◆中图分类号：F293.3文献标识码：A
内容摘要：随着我国房地产业的发展，空置问题逐渐成为关注焦点。本文对我国有关商品房空置的研究进行了总结与评价，概括了国内空置问题研究的现状，认为目前我国的空置研究可以分为对空置内涵、计算方法及合理空置率的研究、对空置问题对策的研究及空置问题的实证研究三个方面，并分析其研究方法及结论的优缺点，最后提出我国空置问题研究中存在的问题以及未来应该加强的领域。
关键词：商品房空置 研究进展综述
近年来，房地产业成为我国国民经济的增长点和消费热点，在我国的经济发展中的地位越来越重要。近年来，在研究房地产市场状况时，许多学者都会提到“空置或空置率”这一概念。
空置指标是反映市场供求平衡的重要指标，通过对空置指标的研究可以洞察房地产市场的变化，为决策提供重要的参考依据。所以，在这些争论中，无论是“泡沫论”的支持者还是反对者，都在用空置量的增、降数据作为依据。然而，由于我国并没有对空置或空置率作出过权威或公开的定义，因此在商品房空置问题上存在着很大的争议。
在众多商品房空置问题的研究中，大致可以分为三类：对空置内涵、计算方法及合理空置率的研究，即对空置问题本质或者说是理论基础的研究；对空置问题对策的研究，即如何降低空置面积或空置率；针对某个城市空置问题的实证研究。
对空置内涵、计算方法及合理空置率的研究
(一)概念与内涵的研究
处于何种状态的房地产才是空置的，目前在国内没有一个公认的定义。即使是权威的统计部门，空置房的定义也在不断的变化。
从表1中统计部门对空置定义的发展变化可以看出，空置的定义越来越明确。而且这些变化都是在“报告期末已竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积”这一定义的基础上，分别对“竣工”、“未出售或出租”作出具体的解释，从而使空置的概念更明确，在统计过程中更具可操作性。
对于统计部门提出的空置面积定义，大多数经济界人士及业内人士存有异议。因为这样统计出的数据不包括租赁市场上存在的大量空置房，只反映了市场上商品房增量面积的变化，缺少对存量面积空置量的控制， 不能全面地反映出房地产市场的真实状况。如果以此作为政策调控的依据难免有缺失。
但是，学术界对空置的概念并没有提出其他的或者新概念。只是对上述统计部门提出的概念进行讨论，分析其利弊。并且对各种结论的认同也是各执一词，并没有达到统一。
易宪容（2006）、顾志明和叶科（2005）认为，界定房屋空置的标准是要看房屋是否处于流通过程中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场，正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。
蔡金水（2006）认为，应该建立两个统计体系。一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房。这种闲置房包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房， 社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋，主要反映社会所有存量房屋的闲置状况。另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房， 反映房地产市场销售状况（空置率）。两个数字同时统计， 互相比较， 才能真实反映房屋空置状况。
在这些关于空置定义的研究中，从内容上来看，专门针对空置定义的讨论相对于对计算方法的讨论是少之又少的。特别是对具体的哪些房应归为空置房的研究就更少，即使有也是笼统的，缺乏可操作性。在研究方法上，大多数是采用定性分析的方法，引用研究较为成熟的外文文献中的定义，再从我国的实际状况进行分析，并没有从基本的经济理论出发进行分析。而且，几乎没有相关的研究是运用定量的方法进行研究的。
(二)计算方法的研究
空置率计算方法的问题是近期争论中焦点中的焦点。我国商品房空置率到底是多少，现在有多种说法。主张泡沫严重的一方声称，当前我国商品房空置率已高达 30%多， 远远高于10%的国际警戒线。而认为房地产没有泡沫的一方则提出空置率还不到 5%，远远低于国际警戒线。为什么会出现这么大的差异呢？原因是双方各取所需， 所采用的计算方法分子分母都不相同。有人从销售统计角度定义房屋空置率，有人则是从使用性的角度来定义房屋空置率。在现有文献中，计算方法可以归类为以下三种：
蔺涛和戚少成（1999），3年商品房空置率的计算方法。商品房空置率=当前商品房空置数量/近三年商品房可供数量×100%，这也是目前比较流行的计算方法。对于这种计算方法，易宪容认为“我国现在80%的房子是计划经济下国家分配的，不属于商品房的范畴，用现有空置房数量除以三年商品房净增额，还是比较符合中国国情的”。建设部2003年在计算空置率时，也是将2001~ 2003 年三年商品房竣工面积之和为分母进行计算的。
贾海（2004），当年（报告期）商品房空置率的计算方法。报告期（当年）空置率=报告期空置面积/报告期可供销售或出租的面积。大多数人认为这种计算方法缺乏科学性，不能全面地反映市场状况。
上海市房地产经济协会（1997），商品房空置率的定义计算方法。商品住房空置率=商品住房空置量/商品住房总量，或者房屋空置率=报告期全部房屋空置量/报告期全部房屋竣工面积之和×100%。这也是国际通行的计算方法，把目前待出售、待出租的各类房地产作为分子，把全部房地产（包括增量和存量）作为分母计算出来的。董藩教授在计算空置率时也是采用这一算法。
其他的一些方法大都是这三种方法的演变。如顾志明和叶科（2005）认为，房屋的空置率应分为两种：出售与出租，出售房屋的空置率是一定时期中市场上供出售的房屋量在房主所拥有的房屋总数中的百分比，出租房屋的空置率是指一定时期中市场上供出租的房屋量在已知的出租房屋总数中所占的百分比，包括已经使用的房屋量和正在流通中供出售和出租的空置房屋量。叶慧倩和单倩（2006）认为：有必要区分存量市场的空置和增量市场的空置并予以分别统计。
建设部目前还没有空置率指标，掌握的也是国家统计局公布的空置面积，空置面积只是一个绝对数量。作为行业主管部门， 建设部有自己的一套统计系统和统计数据， 但受《统计法》的限制， 不公开发布， 只用于行业内部的调控管理。
上述这三种方法各有利弊，在房地产界尚未形成一个统一的计算方法。在对这几种算法的讨论中，都只是定性的讨论各种算法的优劣，并没有从定量的角度分析哪种算法更能体现出空置率所能反映出的市场状况，更符合我国的情况。
(三)合理空置率的研究
顾志明和叶科（2005）提出了合理空置率的评判标准：房屋空置率合理水平的确定要看其是否与房屋的需求率相符合；判断房屋空置率是否处于合理或正常水平，不但要从使用价值形态上比较房屋空置量与房屋需求量，而且还要从价格形式上，比较空置房屋的总价格是否与社会对房屋的购买力相符。
郭峰和任宏（2004）认为，合理空置率的确定应根据具体城市或地区的房地产市场情况及周期波动，分析是否处于比较理性或成熟的状态，合理选择计算的数据区间和个数，并对计算的数据进行必要的修正处理，来消除政策等非市场因素对计算结果的影响。
贾海（2004）认为：0～14%之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展。15%～30%之间，空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展。31%～40%之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展。41%～50%之间，空置积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停滞发展。
包宗华（2007）建议各城市应确定适用于本城市的指标，还应规范其计算方法和适用范围。然后，制定警戒线指标，并据以作为调控房地产市场特别是商品房积压的主要根据。
在合理空置率的研究中，大多数人都认为国际通行的合理空置率或警戒线不适合我国的房地产市场，不能生搬硬套（包宗华，2004）。甚至有人指出没有所谓的国际通行的合理空置率或警戒线（徐滇庆，陈迅）。在这些研究中，合理空置率确定的原则讨论的较多，确定具体城市合理空置率的实证研究却较少。
商品房空置解决方案的研究
关于商品房空置解决方案的研究和讨论比较活跃，从不同角度进行了探讨，在诸多方案中可以分为“开源”与 “节流”两个方面。
“开源”：即采取一定的方法将已建成的空置房在市场中消化掉。如：陈细云（2006 ）采取出售为主、租售结合的方式降低商品住宅空置率；李旭坤和符蓝文（2006）设立税收优惠， 鼓励购买空置房， 增大对空置房的需求；欧阳新（2004）分段、改变功能出售。郭峰和任宏（2004）建议提高居民的现实购买力，完善住房金融配套政策，扩大抵押贷款规模以及采取特殊的支持政策。
“节流”：即运用一些手段，减少可能成为空置房的房屋建成或上市。如：黄辉（2004）规范土地市场，控制房屋开发量；运用利率、税收政策，控制房屋开发量；应引导房开企业，开拓新的开发领域，为社会提供所需要的房开产品，使销售顺畅。链家地产（2006）建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配；实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。
另外，也有部分学者在方案的制定上提出了自己的看法。李书田和李晓峰（2004）认为从根本上来讲，要想降低商品房的空置量，要么降低房价，要么提高居民住房的消费能力，两者必居其一。顾志明和叶科（2005）提出对于不同原因造成的空置房应采取不同的措施。郝凤英和贺昌政（2006）认为消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率问题是一项综合性的系统工程，必须采取一系列综合性的长远对策。
商品房空置问题的实证研究
刘敬伟（2006）通过对商品住宅空置影响因素的分析，得出居住性商品房价格偏高、居民住房需求潜力释放有限、国家政策等导致商品房空置率高的结论，在研究方法上主要是对影响因素的数据进行分析。
刘敏等（2006）利用1998年以后有关的统计数据， 采用定量分析的方法对山东省房价和商品房空置率、城镇居民收入进行了关系分析。结果显示，一个时期的房价，与商品房空置率、城镇居民收入有显著的相关关系。定量分析时采用回归分析的方法。
刘印章（2004）从宏观调控因素、住宅市场体系不健全、开发商经营中存在的问题等三个方面着重分析了造成成都商品住宅空置产生的原因，并最后分析了其危害及解决策略，在研究方法上亦采用定性的分析方法。
郭峰和任宏（2004）根据对我国目前关于商品房空置率的有关定义和计算方法进行比较研究，结合房地产周期、房地产市场成熟程度和统计口径等因素，提出一种适合于我国现阶段的商品房合理空置率的计算方法，并且以贵阳市为例进行合理空置率的实证研究，证明了其合理性。分析方法上主要是对统计数据进行定量的分析，并采用SPSS软件进行回归分析。
通过对上述空置问题实证研究的分析，可以得出以下结论。在研究方法上，大多数文献都是采用定性的分析方法。即使采用定量的方法也只是对统计数据进行简单的处理分析，缺乏进一步深入的分析。而在此领域研究相对成熟的外文文献都是通过模型或回归分析的方法进行深入的研究，这也是空置问题研究的一个发展方向。在研究内容上，对空置原因分析的研究居多，而对空置定义及合理空置率的研究较少。
商品房空置问题研究的不足及展望
应从根本的理论入手，从经济理论的角度出发，确定出适合我国的房地产的空置指标，如何种空置指标究能全面地反映我国的房地产市场，每种指标能反映出何种市场信息。
应明确所需指标的定义，如果不能确定空置的定义，就不清楚什么是空置房，在统计是就很难保证数据的正确性，就不能确定何种计算方法较为合理，更不能判断我国的空置是否过高，是否应改采取措施。
应明确各种指标的计算方法，进一步得出我国商品房空置率的合理范围，以便判断出我国的空置是否过高，是否需要制定相应的政策进行调整。
对调控政策的研究其内容应囊括我国全部的物业类型，全面地反映出房地产市场。这样，空置问题的研究才具有系统性，才能尽快建立起适合中国特色的商品房空置理论，从而更好的指导房地产业的发展。
参考文献：
1.蔡金水.对空置房和闲置房的反思[J].北京房地产， 2006(02)
2.曹疆.空置率之争[J].中国地产市场， 2006(05)
3.王仕军， 赵元铭.商品房“空置率”三大拷问[J].浙江经济， 2006(16)
