约利用中的应用 池友法 ( 上海交通大学船 舶海洋与建筑 工程 学院 ，上海九韵置业有限公 司，上海 200240) 摘地流转在开发区土地集约利用中的应用，探讨如何提高开发区土地资源的持续保障能力，保证经济社会的可持续发展。要：
随着城市化的发展，城镇 国有土地的可供应量日显不足，盘活集体建设 用地势在必行。本文通过集体建设用 关键词 ：
集体建设 用地 ； 土地 流转 ； 土地 集约利用
中图分类号：
F293． 2 文献标识码：
A 文章编号 ：
1007—1
903(2010)04— 0030— 03 随着我 国工 业化和 城镇化 的快 速发 展，城市 土地 利用面临越来越 大的资源 “ 瓶颈 ”，土地 的可供应量 日
显不足 ，盘活 建设用地 已成 为城市 开发 区建设 的重要 任务 。
1 上海市目前城乡土地利用的若干问题 (1) 土地 资源紧张 ，利用粗放 上 海 人 均 土 地 只有 0． 55 亩 ，不 足 全 国 平 均 水 平 的 1／ 20，人均 耕地不 足 0． 26 亩 ，只有全 国平均水 平的 1／ 5，远低 于人均 0． 8 亩 的耕地警戒线 。从 用地 效益看，
上 海与 一些 国际化大 都市相 比有很 大差 距。上海市 每 平 方公 里建设 用地 的 G DP 产 出不 足汉城 的 1／ 3、 巴黎 的 1／ 4 和 东京 的 1／ 13。上海 市 目前建设 用地 规模 2700 多 k 1 3 q 。在 郊区县，工业开发项 目目前 的平 均容 积率 不 到 0． 38，厂 房 多为一 层。从 投入产 出效 益看 ，乡镇 级 开发 园区每平 方公里 产值不 足 国家级开 发区产值 的 1／ 13 。
(2) 后备资源 有限 ，耕地保护形势严峻 上 海市 目前耕 地 已 由规划 的近 5 0
0 万亩 。下 降 到 不足 4 0
0 万亩 ，减 少幅 度超过 2 0
。上海 由于 土 地后备 资源 不足 ，滩 涂 围垦的 周期又较 长，开 发资 源 十分有 限，很难 在全 市范 围内完成 耕地 占补平 衡的 任务 ，保护土地资源压力不断增大 。
(3) 农 民征地权益维护 尚存在一些 问题 随 着上 海 市各 级 政府 对 保 护农 民权 益 力度 加 大，
失地 农 民的养老 ，农 民宅基地 置换 ，提 高征 地土地 补 偿 标准等 工作 虽然取得 长足 进展 。但 由于制 度不够 完 善 ，集体土 地不 能入市 ，有 些地方 过度征 地，在一 定 程度侵害 了农 民的土地财产权益 。
2 上海市开发园区土地集约利用状况 (1) 开发 园区土地集约利用的 内涵 土地 集约利 用就 是合理 增加 物质 与劳动 投入 ，以 提高 土地 收益 的经营方 式 。开发 园 区土 地 集约利用 的 核心是经济效益和产业导 向的体现 ，其 内涵定界为 ：
以 符 合有关 法律 、政策 、规 划等 为导 向，通过 增加对 土 地 的投入 ，改善 经营 管理 ，挖 掘土地 利用 潜力 ，不 断 提高开发 区土地利用效率和经济效益 。
开 发 园区土地 集约 利用程 度提 升，主 要包含 了扩 展潜 力、结构潜 力、强 度潜力和管理潜 力四方面途径 。
其 中，扩 展潜力 表示 为开发 园区 内 尚可供 应土地 的总 量； 结构潜力是指在规划控制范 围内，通过结构调整可 增加的工矿仓储用地面积 ：
强度潜力为开发园区开发过 程 中，能达 到 的合理综 合容 积率 、建筑密 度、 固定 资 产投入强度等指标 ； 管理潜力是指通过处置和收 回，确 定 的闲置土地可增加 的土地供给数量 。
2 0 l 0 V o 1 ． 5 N o． 4
2Ol 0 池友法：上海市集体建设用 地使用 权流转在开发区 土地集约利用中的 应用
第5卷 第4期 (2) 开发园区土地 利用结构分析 作为城 乡发 展和 土地利 用 的重点 区域 ，开发 园区 在促 进经济 高速发 展 中发挥 了举足 轻重 的作用 。根据 上海 市 闵行、金 山、嘉定 、浦东 新区 等开 发 园区的土 地利 用现状 调查 ，按 已建成城 镇建 设用 地、 已建成 农 村建 设用地 、未建 成土地 和不 可建设 用地 四大 土地 利 用类型 ，其 占比情况见图 1 示 。
图 1土地利用结构图 上海市 开发 园 内已建成 农村 建设 用地 占到开 发 区 总面积的 16． 98％，总面积为 1468． 15 公顷 。
(3) 集体建设用地流转与开发区土地集约利用 集体建 设用地 流 转，是 指有偿 取得 集体 建设 用地 使用权 的土 地使用 者 以转让 、出租 、抵押 等形式 集体 处置 的行为 。集体建 设用 地有 偿使 用，是指 集体 土地 所有 者在 一 定年 限 内将 集体 建设 用 地 使用 权 以 出让 、
租 赁 、作 价 出资、联营 等形 式让 与土 地使 用者 ， 由土 地 使用者 向集体土地所 有者支 付土地 有偿 使用费 。
开 发 园内已建 成农 村建设 用地 占到 开发 区总 面积 的 16． 98％，随 着上 海市城 乡一体 化进程 的推进 ，开发 园区 建设 用地 需求 与建 设 用地 存 量 的矛 盾 日益 突 出。
一方 面逐步提 高 的动迁补 偿标 准使其 成本及 难 度大幅 提高 。
目前开 发园 区内存在 的大 量 已改制转 制 的集体 企业 ，由于权 属复 杂，征收 动迁所 耗 费的成 本远 远高 于通过 征收 招标 的土地 、税 收收益 。另一 方面 ，国家 及上海 市都执 行最 严格 的节约 用地制 度 ，执 行严 格 的 农用地 专用 、耕 地 占补平 衡等 审批机 制 。新 增建 设用 地 指标 十分 紧缺 ，审批 时间较 长 。最 后 《 物 权法 》颁 布 后 ，依 法保 障农 民对承 包土地 的 占有 、使 用和 收益 的权利； 农村集体组织有权利享 受城 市化 发展带给农 民 的实惠 。
3 集体建设用地流转在 开发 区土地集 约利 用 党 的十七 届三 中全会 明确指 出，大 力推进 改革 创 新 ，加 强农 村制 度 的建 设 ，首 先要 健全 严格 的规范 的 农村 土地 管理 制度 ，按照 “ 产权 明 晰、用途 管制 、节 约 集约、严 格管 理 ” 的十 六字原 则加 以深化 。将 集体 建设 用地 流转 与开发 区发 展有机 的结 合在一 起建立 城 乡统 一 的建设 用地市 场 ，形成 集体 组 织成 员参与 开发 的机 制 ，使农 民平 等分享 发展 成果 ，也 为开 发 园区土 地 资 源 的可 持 续利 用建 立 了 良好 的发 展模 式。积极 、
稳妥 推动 集体建 设用 地流 转 ，建立 符合 开发 区土地 集 约利用模式的土地管理体制 需要逐 步完善 。
(1) 明晰土地权 属关 系 由于历 史问题 ，上世 纪 9 0 年 代 中期 ，上 海郊 区 上万 家 乡镇企 业参 与 了改制转 制，大 部分 以租赁 、买 断 的方式 转让 了私人 经营 ，一些转 制企 业获 得 了厂 房 连 同土地 的使 用权 ，有些还 没有 与所在 集体 经济组 织 明晰 土地 使用关 系 。集体土 地所 有权 和使用 权到底 属 于镇 、村 、队还 是这 些改 制企 业、实 业公 司， 目前 没 有明晰确定 ，这给流转带来 了一定 困难。
完善 集体 土地 所有 权制 度，就 是要进 一 步明晰 集 体：
t 地所 有权主 体 与使用 权主体 的关 系 。通过 结合 土 地利 用更 新调 查以及 房地 产登 记条例 实施 ，开展 乡镇 行政区域 内集体土地所 有权的 集体土 地登记发证工作 。
明确土 地所 有权 的主 体，增 强农 民对土地 财 产权 的控 制、流 转 以及 收 益的行 为能 力 ，从 根本上 促进 农村 集 体建设用地的 “ 公开 、公平 、公正 ” 流转 。
(2) 建立流转土地使用权基准地价体 系 集体土 地使用权 流 转，不得 改变 土地 集体 所有性 质，不 得 改变 土地 用途 。按 照 “ 同地 、 同权 、同 价 ” 的原则 建立 集体 建设用 地基 准地 价体 系，为 集体 建设 用地公 开流 转提 供土地 出让 、出租 的市场 价格参 考和 最 低限价，集体建设用地流转指标提供价格参考 。
集体建 设 用地价 格评 估不是 评估 现状 下 的土 地 或 租 金价 格 ，而 是评 估经 过法 定规划 、在规 划设 定的位
2O10 第 5卷第4期 研究探讨 2O1O V 0 1． 5 N o． 4 置 、赋 予新权 益状 态下 的土地 或租金市 场价 格。如果 法律最终赋予集体建设用地的权利 内涵与国有一样：
可 以全流通 ( 不限于 “ 破产、 兼并 ” 的出让 、 转让、出租 、
转租 等全社 会流通 ) 、土地使 用者在规划用途 、容积率 等法定用地 条件 下可 以进行不 动产建设 ，集体 经营性 建设 用地 可 以作 为企业 整体资 产 的一 部分 ，像 占有 国 有 出让土地 一样 可 以随企业上 市等 。评 估思路 可 以用 国有土地 市场 价格和基 准地 价为基础 ，通过 必要 的区 位 因素 、个别 因素修正 ，来评 估集体建 设用地 市场 地 价 和市场租金 。
从土地 市场的现实情况 来看，尽管国有商业用地 、
开 发用地 都是 采用招 标、拍卖 、挂牌方 式进 行公开市 场 出让 。但工业 用地公 开市场 的实 质竟价 者往往 只有 一个 ，其 成交价 格有 时会 低于土地 成本 价格 。为 了保 障农 民的权益 ，有必要 采用成 本逼近 法对 出让 的集体 建设用 地进行 成本核 实 ，综 合基准地 价法 和市场 比较 法等来确定 出让价 格 。或者根据成本逼近 法评估结果、
采取有效的措施，保障农民的权 益。
(3) 通过土地增减挂钩机制 ，盘活土地存 量 城 乡建设 用地增减挂钩 是依据土地利用 总体规划 ，
将若干 拟整理复垦的农村建设 用地地块 ( 即拆 旧地块 ) 和拟 用于城 镇建 设的地 块 ( 即建 新地块 ) 等面 积共 同 组 成建新拆 旧区 ( 以下 简称 项 目区 ) ，通过建新拆 旧和 土 地整理 复垦 等措施 ，在保证项 目区内各类土 地面积 平 衡 的基 础上 ，最终实 现增加 耕地 的有效 面积，提高 耕 地质 量，节约 利用建 设用地 ，城 乡用地布局 更合理 的 目标 。
4 小结 开发 区土地 集约 利用是 贯彻 落实节 约资源基 本 国 策、严格土 地管理 制度 ，保 证土 地资 源可持续 利用 的 重 要途 径。集体 建设用 地流转 可有效 的促进 开发 区土 地 的集 约利用 ，将 新农 村建设 与开发 园区综 合发展 相 结合 。
参考文献 ( 略 ) U se— R ight T ransf orm of
th e C ollectiv e C on struction L an d A pp lied to th e Inten siv e L and U se of
S h an gh ai D ev elopm ent Z on e C H I Y ou fa (School of Naval Architectu re, Ocean and Civil Engineering of Shanghai J iao Tong Universit y； Shanghai J iu yun Realt y
Co·，
L td． ， Shanghai
200240)
A b st r act ：W ith the dev elopm en t of
urbanization ， the urb an state— ow ned lan d is m ore and m ore inadequately
supp lied ． S o，to activ e th e collec tiv e c onstruct ion land is im p erativ e． B ased on th e use— righ t transform
of
the collectiv e c on str u ction land and its app lic ation to the in tensiv e land use of
Sh anghai dev elopm ent zon e，this paper studies the w ay s how
to im prov e the lan d resources’ su stainab le supply in g cap ac ity
for dev elopm ent zones ．
A s a result，to activ e th e collec tiv e constr u ct ion land is a key
step to en sure su st ainable econom ic and social dev elopm en t．
K ey w ords ：
C ollectiv e construction lan d ：L an d tran sf o rm ；In tensiv e land use
篇八：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
老照片不能说的秘密慈禧军阀明末清初文革晚清4、 道德的功能：
①、 主要功能：
认识功能和调节功能。
②、 其他方面的功能：
导向功能、 激励功能、 辩护功能、 沟通功能
5、继承和弘扬中华民族优良道德传统的重大意义。
①、 继承和弘扬中华民族优良道德传统是社会主义现代化建设的客观需要。
②、 继承和弘扬中华民族优良道德传统是加强社会主义道德建设的内在要求。
③、 继承和弘扬中华民族优良道德传统是个人健康成长的重要条件。
6、中华民族优良道德传统的主要内容：
①、 注重整体利益、 国家利益和民族利益， 强调对社会、民族、 国家的责任意识和奉献精神。
②、 推崇“仁爱” 原则， 追求人际和谐。
③、 讲求谦敬礼让， 强调克骄防矜。
④、 倡导言行一致， 强调恪守诚信。
⑤、 追求精神境界， 把道德理想的实现看做是一种高层次的需要。
⑥、 重视道德践履， 强调修养的重要性， 倡导道德主体要在完善自身中发挥自己的能动作用。
7、 在对待传统道德的问题上， 要反对两种错误思潮：一种是文化复古主义思潮， 认为中国之所以落后， 就是因为传统文化特别是儒家传统文化的失落。
另一种是历史虚无主义思潮， 认为中国传统道德从整体上来说在今天已经失去了价值和意义， 不能满足我国现代化建设的需要， 必须从整体上予以全盘否定。
8、 公民基本道德规范的主要内容：
①、 爱国守法②、 明礼诚信； ③、 团结友善； ④、 勤俭自强； ⑤、 敬业奉献
9、 大学生与诚信道德。
①、 诚信是大学生树立理想信念的基础。
②、 诚信是大学生全面发展的前提。
③、 诚信是大学生进入社会的“通行证”
10、 个人品德的特点：
其一，实践性。
其二， 综合性。
其三， 稳定性。
11、 个人品德的功能和作用主要体现为两个方面：首先， 个人品德对社会道德的发展变革产生重要的推动作用。
其次， 个人品德是个人实现自我完善的内在根据。
12、 进行道德修养的方法：
①、 学思并重。
②、 省察克制。
③、 慎独自律。
④、 积善成德。
⑤、 知行统一
六、 第五章
1、 公共生活的特征：
①、 活动范围的广泛性。
②、 活动内容的公开性。
③、 交往对象的复杂性。
④、 活动方式的多样性。
2、为什么公共生活需要公共秩序？ ①、 有序的公共生活是构建和谐社会的重要条件。
②、 有序的公共生活是经济社会健康发展的必要前提。
③、 有序的公共生活是提高社会成员生活质量的基本保证。
④、 有序的公共生活是国家现代化和文明程度的重要标志。
3、 道德和法律是建立和维护社会秩序的两种基本手段。
4、 社会公德的基本特征：
继承性、 基础性、 广泛性和简明性
5、 社会公德的主要内容：
①、 文明礼貌。
②、 助人为乐。
③、 爱护公物。
④、保护环境。
⑤、 遵纪守法
6、 网络上的道德要求：
①、 正确使用网络工具。
②、 健康进行网络交往。
③、 自觉避免沉迷网络。
④、 养成网络自律精神。
7、 法律规范的作用：
指引、预测、 评价、 强制和教育作用 8、《治安管理处罚法》 施行时间：
由第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于 2005 年 8 月 28 日通过， 自 2006 年 3 月 1 日起施行。
9、《治安管理处罚法》 的立法原则：
①、 治安管理处罚必须以事实为依据， 处罚适当。
②、 实施治安管理处罚， 应当公开、 公正。
③、 尊重和保障人权， 保护公民的人格尊严。
④、 坚持教育和处罚相结合的原则。
10、 违反治安管理行为细分为四类：
①、 扰乱公共秩序； ②、 妨害公共安全； ③、 侵犯人身权利、 财产权利。
④、 妨害社会管理。
11、 治安管理处罚种类：警告、 罚款、 行政拘留、 吊销公安机关发放的许可证、 限制出境或驱逐出境（对违反《治安管理处罚法》 规定的外国人适用）
12、 处罚程序：
①、 调查程序：
告知权利、 表明身份、回避。
在调查程序中， 在传唤时间上规定：
对违反治安管理行为人， 公安机关传唤后应当及时询问查证， 询问查证时间不得超过 8 小时。
情况复杂， 依照规定可能适用行政拘留处罚的，询问查证的时间不得超过 24 小时。
②、 决定程序：
告知权利、 陈述申辩、 举行听证。
③、执行程序 七、 第六章 1、 爱情的本质：
所谓爱情是一对男女基于一定的社会基础和共同的生活理想， 在各自内心形成的倾慕， 并渴望对方成为自己终身伴侣的一种强烈、 纯真、 专一的感情。
性爱、 理想和责任是构成爱情的三个基本要素。
2、 恋爱中的道德：
①、 尊重人格平等。
②、 自觉承担责任。
③、 文明相亲相爱。
3、 大学生的恋爱：
①、 不能误把友谊当爱情； ②、 不能错置爱情的地位； ③、 不能片面地或功利化地对待恋爱。
④、 不能只重过
程不重结果。
4、 大学生在恋爱问题上应处理好这样几种关系：
①、 恋爱与学习的关系；②、 恋爱与关心集体的关系。
③、 恋爱与关爱他人和社会的关系。
5、 婚姻的法律概念：婚姻是指由法律所确认的男女两性相结合以及由此而产生的夫妻关系。
6、 家庭的概念：家庭是指在婚姻关系、血缘关系或收养关系的基础上产生的由亲属之间所构成的社会生活单位。
7、 婚姻家庭关系的两重属性：
①、 自然属性：
是婚姻家庭赖以成立的自然因素， 具体表现为男女两性的差别和人类固有的本能。
②、 婚姻家庭的社会属性， 具体表现为婚姻家庭的产生、 形成和发展变化， 都取决于社会生产和社会生活的客观需要。
③、 自然属性是婚姻家庭得以形成和发展的前提条件， 社会属性才是婚姻家庭的本质所在。
8、 家庭美德：男女平等； 夫妻和睦； 勤俭持家； 邻里团结
9、 结婚：
结婚是男女双方依照法律规定的条件和程序， 确立夫妻关系的行为。
它包括三层含义：
①、 结婚必须是男女两性的结合； ②、结婚必须符合法定条件并遵守法定程序； ③、结婚是男女双方确立夫妻关系的法律行为。
10、结婚的法定条件：（1）
必备条件：
①、 必须男女双方完全自愿。
②、 必须达到法定年龄。
男不得早于 23（22）
周岁， 女不得早于 20 周岁③、 必须符合一夫一妻制。（2）
禁止条件：
①、禁止直系血亲和三代内旁系血亲结婚。②、禁止患有医学上认为不应当结婚的疾病的人结婚。
11、 无效婚姻的情形：
①、 重婚的； ②、 有禁止婚姻的亲属关系的； ③、 婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病， 婚后尚未治愈的； ④、 未到法定婚龄的。
可被撤销婚姻：
因胁迫结婚的， 受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或者人民法院请求撤销婚姻。（注意区分可撤销婚姻与无效婚姻的区别）
12、 家庭关系：
夫妻关系（人身关系和财产关系）、 父母子女关系和其他家庭成员关系。
关系指的是权利与义务的双重关系。
1) 人身关系是指夫妻双方与其人身不可分离而没有直接经济内容的在人格、 身份、 地位以及生育方面的权利与义务关系。
财产关系指的是夫妻双方在财产、 扶养和继承等方面的权利与义务关系。
夫妻可以约定婚姻关系存续期间的财产以及婚前财产所有形式。
2) 父母义务：
抚养教育、 管教和保护未成年子女， 是他们的法定代理人和监护人。
子女义务：
赡养扶助， 即经济上的必要帮助和精神上的关心照顾。
13.离婚是指夫妻双方依法解除婚姻关系的行为。
1) 原则：
保障离婚自由、反对轻率离婚。
2) 方式：
协议离婚、 诉讼离婚
3) 离婚后父母对子女仍有抚养和教育的权利和义务
4) 《婚姻法》 还规定了离婚过错损害赔偿制度。
过错包括：
重婚的、 有配偶与他人同居的、 实施 家庭暴力的； 虐待、 遗弃家庭成员的。
第七章
法律的一般含义：法律是由国家创制并保证实施的行为规范； 法律是统治阶级意志的体现； 法律由社会物质生活条件决定。
即法律是由国家制定或认可并以国家强制力保证实施的， 反映由特定社会物质生活条件所决定的统治阶级意志的规范体系。
第八章
一、 我国公民的基本义务：
维护国家统一和全民族团结； 遵守宪法和法律； 维护过国家的安全、 荣誉和利益； 保卫祖国、 依法服兵役和参加民兵组织； 依法纳税； 其他义务。
二、 实体法律制度主要是规定法律关系主体的权利和义务或职权和职责的法律制度的总称。
包括：
民商法律制度、 行政法律制度、 经济法律制度、 刑事法律制度等。
1． 民商法律制度
（一）
概念：
民法是调整公民之间、法人之间、 公民与法人之间的财产关系及人身关系的法律规范的总和。（1986 年《民法通则》规定了民事法律的基本制度)
（二）
民法的基本原则：
平等（民事主体有独立平等的法律人格）、 自愿（民事主体在法律允许的范围内有完全的意志自由）、 公平（以利益均衡作为价值判断标准）、 诚实守信、 禁止权利滥用原则（即民事主体在行使民事权利时， 应当遵守社会公德， 不得损害社会公共利益和他人利益）。
（三）
民事主体制度
① 民事主体：
在民事法律关系中独立享有民事权利和承担民事义务的公民(自然人）、 法人和其他组织。
自然人：
依照自然规律出生而取得民事主体资格的人。
a. 民事权利能力指法律确认的自然人享有民事权利、 承担民事义务的资格——一律平等、 由生至死
b. 民事行为能力指民事主体独立实施民事法律行为的资格。
c. 完全民事行为能力人（18 周岁以上）、 可视为完全民事行为能力人 （16-18 周岁， 以自己的劳 动收入为主要生活来源）、 限制民事行为能力人 （10
周岁以上未成年人、 不能完全辨认自己行为的精神病人）、 无民事行为能力人（不满 10 周岁的未成年人、 不能辨认自己行为的精神病人——由法定代理人代理民事活动）
法人：
具有民事权利能力和民事行为能力， 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
a. 成立的法律要件：
依法成立、 有必要的财产或者经费， 有自己的名称、 组织机构和场所， 能够 独立承担民事责任。
b. 分类：
企业法人、 机关法人、 事业单位法人（学校）、 社会团体法人。
其它组织：
不具有法人资格， 但可以以自己的名义进行民事活动的组织：
合伙、 个人独资企业、
个体工商户、 农村承包经营户等。
（四）
民事行为制度
1． 民事行为是指民事主体在民事活动领域内基于其意志所实施的能够产生一定民事法律后果的行为。我国 《民法通则》规定：
民事法律行为是公民或者法人设立、 变更、 终止民事权利和民事义务的合法行为。
2． 民事法律行为应具备的条件：
行为人具有相应的民事行为能力； 意思表示真实； 不违反法律或者社会公共利益。
3． 民事法律行为可以采用书面形式、 口头形式或者其他形式。
4． 民事主体可以通过签订合同等形式委托他人代理。
代理是代理人在代理权限内， 以本人（被代理人）
名义向第三人（相对人）
进行意思表示或者受领意思表示、 而该意思表示直接对本人生效的民
事法律行为。
被代理人对代理人的代理行为， 承担民事责任。
代理可分为：
委托代理、 法定代理、 指定代理。
（五）
民事权利制度
1． 民事权利是指自然人、法人以及其他组织在民事法律关系中享有的具体权益。
主要有：
物权和债权（财产权）； 知识产权、 继承权、 人身权（非财产权）。
2． 物权：
指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利， 包括所有权、 用益物权和担保物权。
所有权是最典型、 最完全的物权（自物权）。
抵押权、 质权、 留置权、 土地使用权是不完全的物权（他物权）。
所有权人对自己的不动产或者动产， 依法享有占有、 使用、 收益和处分的权利。
3． 债权：
性质上属于请求权，包括给付请求权、 给付受领权、 保护请求权。
4． 知识产权：
著作权、 专利权、 商标权、商业秘密权、 植物新品种权、 集成电路图设计权等。
5． 继承权：
法定继承权、 遗嘱继承权。
6． 人身权：
人格权（生命权、 健康权、 姓名权、 肖像权、 隐私权、 婚姻自主权等）
和身份权（民事主体基于某种特定身份享有的民事权利：
配偶权、 亲权等）
（六）
民事责任制度：指民事主体因违反民事义务而应承担的民事法律后果。
1． 分类：
违反合同的民事责任（违约民事责任）
和侵权的民事责任
2． 违约民事责任的构成要件：
有违约行为， 违约构成了损失， 违约行为与损害事实之间存在因果关系， 存在过错。
3． 侵权民事责任：
A：
一般侵权民事责任：
客观上存在损害事实， 行为具有违法性， 违法行为与损害事实之间存在因果关系， 行为人主观上有过错。
B：
特殊侵权民事责任：
不要求行为人主观上有过错。
（七）民事诉讼时效制度：
民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利， 当时效期间届满时， 即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。
1． 普通诉讼时效：
适用于一般民事法律关系 A
一般诉讼时效期间：
2 年
B 短期诉讼时效：1 年（因身体受到伤害要求赔偿的， 出售质量不合格的商品未声明的， 延付或拒付租金的，寄存财物被丢失或者损毁的）
2． 特殊诉讼时效：
由特别法的规定的诉讼时效， 如《合同法 》 规定， 因国际货物买卖合同和技术出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为 4 年。
3． 诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算起。
当从侵害之日起超过 20年的， 法律不予保护。
三、 程序法律制度是实体法所规定的法律关系主体的权利和义务的实现的重要保障。
主要功能：
及时恰当地为实现权利、 行使职权和履行义务提供必要的规则、方式和秩序。
我国的民事诉讼法律制度 （一）
民事诉讼，
1) 概念：
指法院在当事人和其他诉讼参与人的参加下， 以审理、 判决、 执行等方式...
篇九：集体建设用地使用权物权规则之省察反思
分类号：学校代码：
10055 UDC：
密级：
公开
硕
士
学
位
论
文
集体经营性建设用地使用权出让制度研究Research on the Transferring System of the Use Right of Collective Construction Land 论文作者
孙雪雁
指导教师
陈耀东教授 书 申请学位
法学硕士
培养单位
法学院
书 学科专业
民商法学
研究方向
不动产法
书 答辩委员会主席 张玲教授
评 阅 人
韩良 向波 ×
南开大学研究生院 二○一八年五月 万方数据
南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。
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论文题目
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月
日
审批表编号
批准日期 20
年
月
日 南开大学学位评定委员会办公室盖章(有效) 注：限制★2 年(可少于 2 年);秘密★10 年(可少于 10 年);机密★20 年(可少于 20 年)
万方数据
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学位论文作者暨授权人(亲笔)签字：
20
年
月
日
南开大学研究生学位论文作者信息 论文题目
集体经营性建设用地使用权出让制度研究
姓
名
孙雪雁
学号
2120161715
答辩日期 20 18
年
5 5
月
0 20 日
论文类别
博士
□
学历 硕士
□
专业学位硕士
□
同等学力硕士□
划 √ 选择
学院( ( 单位) )
法学院
学科/ / 专业( ( 专业学位) ) 名称
民商法学
联系电话
18202284719
电子邮箱
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通 信 地 址 ( ( 邮编) ) ：
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非公开论文编号
备注
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√ 万方数据
摘要
I
摘要
实现集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同地同权，有利于保障农民集体的土地利益，有序推进城镇化进程。出让是集体经营性建设用地最为常用的流转方式之一，有必要对其进行研究。本文围绕以下几个方面展开研究：
第一，解读集体经营性建设用地使用权出让中所涉重要概念，在总结典型出让模式的优势和局限的基础上进行模式选择。
第二，分析集体经营性建设用地使用权出让的法律关系。在主体方面，应由乡镇政府、村集体经济组织、村民小组代表集体进行出让，并注重落实集体成员权；对于受让主体不应加以限制。在客体方面，出让范围不应限定在城镇规划区外，不应限于乡镇企业用地；出让用途上，不应禁止将土地用于采矿用地和房地产开发建设。内容方面，出让方享有的权利包括基于土地所有权产生的权利和基于出让合同产生的权利；其承担的义务包括按约定的期限和土地状况条件提供土地，保证土地符合规划和用途管制、土地权利无瑕疵、支付改良土地补偿、协助办理土地权属登记。受让方享有的权利包括依法按约利用特定土地并排除他人干预和妨害的权利，在特定情形下解除合同并要求对方承担违约责任的权利，在合同约定的土地使用期限届满后依法申请续期的权利，依法将取得的土地使用权转让、出租、抵押、作价入股的权利；其承担的主要义务包括，按约支付金，依法按约使用土地，不存在合同续期条件时向对方返还土地。
第三，分析集体经营性建设用地使用权出让的方式和程序。出让方式包括招拍挂等公开竞价出让和协议出让。土地面积较小的可以采用协议出让，采矿用地和少数民族集体所有的土地不应强制其以公开竞价方式出让。出让程序包括集体内部决策、申请行政部门批准、签订书面合同、登记。
第四，分析集体经营性建设用地使用权出让收益分配。国家以税费的形式参与收益分配，但应明确收费项目，限制收费数额和比例。农民集体及其成员有权参与增值收益分配，对于分配的比例和用途，除用于偿还土地出让产生的债务、补偿因土地出让导致的土地使用权消灭的原权利人、农民社会保障等项目可以由法律进行强制性规定外，其他用途项目应当由集体成员民主决策。集体成员资格的认定应以户籍和集体土地作为生活保障为核心标准。收益分配标准应以集体成员平均分配标准为主导，辅以按万方数据
摘要
Ⅱ
劳动贡献分配标准和按资金投入分配的标准，还应注意保护特殊成员土地收益分配权。
关键词：经营性建设用地；集体建设用地；集体经营性建设用地使用权；出让
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Abstract
Ⅲ
Abstract The realization of collective operational construction land and state-owned construction land enjoying the same market and the equal rights at the same land is beneficial to guarantee the land interests of farmers" collective and promote the process of urbanization in an orderly way. Transfer is one of the most commonly used ways of circulation in collective management construction land, so it is necessary to study it. This paper focuses on the following aspects: Firstly, it is to interpret the important concepts involved in the transfer of the right to use the land for collective operational construction, and to choose the model on the basis of the advantages and limitations of the typical selling mode. Secondly, we should analyze the legal relationship of the transfer of the right to use collective construction land. In the subject, the village government, the village collective economic organization and the villagers" group should be represented collectively, and pay more attention to the implementation of the collective membership rights. It should not be restricted to the subject of the assignee. In the object aspect, the scope of the transfer should not be limited to the urban planning area, or to the land of the township enterprises. The use of the land should not be prohibited from the use of land for the exploitation and construction of the mining land and real estate. In terms of content, the rights of the transferor include rights generated on the basis of land ownership and rights generated on the basis of contract based contracts. The obligations undertaken include providing land in accordance with the agreed term and condition of the land, ensuring that the land is in conformity with the control of planning and use, the unflawed land rights, the payment of improved land compensation, assistance, and helping the registration of land ownership. The transferee enjoys the rights including the right to use a specific land in accordance with the law and to exclude other people"s interference and nuisance, the right to cancel the contract in a specific case and to require the other party to undertake the liability for breach of contract, the right to apply for a renewal after the expiration of the time limit for the use of land as stipulated in the contract is transferred and out of the right to land use obtained in accordance with the law, and the right to rent, mortgage, price and sharing the shares. The main obligations that the transferee 万方数据
Abstract
Ⅳ
undertakes include the payment of the money according to the contract, the use of the land according to law, and the return of the land to the other without the renewal of the contract term. Thirdly, we should analyze the ways and procedures of transferring the right to use collective construction land. The way of selling includes openly bidding for sale on tender, auction and nominal quotation and agreement transfer. If the land area is small, it can be sold by agreement. Mining land and collective owned land of minority nationalities should not be forced to be sold by open auction. The selling procedure includes collective internal decision making, application for approval by administrative department, signing of written contract and registration. Fourthly, we should analyze the distribution of proceeds from the use of collective construction land. The state participates in the distribution of income in the form of taxes and fees, but it should clearly define the fees and limit the amount and proportion of fees. The farmers" collective and their members have the right to participate in the distribution of value-added income. The proportion and use of the allotment should be made by the collective members in addition to the debt related to the repayment and transfer, the repaying and compensation and compensation for the members of the collective and the social security of the members, which are stipulated mandatorily by the law. The identification of collective membership should be based on household registration and collective land as the core standard. The income distribution standard should be dominated by the average distribution standard of the collective members, supplemented by the standard of distribution according to the contribution of labor and the distribution according to the funds. We should also protect the special members’ right of the land income
distribution. Key Words:
use right of collective construction land ; transfer ; mode selection ; rule refinement
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目录
Ⅴ
目录 第一章 引言 ......................................... 1
第一节 研究背景和意义 ......................................... 1
一、研究背景 ........................................................ 1 二、研究意义 ........................................................ 2 第二节 研究现状和评述 ......................................... 3
一、总体研究情况 .................................................... 3 二、具体研究情况 .................................................... 4 第三节 研究方法和研究内容 ..................................... 8
一、研究方法 ........................................................ 8 二、研究内容 ........................................................ 8 第四节 创新点和难点 ........................................... 9
一、创新点 .......................................................... 9 二、难...
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