摘要：指出了发展绿色保障性住房是大势所趋，符合科学发展观的要求。对政府、建筑相关企业、消费者进行了研究，分析了三者的委托代理关系，结合激励约束理论，提出了发展绿色保障性住房激励约束机制的框架，以促使三者的利益趋于一致，实现三方共赢，推动绿色保障性住房的快速发展。
关键词：绿色保障性住房；委托～代理理论；激励约束机制
1引言
2011 年，财政部和住建部联合发文将在2011年～2015年“十二五”期间新建保障性住房3600万套[1]，而3600万套意味着近一半的建筑市场将由保障房来提供[2]，2012年5月，财政部和住建部联合发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》指出，将推动保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑，使绿色建筑更多地惠及民生[3]。虽然如此，但是我国绿色保障性住房的发展仍然十分缓慢，尚处于起步和探索阶段，必须由政府这个强有力的推手建立一套健全的激励约束机制来促进绿色保障性住房的发展。
2绿色保障性住房的委托代理关系及激励约束理论分析
21委托代理理论
从信息不对称条件下契约的形成过程出发，确定委托人如何以最小的成本建立一套既能有效约束代理人的行为，又能激励代理人遵循委托人目标而努力工作的契约或机制，使委托代理双方都能达到“帕累托最优”的机制或制度安排就是委托代理理论[4]。形成委托代理必须具备两个条件：①信息不对称，②目标不一致。正是由于这两个问题的存在，必须提出一种对经营管理者进行激励和约束，使得经营管理者与所有者目标趋向一致的机制来解决这些矛盾。
22激励约束理论
在经济学理论中，通常为了达到最优的激励效果，需要制定激励和约束的制度，通过制度或者契约去激励代理人为委托人的利益而努力工作，但这种制度必须设定一些条约来防止代理人投机行为和违反道德，明确代理人违规的成本，以达到对代理人行为的有效控制。
3绿色保障性住房的委托代理关系及激励约束模型
31绿色保障性住房的委托代理关系
政府、金融机构、绿色住宅消费者、开发商、绿色建材、设备供应商、监理单位、施工单位、绿色建筑设计单位、第三方评价机构等都广泛的参与到了绿色保障性住房的发展过程中，但是由于不同主体所追求的利益有所区别，所以对于是否建设绿色建筑的行为选择是不同的。这些利益主体可归纳为政府、企业和绿色住宅消费者三方。对于国家来说，发展绿色保障性住房的目的一是保障低收入人群的住房需求，二是实现节能环保和可持续发展；对于企业而言，开发保障房完全是单纯的市场行为，属于正常的业务范畴；而对消费者来说，一方面是享受低廉的住房价格，另一方面是追求住房的品质和环境。因此，如果仅以价格作为核心的市场机制是无法达到帕累托最优状态的，必须通过政府来进行调节和矫正。政府作为委托人可以通过职能调整的形式来调节市场，从而引导代理人（建筑相关企业和消费者）从国家、社会、自身利益出发，自发推动进绿色建筑的发展，并实现三方共赢。
32绿色保障性住房的激励约束模型
上文提到政府可以通过职能调整的形式来调节市场引导代理人发展绿色保障性住房，那么可以建立由政府作为主体，由绿色保障性住房的建设者为对象的激励约束机制，来推进绿色保障性住房的发展。要建立激励约束机制必须满足以下几个方面。
4绿色保障性住房的激励约束机制
41绿色保障性住房的激励机制
411让代理人更多获利
（1）对建设绿色保障性住房进行示范和奖励。财政部和住建部于2012年5月联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，确定了二星级绿色建筑每平方米建筑面积可获得财政奖励45元，三星级绿色建筑每平方米奖励80元[5]财政奖励标准。同时，对于发展绿色保障性住房达到一定规模的除了优先给予定额补助外，还将对绿色保障性住房的业主、设计方、施工方和节能材料供应商等进行示范展示，从而扩大绿色建筑的市场知名度，推动绿色保障性住房朝更高星级发展。
（2）提高绿色保障性住房优惠政策。为了激励企业开发建设绿色保障性住房，政府应该提供多种配套优惠政策给绿色保障性住房的开发商或承包商，如财政补贴政策、税收优惠、融资优惠、土地转让优惠，在绿色保障性住房开发中附带商业配套等，同时适当提高代建和委托的费用。
（3）给代理人部分剩余索取权。如果建筑相关企业获得了部分剩余索取权，那么将增加他们开发建设绿色建筑的积极性；如果绿色建筑的消费者获得了部分剩余索取权，将会有效的刺激其购买和宣传绿色建筑的积极性。虽然保障性住房的消费者绝大部分是低收入人群，政府也要在保障他们住房需求的同时，适当关注他们生活环境的健康、舒适情况，这既有助于维护社会的长治久安，又推动整个绿色建筑市场的良性发展。
在给代理人部分剩余索取权时，政府可以通过税收制度的调整，减少甚至免收企业开发绿色建筑所交的相关税收，把减少的税收留给企业作为利润；同时在消费者购买和安装节能门窗、保温材料以及暖通装置等指定的绿色住宅产品给予一定的财政补贴。通过多元化的方式由消费市场向开发商、建筑商传递需求信号，来推动绿色建筑产品的开发生产和促进绿色建筑企业提高生产效率。
通过目标成本合同的盈利/共享机制，建立一套承包商创新而新增加部分可以额外获得报酬比例的合同激励体系，促进绿色保障房建设的代理人从招标文件开始除必须使用的绿色建筑技术，额外进行绿色建筑创新。目标成本为工程直接费，承包商的基础酬金建立在工程其他费用（特别包括使用绿色建筑技术的费用）、综合间接费、利润、税金以及承包商的风险费用（与承包商采用绿色建筑技术的程度有关）。将承包商实际运用的绿色建筑技术作为基数，在此基础上按一定的累进递增比例支付报酬，从而激励在建设保障性住房时采用更多的绿色建筑技术。
413开拓绿色保障性住房融资渠道
“十二五”发展节能环保产业的大好环境下，绿色保障性住房的融资应该积极拓展融资渠道，不应该只局限于银行体系。
（1）建立碳排放权交易机制。在政府建立碳排放权交易制度的背景下，开发绿色保障性住房的企业将有两种商品：绿色保障性住房和碳排放权，来向金融机构融资。开发商将绿色保障性住房出售给政府，并将碳排放权在交易市场售出获利，同时分给金融机构应得的收益，实现绿色建筑的价值循环[6]。在保障房节能性和舒适性需求被满足的情况下，绿色建筑的价值得以实现，开发商投资得以回流。政府鼓励碳排放权交易既能使得开绿色建筑开发商通过剩余碳排放权交易弥补绿色投入，又能使碳排放总量得到有效控制，达到节能减排的目的。
（2）发展绿色保障性住房投资信托基金。政府授权绿色建筑投资信托基金，通过银监会、证监会、国家发展和改革委员会、财政部、城乡和住房建设部等多个部门的协作，由政府机构发起绿色建筑投资信托基金，在法律允许的范围内，由专业的基金管理公司进行设计、上市、发行，将上市后募集到的资金投入到绿色保障性住房的建设项目上，然后再把取得的投资收益分配给基金投资人。
（3）建立绿色信贷。绿色建筑技术相对于一般建筑技术而言尚处于发展和探索阶段，因此给绿色建筑的发展带来很多不确定的因素，信贷风险较大。同时，与之相配套的“绿色信贷”呆账核销、风险准备金计提，以及风险补偿机制的缺失，极大的挫伤了商业银行推进“绿色信贷”政策的积极性和主动性。因此，政府必须采取行政措施，要求商业银行加快调整信贷结构，使之符合国家产业政策的要求，扩大对绿色建筑项目的信贷投放力度，激励相关建筑企业发展绿色建筑，确保绿色建筑项目有足够的启动和运营的资金。
42绿色保障性住房的约束机制
政府最为委托人必须制定相关的监督和约束机制，从而对代理人是否按照委托人的目标努力工作实施有效的监督和公正的评价，这是委托人对代理人进行奖惩决策的依据，也是构成对代理人进行有效激励和约束的重要环节。
421建立企业绿色保障性住房开发的信誉约束机制
这是一种隐性的激励约束机制[7]。其目的是借助市场的信誉约束功能来约束绿色保障性住房的开发商的行为，将绿色保障性住房开发商的能力和努力程度与它的业绩挂钩，通过这种危机感时刻警醒他们自觉约束自己的行为。因此，政府需要定期对绿色保障性住房开发商的业绩进行评估，通过与同行业相类似的其它公司的业绩进行比较来决定奖惩行为。如此一来，既能使从事“伪绿色建筑”开发的开发商将很难进行保障房的开发的融资、甚至开发，从而使信誉好的开发商在绿色保障性住房的开发过程中形成核心竞争力；又有助于解决委托代理理论中代理人投机行为。
422建立有效的第三方评价机构
在发展绿色建筑保障房的过程中，需要有第三方评价机构独立、客观的进行评价。纵观国外绿色建筑的发展历程，绿色建筑第三方评价机构起到了很好的促进作用，通过公正、公开、公平的绿色建筑评价及认证工作，建立了长效而科学的绿色建筑市场机制。第三方评价机构拥有自己专业的评价人才和技术，具有理论和实践两方面优势。在评价内容的选择、评价指标的制定、评价数据的处理、评价结果的判断等方面拥有深厚的理论基础和专业化工具，可大大提高评价的科学性，且有利于增强评价结果的权威性，还可以有效利用资源，控制成本，实现收益最大化[8]。
但是有两点需要注意，一是第三方评价机构必须保持独立性，要与被评价对象无任何利益关联，从而保证评价过程公平、公正、公开、真实客观；二是注重评估人员专业素质的培养，加强绿色建筑技术规范、绿色建筑科技培训工作，保证第三方评价机构有能力对绿色建筑设计方案实施、建筑物开发全过程、建筑材料和建筑设备进行绿色建筑认证的全面评估。
423完善监督，重罚违规行为
建立健全完善的监督机制，按法律法规、具体规划标准，对违反政府委托代理意愿的绿色保障性住房的开发商实施强有力的惩治机制，改变“违法成本低、守法成本高”的不良风气。通过健全有关绿色建筑的法律规范，包括绿色技术、质量、安全、消耗、环境、程序等各种规范标准；强制执行现有的法律规范和绿色建筑标准，加大监督力度；建立新闻披露制度和市场清除制度，对企业进行有效的监督，对不执行国家建筑绿色设计标准的设计单位和建设单位进行披露；对于修改文件而成为绿色建筑的建设单位，应责令整改，并进行批评警告；对于编制单位，初犯的应通过所属行业协会予以批评，屡次不改的应在行业内通报批评，并予以罚款，甚至取消其相关资质，直至清除出市场，杜绝“伪绿色建筑”的出现。
2014年3月绿色科技第3期5结语
目前，虽然我国部分省市已经在绿色保障性住房建设方面取得了一些成果，但覆盖面不足，质量也不高，只有东部沿海部分城市推动了绿色保障性住房的建设，且大部分保障房的绿色星级仅止步于一星级，全面推进保障房向更高星级绿色建筑发展还要经历更长的时间。因此，本文由委托代理理论出发，提出的激励约束机制结合了当前我国的经济实力和社会总体发展水平，可以推动绿色保障性住房的发展，减少资源浪费和环境污染，实现可持续发展。
参考文献：
[1] 佚名温家宝今年把查处主要领导渎职放在反腐第一位[EB/OL][2011-02-27]http：//newssinacomcn/c/2011～02～27/100822022065sht～ml
[2] 古春晓，刘瑞芳，冯海峰，等创建绿色保障性住房[J]建设科技，2011（10）：10～12
[3] 佚名财政部和信建部联合发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》[EB/OL][2012-05-07]http：//baohvacrcn/201205_2024458Html
[4] 陈国富委托～代理与机制设计激励理论前沿专题[M]天津：南开大学出版社，2003
[5] 周芳棉保障房优先发展绿色建筑[EB/OL][2012-05-07]http：//legalpeoplecomcn/GB/188502/17819035html
[6] 阳扬绿色保障性住房融资的国际经验与启示[J]上海房地，2012（10）：34
[7] 葛峙中风险投资中的委托代理问题与激励约束机制[J]科学学与科学技术管理，2002（7）：90
[8] 杨丽伟我国第三方评价的应用探析[J]现代商贸工业，2012（8） ：7～9
Abstract：It is the general trendand in line with the demands of Scientific Development Outlook to developing green government-subsidized housing in ChinaOn the basis of incentive and restraint theory，this article investigates the relationship between government，construction-related enterprises and households during the development of green government-subsidized housing process，and proposes a framework of incentive and restraint mechanismsin order to achieve the win-win among three parts andpromote the development of green government-subsidized housing
Key words：green government-subsidized housing；principal-agent theory；incentive and restraint mechanism
