物业客服工作存在问题与改进措施12篇物业客服工作存在问题与改进措施 物业存在问题整改意见和整改措施 2021年21年七月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨下面是小编为大家整理的物业客服工作存在问题与改进措施12篇,供大家参考。
篇一：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施2021年21年七月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反响强烈的建议及整改措施。与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。提请物业整改的22条意见一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。在没完善之前地下设专人值班。确保安防工作有实效。物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进展改造晋级；目前多家合作商已进展现场评估，方案在本周六前完成改造方案。备注：详细方案及布置图见附件业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺详细施行、完成时间。在七月底确认方案，八月1日开工，八月底完工；安防监控的完善事关全体业主安居，没有盘旋余地必须不折不扣完成。物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。七月底可以确定方案及公示。八月开场施工，八月底完成。二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。物业回复：〔1〕、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进展标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有装备安管人员，以增加保安的
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整体力量；〔2〕、在小区的平安死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻道路。〔3〕、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。〔4〕、关于增电子巡更系统问题，据理解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺乏。业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期装备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。七月底前完成。物业：目前63个安保人员〔包含6-7期〕，分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进展沟通。三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径道路涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反响；
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〔2〕、由于交通道路进入小区途径中山xx堡六期后市政路，而该工程现正在施工当中，故未到达公交运营条件，但为方便业主的出行，该工程正在逐步施工整改之中，力争到达公交运营条件；〔3〕、为加快该项工程进度，希望广阔业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广阔业主的出行问题。业委会：爱ME公园现已引入公交线路，为什么xx堡不能引入，必需要引进珠海的公交车。物业：已引入3条到爱ME公园。下一步准备局部条线路引入xx堡小区内。业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商承受此意见，让业主看到希望。物业：可以从爱ME公园的公交线路中引进一条线路进xx堡，但要下一步再确定。线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以结合业主签名提出建议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大平安隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。〔1〕、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便理解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
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业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。物业：本次整改费用太大，要指导批示。业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，如今就是花再多的钱也是必需要整改的。五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。〔1〕、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进展协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；〔2〕、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进展对选址、建造等方案进展报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。物业：按土建立计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。六、但凡留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。〔1〕、经对小区规划图的核实，确认商铺〔华联超市〕铺位在规划图上确实说明有后门；〔2〕、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺〔华联超市〕与xx堡地产间合同的一局部，依法受法律的保护。故目前我司已经和xx堡地产进展了沟通，并与该商铺业主进展了会谈，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进展再次协商确定。
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〔3〕、考虑到整个xx堡园区的平安问题，在会谈期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。物业：装门禁可以施行。下周找该商铺业主协调。七、还会所、泳池于业主。让业主有个更好聚会娱乐场所。增设业主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开拓篮球场、羽毛球场地、在每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。〔1〕、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发商。我司无权干预，业主亦只能恳求小区规划红线范围以内的权益。〔2〕、关于增设相关活动场地，可以根据小区现有实际情况，在相关空地或合适位置增设定点娱乐活动场所，满足广阔业主的健身娱乐要求。希望广阔业主针对选址问题向我司提出珍贵意见和建议；〔3〕、开拓篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，需要得到绝大多数业主的同意方能施行，为此需要业主委员会从中进展协调沟通；〔4〕、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动场地后，根据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进展灯光、用电的配合安装。业委会：游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。希望将目前没有投入使用的小学操场面向小区内开一道门，加装灯管设施，作为业主
篇二：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施个人存在问题及整改措施物业存在问题整改意见和整改措施20__年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业
物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及公示。8月开场施工，8月底完成。二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。物业回复：〔1〕、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进展标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有装备安管人员，以增加保安的整体力量；〔2〕、在小区的平安死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻道路。〔3〕、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。〔4〕、关于增电子巡更系统问题，据理解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺乏。
业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期装备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。7月底前完成。
物业：目前63个安保人员〔包含6-7期〕，分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进展沟通。
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径道路涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反响；
〔2〕、由于交通道路进入小区途径中山__堡六期后市政路，而该工程现正在施工当中，故未到达公交运营条件，但为方便业主的出行，该工程正在逐步施工整改之中，力争到达公交运营条件；
〔3〕、为加快该项工程进度，希望广阔业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广阔业主的出行问题。
业委会：爱me公园现已引入公交线路，为什么__堡不能引入，必需要引进珠海的公交车。
物业：已引入3条到爱me公园。下一步准备局部条线路引入__堡小区内。
业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商承受此意见，让业主看到希望。
物业：可以从爱me公园的公交线路中引进一条线路进__堡，但要下一步再确定。
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以结合业主签名____提出建议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大平安隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
〔1〕、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便理解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：本次整改费用太大，要指导批示。业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，如今就是花再多的钱也是必需要整改的。五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。〔1〕、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进展协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；〔2〕、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进展对选址、建造等方案进展报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。物业：按土建立计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。
六、但凡留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。
〔1〕、经对小区规划图的核实，确认商铺〔华联超市〕铺位在规划图上确实说明有后门；
〔2〕、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺〔华联超市〕与__堡地产间合同的一局部，依法受法律的保护。故目前我司已经和__堡地产进展了沟通，并与该商铺业主进展了会谈，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进展再次协商确定。
篇三：物业客服工作存在问题与改进措施
物业服务企业要长期稳定发展必须要有一支结构合理专业齐全相对稳定的员工队伍因此必须制订近期及长期的人力资源发展规划进行有针对性的培训加强对从业人员服务意识的培养营造良好的工作氛围和团队协作精神从待遇和情感两方面留人激励人做好人才储备工作避免出现人才断层和青黄不接的局面形成人才接替的良性循环机制保障物业服务企业可持续发展西安市物业服务企业存在的问题及整改措施
随着我国城市化进程的加快,服务产业的重要性日益凸显。为更好的了解现阶段西安市物业服务企业发展状况,我们采取实地调研与文献检索相结合、典型调查与普遍调查相结合的方法,对当前西安物业服务企业现状、经营管理、存在问题、行业发展等方面的情况进行了市场调研,调研对象涉及住宅类物业服务企业、商业类物业服务企业以及行业自律部门。
一、西安市物业服务企业发展现状调研情况(一)调研样本基本情况西安市物业管理行业共有独立法人单位1736家,产业活动单位136家,重点物业服务企业61家,占重点服务业企业数目的11%,占全部物业服务行业法人单位数目的3.6%,重点物业服务企业全部位于城区。此次调研的公司既有独立的物业服务公司,也有房地产公司下属的物业公司,包括分支承接母公司项目,以及可以承接母公司项目两类。公司承接的物业类型包括:别墅区、高档住宅小区、普通住宅小区、高档写字楼、普通写字楼、商厦、企事业单位等。1.物业服务企业情况(1)企业规模小。西安市1736家物业服务企业中共有从业人员4.9万人,其中,女性人数1.83万人,占37.3%,平均每个企业从业人员不足30人。据不完全统计,截止2012年底,物业管理从业人员数量为
621.3万人,而西安市物业服务企业从业人员仅占全国物业管理从业人员1%左右。
(2)大部分企业没有资质等级。从企业法人资质等级分类来看,物业服务企业具有一级资质等级的企业仅有14家,占0.8%;具有二级资质等级的企业有44家,占2.53%;三级资质等级的企业有316家,占18.2%。总体来看,仅有21.5%的企业具备资质等级,近八成的企业不具备“临时三级”资质。
(3)港澳台及外商投资的物业服务企业占比低。从登记注册的物业服务企业资产来源看,内资企业有1719家,占99.02%;港澳台商投资仅有8家,占0.46%;外商投资有9家,占0.52%。港澳台及外商投资企业占比不到1%。由此可见,西安市物业服务市场开放程度小,吸引外资能力有限。
(4)私人控股的物业服务企业较多。从控股情况来看,国有控股的企业103家,占5.9%;集体控股73家,占4.2%;私人控股1221家,占70.3%;港澳台及外商控股17家,占0.98%;其他322家,占18.5%。
(5)物业服务企业聚集地集中。从区县分布来看,西安市下辖的新城、莲湖、碑林、雁塔、灞桥和未央等城六区,物业服务企业有1530家,占88.13%。物业管理服务企业分布与服务业增加值分布趋于一致。
(6)物业服务企业成立时间较为集中。从物业服务企业成立年份来看,1980年以前仅注册有物业服务企业10家,1980年至2000年期间,增加到130余家,2000年以后新设增物业服务企业1493家,占86%。由此可见,西安市物业服务企业是伴随着改革开放的进程呈逐步加快
发展的趋势。西安市物业服务企业成立情况如图1所示。【1】
2.产业活动单位基本情况在西安市物业服务企业136家产业活动单位中,2010年以前成立109家单位,占80.14%。从登记注册企业的所有制形式来看,内资企业有129家,占94.9%,具绝对优势,港澳台及外商投资企业仅7家,九成以上的产业单位分布于城六区。(二)从业人员结构状况从物业服务企业从业人员状况来看,按照岗位分为经营管理人员和操作人员。调研结果显示,西安市小型物业服务企业经营管理人员占到企业总人数的10%左右,而中型企业经营管理人员占到企业总人数的15%~20%左右,中小型企业管理人员比例基本合理。从学历水平来看,物业管理从业人员中高中学历水平占到70%,比例最高,专科生占到16%,本科生占到5%,硕士研究生占到1%,总体来看,学历水平偏低。从劳动关系来看,97%以上都是合同工,外包工占到2%,临时工占到1%。从年龄结构来看,29岁以下(含29岁)占到总人数的30%,30~39岁占到49%,50岁以上占到21%,老中青年龄结构基本合理,符合梯形原理。从性别结构来看,男性占到从业总人数的62.7%,女性占37.3%。(三)员工薪金待遇从职工工资和福利情况看,物业服务企业职工年均收入为3.9万元,其中,物业服务企业经营管理人员年均收入为5.85万元,操作人
员年均收入为2.04万元。在操作人员工资水平中,清洁工和绿化工工资水平偏低,年均收入在1.6~1.8万元之间,低于或接近于2012年西安市社会平均工资水平。
(四)员工工作满意度状况从调查的总体范围来看,员工每天的工作时间在8~10小时。在正常情况下,53%的员工每周工作5天,47%的员工每周工作6天,1的员工在法定的假日能够正常放假。在薪酬福利方面,69%的员工认为公司应当有所改善,有20%和13%的员工认为应当在工作时间和公司制度方面有所改善。在员工收入方面,33%的员工感觉满意,60%的员工感觉一般,7%的员工感觉不满。而员工认为能够提高工作热情的理由87%来自良好的组织氛围和团队协作精神;53%来自公平、及时、恰当的激励;13%来自不断参加培训、获得与岗位相关的知识。(五)物业服务企业成本支出及盈利分析1.物业服务企业成本支出及控制措施物业服务企业较大的成本支出项目主要在于劳动力成本支出、设备维护维修费用、对外公关费用和外包费用等。其成本支出结构如图2所示。【2】
目前,西安市物业服务企业控制成本的措施有:各项目资源共享、节约费用的奖惩制度、采购招标、前期介入、精简队伍、智能化
管理、形成产业规模和业务分包等。其控制成本结构如图3所示。【3】
2.物业服务企业盈利来源及业主对自治的认识
物业公司的收入来源主要在于物业服务费以及有偿增值服务。在调研中发现,物业服务企业盈利没有达到预期目标的主要原因有:政策支持不足(占30%)、缺乏规模优势(占15%)、物业服务费收缴率低(占20%)、其他(占35%)。对于业主自治问题,有80%的物业服务企业认为居委会职责不清,对业主自治不认同,认为不会有较大发展;20%认为业主自治会有较好的发展,不会成为物业服务企业发展的威胁。
二、西安市物业服务企业存在的问题及整改措施(一)西安市物业服务企业发展存在的问题从上述调查显示的数据可以看出,困扰西安市物业服务企业发展的主要问题表现在五个方面。1.社会偏见以及行业环境不利于物业服务企业的发展当前,物业服务行业的地位不高,人们对物业服务行业还存在着一些偏见,整个行业发展的大环境仍然不宽松,而社会舆论导向也有偏差,特别是发生物业管理纠纷时,往往出现社会舆论“一边倒”,不利于物业服务企业的发展。2.物业管理立法滞后阻碍行业快速发展随着中国经济的快速发展,现代化进程的加快,往往会出现制
度的滞后。而物业管理立法滞后,必然阻碍物业管理行业快速发展,加之相关政策的不配套,如对物业服务费价格控制过死,致使企业发展缓慢。另外,现行税赋政策不合理导致企业的负担过重,与供水、供电、供暖等公用企业、市政管理部门关系不顺,加之部分政府公共服务部门缺乏服务意识,常常会导致物业纠纷的发生。
3.建管不分使得物业服务企业处于被动地位房地产行业的建管不分,掩盖了大量的前期遗留问题,转嫁了新建物业的矛盾。交接成本与房屋质量等突出问题,为物业企业开展日常管理埋下隐患。另外配套设施不到位,如住宅项目存在着交通、生活等方面的诸多不便,不按规定配置物业管理用房,不重视前期物业服务,拖欠空置房服务费,这都使得物业服务企业在经营中处于被动的地位。4.市民社会发展初期社区居民自治面临多种问题在当前中国社会现代化进程中,市民社会的发展处于初级阶段,公民参与意识缺乏,加之业主大会召开程序复杂,协调成本较高,因此,社区居民自治面临诸如此类问题:一是业主及业主委员会参与意识差,不配合、不支持物业服务企业的管理;二是公共意识淡薄,部分业主只讲权利,不讲义务,不遵守业主管理规约和小区管理规定;三是维权意识低,致使业主大会成立难、开不起来、以及运作不规范,容易使业主委员会成为物业服务企业的对立面,难以形成共赢。5.物业管理从业人员素质和服务意识不能满足企业人才需求物业管理从业人员总体素质较低,服务意识差,高素质管理人
才和技术人员短缺;与其他行业人员相比,企业从业人员特别是基层员工待遇低,有的甚至在最低保障线上徘徊;物业管理行业的员工流动较大,尤其是基层一线人员;物业费收缴率低,物业费主营业务收入之外的其它拓展延伸性业务开展不利,也导致物业服务企业发展后劲不足。
(二)调整和改善西安市物业服务企业的措施为调整和改善西安市物业服务企业发展,可以采取以下五方面措施。
1.加快物业立法,完善物业管理市场环境加快《物业管理法》立法进程,对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集管理和使用制度,政府主管部门应进行专题研究,提出妥善解决的意见和措施,改变有法难依的局面,逐步推进依法治业,不断完善物业管理市场环境。2.建管分开,理顺体制“建管不分”的直接后果就是物业服务企业受累于开发遗留问题,饱受业主的指责,代开发商“受过”,难以坚持原则为业主服务,进而引发一系列矛盾纠纷。建管分离将使物业服务企业回归本位,有利于提升物业服务水平。在推动建管分离进程中,需要认真落实前期物业管理招投标制度,通过引入市场竞争机制,推动物业服务企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业服务质量。3.加强业主自治,发挥政府职能物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办
事处、乡镇人民政府要指导各住宅小区按法律程序成立业主委员会,实现业主自治。通过业主委员会的平台,在维护业主权益的同时,引导业主履行义务,自觉遵守物业管理的有关规定,维护公共秩序和环境卫生,按时交纳物业管理费,依法尽责。同时代表业主,行使监督职能,督促物业服务企业严格按照物业服务合同约定,依法履约,合法经营。充分发挥业主委员会的桥梁和纽带作用,做好业主与物业服务企业间的沟通协调工作,消除误会和分歧,共同维护小区稳定。
4.加强人员职业素质,提升服务意识西安市物业服务企业应通过对现有人力资源状况的分析预测,认识自身差距,向业内成熟优秀的物业服务企业学习,避免人力不足、人才的流失以及人才浪费等问题。物业服务企业要长期稳定发展,必须要有一支结构合理、专业齐全、相对稳定的员工队伍,因此,必须制订近期及长期的人力资源发展规划,进行有针对性的培训,加强对从业人员服务意识的培养,营造良好的工作氛围和团队协作精神,从待遇和情感两方面留人、激励人,做好人才储备工作,避免出现人才断层和青黄不接的局面,形成人才接替的良性循环机制,保障物业服务企业可持续发展。5.开展保值增值服务,实行多元化经营随着人们生活水平的提高,需要多层次的服务,对特约服务的需求也呈上升趋势,这也为物业服务公司的经营发展提供了广阔的市场。西安市物业服务企业可积极开展家政服务、订票、订奶、送水、送报等特约服务,开发中介咨询业务。通过多种经营和有偿增值服务
提高企业盈利,多渠道增加收入,提高服务质量,用机械和科技逐步替代部分人力,降低人力成本。
参考文献
[1]樊纲.“十二五”规划与城市化大趋势[J].开放导报,2010(12):5-9.
[2]雷应利.西安市物业管理现状与对策[J].中国物业管理,2008(1):32-34.
[3]戴凤微.物业管理行业人力资源研究-以浙江省为例[J].开发研究,2010(2):133-135.
[4]中国物业管理协会.物业管理行业发展报告[R].中国物业管理,2013(10):8-15.
[5]葛春辉,黄安永.南京市住宅小区物业管理人力资源配置调查与分析[J].中国房地产,2006(6):75-77.
篇四：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施2022年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反应强烈的建议及整改措施。与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。
提请物业整改的22条意见
一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。在没完善之前地下设专人值班。确保安防工作有实效。
物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进行改造升级；目前多家合作商已进行现场评估，计划在本周六前完成改造方案。
备注：详细方案及布置图见附件
业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺具体实施、完成时间。在7月底确认方案，8月1日开工，8月底完工；安防监控的完善事关全体业主安居，没有回旋余地必须不折不扣完成。
物业：
可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及公示。8月开始施工，8月底完成。
二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。
物业回复：
（1）、针对小区安保人员不足问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；
（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。
（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。
（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用成本过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的不足。
业委会：按照小区情况定员合适、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供给业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期配备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。7月底前完成。
物业：目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进行沟通。
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，现
两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反馈；
（2）、由于交通路线进入小区途径中山某某堡六期后市政路，而该项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；
（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广大业主的出行问题。
业委会：爱me公园现已引入公交线路，为什么某某堡不能引入，必须要引进珠海的公交车。
物业：已引入3条到爱me公园。下一步准备部分条线路引入某某堡小区内。
业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商接受此意见，让业主看到希望。
物业：可以从爱me公园的公交线路中引进一条线路进某某堡，但要下一步再确定。
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：本次整改费用太大，要领导批示。
业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。
五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。
（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；
（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。
物业：按土建设计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。
业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。
六、凡是留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。
（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划图上确实表明有后门；
（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺（华联超市）与某某堡地产间合同的一部分，依法受法律的保护。故目前我司已经和某某堡地产进行了沟通，并与该商铺业主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再次协商确定。
（3）、考虑到整个某某堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；
业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。
物业：装门禁可以实施。下周找该商铺业主协调。
七、还会所、泳池于业主。让业主有个更好聚会娱乐场所。增设业主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开辟篮球场、羽毛球场地、在每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。
（1）、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发商。我司无权干涉，业主亦只能请求小区规划红线范围以内的权益。
（2）、关于增设相关活动场地，可以根据小区现有实际情况，在相关空地或适合位置增设定点娱乐活动场所，满足广大业主的健身娱乐要求。希望广大业主针对选址问题向我司提出宝贵意见和建议；
（3）、开辟篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，需要得到绝大多数业主的同意方能实施，为此需要业主委员会从中进行协调沟通；
（4）、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动场地后，根据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进行灯光、用电的配合安装。
业委会：游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。希望将目前没有投入使用的小学操场面向小区内开一道门，加装灯管设施，作为业主运动场地使用。
物业：小学的问题政府没有批准，可以暂时给业主使用。等一下去看现场。一周内制定好方案。
业委会：按照68万平米的建筑面积，必须配备必要的活动场所。买房时没有告知业主现有的会所、游泳池是独立产权。现开发商将会所出售作为酒店，业主要按照卖房是的承诺用法律手段追究开发商的责任。
八、每周至少消灭蚊蝇一次。并加装完善灭蚊灯，同时小区湖水按承诺定期更换。不给蚊蝇滋生的土壤。
（1）、(四害消杀)：我司已经将每周对园区进行四害消杀工作作为公司运作的流程，不仅对园区四害定时消杀，同时对消杀执行过程和质量，进行监督和监管，我司希望广大业主予以监督。
（2）、(加装完善灭蚊灯）：我司已于本周对园区内现有的灭蚊灯进行全面检查和维修，确保其能够正常运作和使用。我司同时根据现场实际情况及需要逐步在相关明显位置引进、投放灭蚊设备。
（3）（关于湖水更换）：我司拟定时、定人对人工湖湖面进行清理、打捞工作，同时加大对人工湖湖水水质的处理，并根据水质状况确定是否更换人工湖湖水。
注：1人工湖加装水汞循环系统2保洁、消杀、绿化人员的配置，及作业计划（日，周，月计划），加强相关人员的考核力度；增加地下车库，一楼的垃圾设备的配置，按日对垃圾进行处理。装修垃圾要定点处理。
业委会：正常每月不少于2次消杀，灭蚊灯还要加装。
物业：加装灭蚊灯及人工湖水循环系统计划在8月15日前完成。
九、在一期大门口外左或右明显处，设立led电子显示公告屏。以此为平台，向业主公式财务、账目及小区动态及相关信息。确保今后物业管理真正做到公平、公正、公开。
（1）、关于加设led电子显示公告栏，我司已经在做相关设计、规划方案，预计初步方案将于本月底完成；
（2）、由于加装led电子显示公告栏涉及费用相对高，待方案确定之后我司需要向集团呈报和审批；
业委会：考虑led电子显示公告栏费用较大，可以在小区路口或明显位置设立公告栏，大型公告栏3个（前门、后门、6期）,及小区平面图。
物业：8月15日完成。
十、小区内设置多处单车、电动车、摩托车停放棚，以免堵塞楼道大堂。汽车、汽车一律停放地下或地上停车场，杜绝小区通道乱停汽车。（并大幅调低停车费）；
（1）、考虑到单车、电动车、摩托车比较分散，如果集中停放，将造成很多业主离家更远，对该部分业主造成诸多不便，故设置停放棚必须征求大部分业主的意见。（2）、针对汽车乱停放问题，我司将加强巡逻
监管力度，特别是针对无地下室区域，我司可以提供可供租赁的车位给予业主进行租赁，以降低车辆路面停车压力；
（3）、为使此事更好执行，所有进入小区的车辆（包括有购买车位的或租有车位的业主）均要自觉将车辆停放在自家车位。同时，该项工作会涉及到业主的利益，望业主委员会成员在我司执行该项管制工作时给予支持和配合。
业委会：在每幢楼下设置停放区域，设置自行车中转停放区域；该问题可作为民生问题下一步规划。
十一、引入社区医务室、教育、银行或自动存取款机，方便业主生活。
（1）、关于引入社区医务室问题，由于规划设计图纸上无社区医务室的配套，故必须考虑到医务室的场地问题。
业委会：须加强商铺的管理。
十二、水/电移交给供水/电力公司抄表收费。1~5期已基本入住，为减少大家的疑虑，减少住户与物业不必要的纠纷，应该由水/电部门直接抄表收费。因物业财务报银行扣款滞后，造成业主产生不必要的滞纳金，要退还业主，并杜绝此类事再次发生。）。
（1）、关于用水方面，目前坦洲自来水公司暂未有相关计划对小区的水系统进行接收，至于何时接收待再次与自来水公司协商；
（2）、关于用电方面，各期将会移交供电公司，目前按照计划一期将于8月份移交供电，二至六期将会分期、分批移交供电部门；
业委会：用劣质镀锌水管供水，如不及时整改，走法律程序。8月底改造完成。
物业：拟8月底前完成
1水管更换问题（两个月内完成）2供水供电要移交，时间表3由供水部门为什么不验收的说明4供水供电设备的维修周期表
十三、物业没有任何涨价的文件和涨价通知，民用电费毎度就从原来的0.64元涨到0.9元，这是严重违法的!要求立即恢复原电价，并返还多收电费。
业委会：没有合理的文件支撑，按0.64元收取公摊电费。公示公摊电费、彻查盗用公共用电的住户。抄表时由业委会人员陪同。
物业：从8月开始每月15日左右公示
十四、组建一支高素质、有责任心、服务意识强，大局意识强的保安队伍，清理不良人员，特别有劣迹的人员。打造纯洁的团队，创建平安的小区。
（1）、我司已经加强对安管人员的岗位职责和专业素养的培训，不断提升安管人员的综合素质；
（3）、要求安管人员到派出所进行备案，确保人员无案底，保证安管队伍纯洁性，更好的为业主服务。
（4）、为创建安全、舒适的社区环境，希望业主委员会牵头自发组织成立“义务治安队”，同时可以加强对小区治安的进一步了解和掌控。
业委会：招聘的安保人员到公安部门备案，提供照片、简历等给业委会以备监管。
物业：同意。
十五、监控室24小时配备有责任心的人员值守。及时有效地分辨和捕捉可疑人员及犯罪分子。杜绝见人就开门，不辨好坏人。岂不形同虚设。
（1）、今后我司将在关于对监控中心值班人员的责任心及服务意识的工作上对在岗员工进行培训，同时提高对业主的识别率。
（2）、对于进入大堂呼叫管理中心的，监控室值班人员必须做到身份核实，确认后方可开门放行，如发现可疑人员，立即通知当值负责人或巡逻岗位人员前去核实处理。
业委会：保安定期巡查每栋的大门是否关闭，必须半小时一次。规范监控室呼叫中心人员服务用语及服务标准。
物业：同意
（3）、小区的安全不仅是物业工作人员的单方面的自我加强管理，也是我们所有某某花园人共同的责任，为此在我司加强管理的同时，也恳请广大业主做以下的支持和配合：请进出时自觉携带住户卡，这样一来不仅降低了不法分子的可乘之机，而且也减少了对广大业主带来的不便。
十六、加强和规范小区出租房租户的管理。做到身份证有备案，家庭人员、工作情况清楚，杜绝一切不安全隐患。
（1）、我司将定期与辖区派出所、居委、流动人口办等相关部门联合对小区出租屋进行突击检查和和登记，确保对出租单元做到身份确认和备案；
十七、楼层、过道、大堂卫生清洁应不定期抽查工作质量，不留卫生死角。
清洁工要做到打扫卫生时开灯，打扫完毕关闭部分灯，留够用即可。
（1）、由管理人员不定期抽查清洁的工作质量；
（2）、我司将会在定期组织全体工作人员集体参加社区卫生大扫除活动，提高社区的整体环境质量，宣传爱护环境人人有责的精神。
（3）、对于保洁人员作业使用楼层灯光，我司将加强对员工节约意识的相关培训和督导，并由现场工作人员定时和不定时进行巡查抽检。同时望广大业主也能够从自身做起，积极参与节约行为，只有这样才能够使该项工作得到更好的执行。
业委会：近日内必须整改5期的垃圾处理站的问题，臭水长流。增加垃圾桶的配置。
物业：及时整改。
十八、严格规范保安交接班及换岗吃饭制度，进出人员、车辆要有严密的手续，严格的管理，不给犯罪分子可乘之机。
（1）、安管人员交接班方面，我们严格按照规定的地点交接班，接班人员未到，交班人员不得离开岗位，做到当期间接待投诉、解决问题当班处理完毕；
（2）、换岗吃饭的问题，门岗吃饭期间由当值其他岗位轮换，确保进、出口任何时间都有人在岗；
（3）、关于车辆管理方面，严格执行来访车辆登记制度，对于来访车辆必须先经业主允许后方可进入小区，同时派巡逻保安跟进，确保规范停车，避免损坏小区公共设施设备；
十九、小区内俑道路灯应增加亮度，遮光树枝要及时修剪，让道路更明亮、增强老人小孩散步安全感。
（1）、关于通道的路灯增加亮度的情况，我们已经安排夜班值班工作人员对高杆路灯进行检查，发现有损坏的灯泡及时更换；
（2）、对所有主干道有影响高杆灯照明的乔木进行修剪，确保路灯照明。
二十、小区环卫工人经常在砍树，要按园林绿化、美化的要求处理，实在太密的可以挖掘移栽，做到疏密有序，美观漂亮。
（1）、我司将针对个别环卫工人经常砍树问题，加强对环卫工人的意识教育工作；监督其严格按照绿化修剪、养护的标准执行；
二十一、治理臭水沟，还我清新小区。需开发商与政府共同从源头解决。或最好用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，上面作室外广场或室外运动场所。以供小区休闲娱乐场所之用。
（1）、臭水沟处理工作一直受到某某堡地产极大重视，经了解该水沟为中山市防洪、泄洪的主要干道，为此用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，上面作室外广场或室外运动场所方案不可行；
（2）、为能够及时推进治理臭水沟的进展，某某堡地产也多次向政府提出处理的方案。据了解，导致该现象产生的原因是上游源头涉及到珠海、三乡等位置。目前政府也针对上游源头进行分段处理，该项工程完成改造需要历时大约3年才能彻底整改完成；
（3）、为加快推进该项整改方案，希望广大业主能够和我司一起寻求相关措施及渠道继续推进整改的进程。
业委会：开发商可以清理掉臭水河两边的杂草，用石头做护坡，防止蚊虫滋生。
物业：可以向开发商协商。二十二、主流新闻媒体道歉问题要迅速落实，以此安抚伤者心灵，平复业主之怨气。物业：明天上午去总部确认这个事情。二十三、6期业主反映，装修时必须购买指定人员的河沙和水泥，且价格相当高。物业：暗查了解，绝对不允许此类事情发生。以上条款是业主委员会调查整理的全小区业主们的意见和建议，为第一批交付物业公司的整改意见，请给与完善改进时限和进度确定。以便监督和督办。注：道歉和赔偿（医疗费，误工费，交通费，精神抚慰金等等）
篇五：物业客服工作存在问题与改进措施
修改版桂花城物业服务质量检查整改报告1物业服务质量检查整改报告城西区域桂花城项目2xx年6月20日集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查针对检查中发现的不符合项桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改现将有关检查情况报告如下物业客服整改措施
（文章一）：物业品质整改报告（文章一）：鹏达物业品质检查报告xx年第六期总第07期（1）、总体分析人的提升是服务质量提升的首要条件如果把优秀的服务质量看成是一棵果树结出的美丽果实，那么适宜的阳光、气候、肥沃的土壤就是一棵树长出美丽果实的必要条件。对于一个以服务为产品的组织，优秀的服务团队、适用的质量保证体系、良好的监督机制、有效的绩效考核系统、及时的后勤保障都决定了一个组织提供服务质量的能力。在所有决定组织提供服务能力的因素中，在属于劳动密集型产业的服务业里，服务团队即人始终是服务质量的决定性因素。组织的运作、制度的订立、工作的实施等工作都离不开人。劳动是一个带有强烈主观色彩的过程，任何劳动都是人的意识的物化过程。人的技能、性格、心态、价值观念、培训经历、经验等不同决定了每个人服务品质的差异。就是在一个商品上贴一个标签这样的简单工作，当标准没有明确的情况下，让不同的人来做，贴出来的效果肯定不一样。所以要提高服务品质的首要任务是改变人的意识、观念，只有人的观念改变了才有服务态度的改变、服务技能的提高、执行效率的提高、服务质量的提升。人的进步离不开学习，作为组织，对员工的培训应该是最主要的工作之一，不光是技能的传授、知识的灌输，还是观念的更新，价值观的影响，品质意识的确立。组织里每个主管都应该是培训师，这样才能够品质意识深入每个员工的内心。培
训可以是多形式的，领导的身体力行的示范、检查纠正、集中授课等都是培训的有效途径。服务也需要各种各样的物资和材料，同样也需要不同的生产工具。工欲善其事，必先利其器。生产工具、物资材料的质量保证了，才有可能使服务的质量有保证。服务方法、工作环境等等都是一个组织能够创造优秀服务成果的条件。但所有这些因素与人相比，还是位于次要的位置，都是在人的努力下可以改变的因素。因此，让我们从改变人、培养人开始，打造优秀的服务团队，让崇德物业的服务质量得到一个阶段性的提升。李相才2xxx年半年度品质综合大检查统计表分项分析（一）、客服综合类（一）客服类不合格项个数分布图（二）存在问题☆管理处无内部员工沟通记录；☆《维修派工单》填写不完整；☆输出信息无审批记录；☆培训无效果评估记录；☆与装修申请人未签订《防火责任书》；（三）原因分析☆各级主管领导对员工内部沟通工作重视程度不足；☆对客服作业指导书熟悉程度不够；☆员工责任心不够；☆客服工作负责人未按要求对日常客服工作进行监督；（四）改进措施及要求（文章二）：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）2xxx年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：（一）、检查依据1．公司质量环境管理体系相关文件要求；2．全
国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；3．物业服务中心质量工作检查表；4．物业服务合同；5．公司其他有关规定。（二）、检查方式及检查项目本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。（三）、项目简介xx桂花城是绿城集团于xx年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于xx城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。（四）、检查情况（一）综合管理（1）、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记
录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：（2）、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析物业服务中心的8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（3）、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。(1)发生原因分析物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（4）、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检
查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。（5）、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。(1)发生原因分析（1）、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变；○（2）、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；（3）、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；（4）、业主所受到的违规装修处理的成本过低；○（5）、政府相关职能部门的相互推诿、不作为；○（6）、相关法律法规不够健全完善；○（文章三）：物业质量整改报告[内事函件2xxx1025]经巡查、总结，发现本服务中心以下事项达不到服务质量要求，服务中心针对问题进行了整改。具体项目如下：（一）、服务中心发现问题：（1）、服务中心对各部门的工作监管不到位；整改措施：（1）、加强巡查，对各部门存在的问题做出针对性处理；（二）、维修发现问题（1）、园区监控系统摄像头有故障；整改措施
（1）、已联系专业负责人员处理；（三）、安防管理发现问题：（1）、门岗管制不严，园区外围及人员、车辆出入控制不好；整改措施：（1）、各岗位人员应明确责任，加强工作执行力度，配合服务中心对入园的外来人员及车辆加强监督。xx服务中心xx年十月二十五日（文章二）：提升物业管理服务水平整改方案提升物业管理服务水平整改方案我项目学习了总公司关于《项目服务管理》的文件后，根据考核表的各项内容在规定的时间内完成自查，发现本项目工作中存在不足之处：（一）、保安服务方面：管理较松散，保安员服务素质较低；（二）、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现；（三）、环境卫生清洁方面不到位；（四）、其他方面。针对以上不足之处，提出整改措施如下；（一）、保安服务方面：（1）、围绕提高保安的责任心问题加强培训教育，结合工作考评，考评不合格进行严肃处理；（2）、对个别年龄偏大的逐步进行调整；（3）、加强对夜间重点部位的巡查，如车库、楼道、办公层及小区四周；（4）、在提高责任心的同时加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退。
（二）、车辆管理方面：（1）、做好车库方向指示、导示牌；（2）、做好停车管理的告示宣传；（3）、增加人员对车库的管理。（三）、加强环境卫生清洁方面：（1）、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员予以处罚；（2）、装修垃圾做到及时清理，提高对装修现场的巡查力度。对垃圾乱堆放的行为及时进行教育与整改；（3）、对地下车库进行全面清扫，安排专人对车库进行保洁，实施车辆和保洁的规范管理；（4）、小区楼道地面太脏问题，将组织多次清理。（四）、其他方面：（1）、监控布点问题：对于增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行定位，施工；（2）、楼道照明问题：对于汇源大厦电路老化、短路等情况。①重新布线②改造旧电路③更换声光控（3）、已完成的工作：车库内沟盖板的更换。汇源大厦电梯因在办理电梯更换的手续，采用临时性处理办法，地上用地毯装饰，吊顶缺失的顶板用亚克力板重新安装。电梯墙面的小广告进行了清理。车库内增加了指示牌，进车道进行改造，避免小车进出时刮擦底盘的现象。在今后的工作中，我们将强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工
作的标准。不足之处请领导指正。（文章三）：物业公司整改情况报告（文章一）：物业公司整改情况报告物业公司整改情况报告物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下：第三类项目：（一）、旺园学生公寓存在较多安全问题：1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后）（五）、后勤服务存在问题：1．学校南院等区域存在暖气不热情况。整改方案：1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3．地热水供应非常不稳定，希望改进。整改方案：我校地热水深井xx年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，
现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家iso9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。6.家属区的卫生问题整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。7.加强学生宿舍设备的维护及其管理整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。
8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关.整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。11.某重点实验室缺少全用供电电缆项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。第四类项目：4.22妥善解决地热水供应问题整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是xx地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就xx地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20—30立方米/小时，水泵
敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。4.29定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。4.30加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理整改方案：（1）、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。（2）、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在1—2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，
将张贴明显标识告知。4.32增设废电池集中回收点整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。（文章二）：物业管理整改情况物业公司整改情况作为物业管理服务部门，我们服务的主要内容包括：1.综合客服（物业服务人员的统一着装、物业服务人员行为规范人情服务和物业服务热线与业主沟通互动）2.清洁绿化（绿化景观、楼宇室内卫生和室外道路公共场所等卫生）3.秩序维护（公共秩序、车辆管理、外来人员控制和房屋装修规范管理）4.工程维修（公共设施设备配置、公共设施设备的正常运行、工程维修的及时以及质量跟进）经过我司物业管理服务部门工作人员几个月的努力，业主对我司物业管理服务水平的满意度有了很大的提高。原先在清洁绿化方面存在的室外道路卫生状况差，公共卫生间清洁质量不高，且周六日卫生间无纸巾；管井洗涮池房门经常关闭，不利于客户端保洁用水等问题已基本处理，现如今室外道路干净整洁，公共卫生清洁质量提高，业主反映的一些小问题也得以解决，业主已无不满意态度。在秩序维护方面：室外地面停车混乱，公共秩序管理不到位的问题已得到了妥善解决，业主满意程度提高。在工程维修方面：原先业主反映的公共设施设备配置不齐全，空调风量小，制冷、制热效果不佳；窗户漏风，保温效果差；暖气管道漏水；电梯运行不正常，
电梯内禁烟标识不明显；工程维修不及时等问题已彻底解决。为此现已有百分之百的业主对我司服务质量有了中档以上的综合评价，我司主要的整改措施是：（一）、加强卫生清洁绿化1.加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的清加强洁人员进行适度的处罚。2.对公共场所的垃圾进行及时的清理，管理员提高对卫生的巡查力度，发现脏乱之处及时进行处理。3.周六日应设置卫生清洁人员值班制度，清洁力度不能懈怠，同时保持各项清洁措施的正常运行。（二）、确保秩序维护到位1.落实室外机动车停车管理方案，制定路面停车办法及收费标准，对室外机动车辆进行有效管理。2.开设非机动车临时停车点，方便临时停车，使非机动车能够整齐有序的排放。3.加强公共秩序管理，严格把关。（三）、及时进行工程维修1.加强电梯使用的安全管理，放大禁烟标志且摆放在显眼处，落实电梯的专业维修人员对电梯进行平时的检查维护、保养工作，及时消除一切隐患，保证电梯的安全运行。2.确保空调、窗户、暖气等维修人员在岗，在接到维修电话时第一时间到业主地点，使公共设施设备及时得到维修。我司将会进一步完
善管理机制，为业主提供更满意的服务水平。xx市泰美物业管理有限公司2xxx年6月27日（文章三）：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）2xxx年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：（一）、检查依据1．公司质量环境管理体系相关文件要求；2．全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；3．物业服务中心质量工作检查表；4．物业服务合同；5．公司其他有关规定。（二）、检查方式及检查项目本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。（三）、项目简介xx桂花城是绿城集团于xx年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于xx城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平
方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。（四）、检查情况（一）综合管理（1）、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：（2）、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析物业服务中心的8s工作未全面覆盖。对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（3）、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。(1)发生原因分析物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。
(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（4）、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。（5）、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。(1)发生原因分析（1）、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变；○（2）、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；（3）、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；（4）、业主所受到的违规装修处理的成本过低；○（5）、政府相关职能部门的相互推诿、不作为；（6）、相关法律法规不够健全完善；○○
篇六：物业客服工作存在问题与改进措施
浅谈物业服务企业客户服务当前存在的困扰及应对措施随着社会的发展和进步，业主对物业服务的服务水平越来越重视，要求也越来越高，过去粗放式的管理服务已不能满足业主日益“挑剔”的要求，与此同时物业服务企业要发展壮大就必须提高服务品质，而精细化服务是提升物业服务品质的必要条件，客户服务作为物业管理服务中的核心环节更是不容忽视。客户服务是一剂润滑剂，让物业服务企业各部门在它的“润滑”下顺爽运转。作为与业主接触的第一窗口，其不但担负着接受业主投诉、报修工作，还担负着随时向业主传递服务中心各项信息、向业主展示物业从业人员良好的专业素质和服务意识、向社会展示物业服务企业良好的企业形象和服务品牌影响力。本文从国家物业管理相关法律法规不健全不完善、物业服务企业、物业客服从业人员、业主等4个方面就物业服务企业客户服务当前存在的各种问题和困扰提一点自己的粗浅看法和建议。一、国家关于物业管理服务的相关法律、法规缺失，急待完善。1、如果说10年前《物业管理条例》出台时，物业服务企业还抱有“法律万能论”的狂热的话，那么10年后的今天，回顾《物业管理条例》的实施过程中遇到的种种困难和障碍，我们更多了一份“法治渐进论”的冷静。在一个没有经历过充分民主文化的洗礼、传统民法浸润和现代商业伦理滋养的国度，《物业管理条例》法律效用的发挥，不可避免地受到我国固有的历史传统和文化土壤的多方制约，面临先天不足、后天乏力的尴尬和缺憾，法律理想主义者和物业服务企业难免发出这样的感叹：仅有《物业管理条例》是严重不够的！物业服务企业呼唤物业管理服务法治化的春天早日到来！2、物业服务市场存在市场培育欠缺、公众媒体导向有失偏颇，政府出台的相关物业政策和法律环境差，对物业行业的良性发展关注度不高。比如说税率问题：建筑、运输等行业，税率仅3﹪。相比物业服务行业，利润低，税率却高达5.75﹪！实在让物业企业抓狂！
3、在物业企业维权时，司法难以做到“公正”：正如住建部物业管理司物业管理处处长陈伟所说“人们真正惧怕的不是法律，而是法律的真正执行！”10多年来法院在处理物业管理纠纷案件的审判实践时，主要存在三大误区：一是诉讼渠道不畅和成本高昂。一些法院人为控制物业服务企业起诉业主欠费案件的立案数量（个别法院甚至长达几年时间对追索物业费的案件不予受理），存在剥夺物业企业诉讼权利之嫌。而且对数量众多的同类型追索物业费案件，要求逐一立案，加大了物业企业当事人的诉讼成本。二是司法审判干预意思自治。一些法院在处理物业管理纠纷时，过于考虑审判的社会效果和政治效果，过于重视平衡双方的法律利益而忽视尊重双方的意思自治。惯于采用“物业费打折”方式折衷处理案件纠纷，甚至出现以法院判决替代合同约定的物业费标准的极端判例！三是司法解释加大解约风险----“业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持”，直接导致物业服务合同随时处于不稳定状态，给物业服务企业带来巨大的、潜在的法律风险，成为高悬在物业服务企业头上的“达摩克利斯之剑”！物业服务企业要想生存和发展在法律面前早就先机尽失，与业主发生物业纠纷时“未战先败”也就不足为怪！四是即使物业服务企
业在物业费催缴诉讼方面赢了官司，但许多业主就是不执行法院的判决，导致本就薄利的物业公司的正常运行举步维艰！二、物业服务企业客户服务当前存在的问题及困扰
1、物业服务企业的管理机制不健全一是物业服务企业大多还处于年轻时期，企业自身的运行机制都还没有真正健全，二
是许多物业企业与房地产企业有着千丝万缕的联系，有的物业的生存和发展甚至对房地产商有着严重的依赖性。其中一个最突出的表现是开发商遗留的房屋工程质量问题，此外还包括车位和绿地等配套设施与售房时的约定有所不符引发的争议，在业主入住后找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，要求物业服务公司必须解决问题，否则拒交物业费，从而引发物业纠纷。并且由于客观上许多物业企业与开发商之间存在密切的联系，这更进一步导致了业主与物业服务企业之间物业纠纷的产生。2、物业服务企业的公信力低：物业服务企业提供的物业服务在惠民生、保稳定、促和谐、促就业等方面具有积极的社会影响和社会价值，然而客观公正的社会评价处于严重缺失状态。一直以来，部分不负责任的媒体对物业服务事件有失公正的偏颇报道和倾向性渲染，对物业服务企业的生存和发展带来极为不利的影响。3、当前物业服务企业人工费用占到管业管理成本的60-70﹪，与此同时物业服务费定价受限，调价难，没有形成真正的“市场供求价值体系”，物业行业的刚性成本呈逐年上升趋势，而业主对物业服务的刚性需求却不断高涨，三重压力导致物业服务企业经营困难，要想为业主服好务实在是巧妇难为无米之炊、心有余而力不足了！
4、物业服务企业的员工培训存在缺失或不到位任何一个规范管理的公司、企业都应该对各层面的员工进行定期或者不定期的培训，
以促进员工的与时俱进和员工综合素质的提高，但就目前的物业服务行业而言，能做到对员工进行有针对性的、系统的、定期和不定期的培训的并不是很多，因为物业行业本来就是薄利行业，加之用工荒、成本高，再不控制培训成本，就根本没利润可言！这也是导致整个物业服务水平不高的一个重要的因素。
5、物业服务企业当前用工成本过高。如果说上世纪90年代是我国物业管理行业发展的春天，那么地当前许多劳动密集型企业雨后春笋般涌现导致物业企业真切地感受到招工难、成本高、利润低的行业发展冬季的严寒和窘境！物业企业的发展因之受到严重制约、遇到了瓶颈，很大物业企业只能倚靠开发商补贴、救济过日子。
6、物业专业人才短缺：社会再教育对物业行业的关注度不够，且教育体制内容未能结合企业用工需求及时调整，社会专业教育投入资源及培训成本不足。专业培训、培养的责任几乎全部在物业企业头上。7、国家相关部门和物业服务企业对物业管理的相关政策和法律法规的宣传不够重视、宣传不到位。（三）客服从业人员自身存在的问题1、客服从业人员素质普遍不高
篇七：物业客服工作存在问题与改进措施
政府对于物业公司服务收费定价从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初居民的思想和经济承受能力都较低的情况下政府定价物业管理的收费不应过高但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失物业服务整改措施
篇一：我国物业管理存在的问题及改进措施我国物业管理存在的问题及改进措施一、引言物业管理在我国的兴起与发展时间不长,属于一个新的研究领域,也是现代服
务业之一,占据第三产业中的比重将越来越大,而我国的物业管理还很不成熟,与国外的物业管理相比,差距还很大。目前,物业管理问题成为近年来投诉率最高的问题,高校的物业管理问题也很突出,黄蕾和李映辉(2021)对近年来发表在我国核心期刊的物业管理相关问题及对策进行了评述?,物业管理问题表现突出。因此,笔者拟对我国物业管理问题的产生进行分析,提出改进对策是当前急需解决的问题。
二、我国物业管理存在的问题1.政府定价需要调整。政府对于物业公司服务收费定价,从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初,居民的思想和经济承受能力都较低的情况下,政府定价物业管理的收费不应过高,但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损,物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失?。2.物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后,法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房,从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台,很多人钻空子,引发多起群体纠纷。虽然2021年国务院出台了《物业管理条例》,随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章?,但是十多年前制定的管理法规,
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与现有的物业管理模式不匹配,我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展。
3.物业管理行业缺乏专业人才。我国物业管理人员大多素质低下,服务很不到位,取得物业管理员职业资格的人数不多?。有部分是房改转型人员,没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大,非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。
4.缺乏管理水平,服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养,缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家,结果出现了邀标多、公开招标少的局面,导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生?。物业管理行业中有一批质素低下的公司患“近视眼”,一切都是短期行为,败坏了物业管理的行业的声誉。
有些物业管理公司降低管理标准,服务差水平低劣,最终影响企业的声誉。因此,影响了物业管理企业的经营效益,效益不佳,同时也造成人才流失;没有人才,更难以提供优质的管理和服务,最终形成恶性循环?。由于我国物业管理工作起步较晚,管理行为不规范,造成“小、散、乱”状况问题突出?。
5.物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小,群体优势缺乏,并且企业经济效
益不良,有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少,不具备经营规模,经营业绩很难理想。缺乏经营规模,将影响项目管理的连续性和稳定性,管理出现断层,经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益,将缺乏发展后劲。
三、物业问题产生原因分析
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1.物业管理实践时间短。物业管理在我国施行的时间还很短,还有一个学习实践的过程,很多事情要“摸着石头过河”。另外,我国还处于经济转型时期,还有很多的法律、法规要跟着转型,有的要重新建立,但法律、法规建立滞后,实际实施就更困难。竟争机制不完善,市场化程度低,缺乏公平的竟争机制,从而造成恶性循环。
2.市场竟争激烈。物业管理市场竟争激烈,为争得物业管理项目费尽心机。市场竟争是双刃剑,如果在市场经济大潮中,能够优胜劣汰、优化资源,就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竟争规则不完善,如“恶性竟争”、“围标秀场”等,导致部分的物业管理企业价格很低,利润也愈来愈低?。
3.物业管理定价滞后。物业管理定价,没有与时俱进。在各种物价上涨的情况下,物业服务的定价,政府没有随着市场、环境的变化进行调价,致使有些物业还沿用很久以前的价格表;如笔者曾在一小区见到还贴着10年前的服务价格表。而过去的物业管理服务的定价,是政府一方决定的,物业服务的价格制定没有进行多方协商,致使价格的制定与实际情况严重脱节。
四、物业管理改进措施1.端正经营理念,树立良好品牌。基础不牢,地动山摇。物业管理企业在经营过程中,要端正经营的理念。企业与业主之间要进行良好的沟通,心理契约的达成要建立在期望的契合上?。业主了解其它物业管理企业的信息后,就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。因此,物业管理企业要重视与业主沟通,注重核心能力的构建,增强危机管理意识,要尽可能地了解顾客,帮助实现其心理期望,树立企业良好形象。
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2.政府与企业联合定价。长远看来,物业管理的最终发展方向必然是企业化,凡不能进入市场,不以利润为目的者均不能称之为企业。从这个意义上讲,为顺应物业管理企业化发展这一潮流,必须在竟争的基础上,能够保证企业的基本利润的原则确定价格,因此,需要由政府与企业商议进行价格的制定。
3.管理法制化。物业管理应拥有良好的环境,并应提高从业者的整体素质。走法制化发展之路,完善物业行业法律法规。物业管理步及内容广泛,物业管理企业与许多部门有多层关系,物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。如果没有法律、法规作保证,物业管理难以健康发展。因此,政府有关部门应加快立法,建立物业管理法规体系,使我国物业管理有法可依、有章可循。
4.培养物业管理人才。人才需要培养,优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养,为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。可采用“请进来,走出去”的培养方式,并给相应人才有拓展的空间,如晋级、深造、学历提升等学习机会。同时,加强正确的思想培养,树立良好的道德观念,培养德才兼备的人才,建立一支吃苦耐劳、乐于奉献,技术过硬的队伍,
提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。5.实现规模与品牌效益。我国物业管理企业如果要发展,一方面应摆脱小而全模式,进行联合发展,构建物业企业集团,进行良好的管理,实现规模效益;另一方面,要进行品牌的打造,提供优质服务。无论是大企业,还是小企业,创建良好的品牌,并能够长久保证质量,企业就能够逐步发展。因此,政府部门应制定相应的政策,提高企业的进入条件,严格清除制度,对不良的企业及时清除,保证企业一定的规模与品质,促进物业企业与物业管理良好的发展。篇二：提升物业管理服务水平整改方案
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提升物业管理服务水平整改方案我司学习了泉州市规划建设局关于印发《泉州市物业服务企业考核暂行规定》的通知后，根据考核表的考核项目和内容，在规定的时间内完成自查，发现我物业公司工作中存在不足之处：一、保安服务方面：治安管理较松散，生人随俚就能进出小区，保安员服务素质较低：二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现：三、环境卫生清洁方面不到位：四、其他方面：针对以上不足之处，提出整改措施如下：一、保安服务方面1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道及小区四周；4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;5.门岗对外来人员的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。二、车辆管理方面1、于8月20日前落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆的有效管理。
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2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。3、做好停车管理的告示宣传，於8月20日起，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。三、加强环境卫生清洁方面1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。四、其他方面1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出的增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私的情况下，可合理增加监控。2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户的增多，管理处会不断进行晚间照明的调节，由于公共照明能耗不例入目前的物业收费内，本着为业主的利益考虑，管理处在交房入住时
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没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费的情况考虑，其目的也是尽量为业主节省开支。
江夏丽景物业管现处2021年9月11日篇三：左岸花都物业管理整改方案左岸花都物业管理整改方案倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平基础管理存在问题1）、管理人员监督检查不到位。2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。整改措施1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
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2)严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
二、公共秩序维护1、存在问题1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
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5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；
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9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；
10）增加秩序维护队员大门实行双岗；三、工程维护1、存在问题1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。2、整改措施1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。
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2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。
3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。
4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。
5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。
6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。中国物业管理教育网
YP1uhH$LBA;x三、环境事务1、存在问题1)、前段时间天气十分炎热，保洁员生病请假较多，甚至有两人病情较重，请假十余天，加上泳池开放要分调两名保洁员吸尘及一名保洁员辞职。导致保洁员人员减少，分担工作增重，只能保证日常卫生，计划卫生全部押后。
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篇八：物业客服工作存在问题与改进措施
制定物业小区客服前台整改措施（共12篇）制定物业小区客服前台整改措施（共12篇）
2.服务及信息传递。包括纵向实施由顾客到总公司，横向实施物业内部之间.客服中心与各个中心之间.客服中心与校内的有关部门之间信息转递交流等等，以及其他信息咨询。
3.相关后勤服务的跟踪和回访。4.24小时服务电话。（四）。协调处理顾客投诉。（五）搞好客户接待日活动，主动收集和处理客户意见。（六）建立客户档案。包括家属区.教学区.学生社区。（七）搞好意见箱.板报及黑板报.温馨提示等服务交流。三.继续做好物管中心的iso质量检查管理.办公室部分工作和客户服务，继续做好与能源中心的有效维修客户服务。四.机构建设（一）成立后勤总公司客户服务中心。目前客户服务部隶属于能源中心，办公室在物业管理中心，主要为物业系统服务工作的职能可以延伸，行之有效。然而，客服的外延可以扩大到总公司范围，为我校后勤服务业做大做强提供机构上的支持。成立总公司下属的客服中心，便于全面协调服务。（二）人员编制至少二人。要搞好客户服务，只有经理一人是不行的，要改变以前客户服务部只有一人的不正常状态，大学生来了又走。人力资源不低于二人的编制，工作人员最好具有本科学历，有利于客服机构框架的建立和稳健运行，改变顾此失彼的现状，便于逐步建立规范和完善客服工作。
五.经费预算。往年客户服务部一般办公费开支在物管中心，黑板报等大一点的开支由动力部支付。
根据目前情况，有些基础工作还要进行，日常工作也有所开支，不造预算可能没有经费，按照节约的原则，编造经费预算500元月，全年公务经费6000。00元。客服中心是按照现代企业服务的运行需要设置的，这正是当年总公司设立客户服务部的正确性所在。有了顾客满意就可能有市场，有了顾客满意就可能树立品牌和顾客的支付。客服中心其工作内涵可能与总公司办公室和人力资源（质量管理）部有交叉关系，但是，客服中心主要服务对象是顾客，以顾客满意为焦点，是业务部门而不是管理部门。今后双福园区物业服务如果能够竞标成功，客服中心可以采取“龙湖小区”的模式。以上工作计划仅作为客户服务部为总公司举行的“干部务虚会”，“质量.改革.发展”，提出的思路，不一定马上实行。实践是检验真理的唯一标准，客户服务工作要
根据自身特点，逐渐改良，不断推进，我们在工作中不断探索，目的是为了实实在在做好后勤服务作，努力把公司做大做强。小区物业客服工作计划
1.客服部工作时间安排为700140014002100，在小区住户增加到一定程度，工程部开始24小时值班后，客服部门将同时实行24小时工作制；
2.结合实际，配合工程部制定出有偿及无偿服务项目和收费标准，并将其通知到每户业主；
3.继续开展登门拜访工作，但不集中于某一时间段，减少客户被打扰的厌烦感。客服人员每人每月拜访户数不得少于4户，并在回访中充实.完善客户资料；
4.小区住户更新速度加快，客服部在5月及11月开展一次物业管理满意度调查活动，在活动中强化管理处在居民中的印象。
5.寻找一切提供专业服务，可以和我处合作的专业公司，为小区住户提供更全面.更专业的服务，例如清洁.家政/保姆.宠物看护等；
6.开展小区文化活动，例如一些重要中西方节日的联欢，春.冬季运动会等；将南会所活动中心的管理方案和收费标准公示，落实管理人员，尽快将活动中心开放；
7.客服人员规范服务，丰富.充实专业知识，为小区业主提供更优质的服务。可以通过组织到其他优秀小区参观学_，对相关专业书籍的学_等方式来提高服务技能。
8.落实房源，寻找客源，努力发展属于本公司的租户；9.不再将催费工作集中在一个时间段，将催费融于日常工作中。小区物业客服工作计划一元复始，万象更新。新的一年即将开始，综合客服部也面临了全新的环境与考验，根据自身的情况，做出以下工作计划1.以客户为中心，大力提升服务质量。寻找.创造机会采取多种形式与客户加强沟通，比如上门走访.顾客满意度调查.往来文件.节日期间的互动等等。及时掌握客户的信息，把握客户需求，
并尽最大努力满足客户需求，为客户提供高附加值的服务。提高顾客满意度。
2.利用helpdesk管理软件，注重客户信息的收集.分析.比较；
根据客户反馈信息，及时做出反映。3.以客户为中心，改善业务流程.操作程序。4.推动拓展.发挥“贴心管家小组”职能，使每位成员真正和客户“贴”起心来，及时为客户解决问题。5.规范.强化.细化客服人员的礼貌待客.热情服务。6.全力配合政府机关，做好公共服务工作。7.及时宣传.传达.落实政府部门的有关法律法规条文8.一如既往的全力配合.支持.落实各级政府的各项政策指示，发挥我们应有的作用。9.严控外包方，把好质量关。10.利用对外包方的“月会”制度，进一步强化对外包方服务的质量控制与管理。发现问题让其限期整改。对于外包方的管理形成“严.细.实”的工作作风。11.对于像“外墙清洗”等类似的一次性外包服务活动，派专人跟进，发现问题，让其立即整改，严把质量关。12.畅通沟通平台，做好宣传工作。
篇九：物业客服工作存在问题与改进措施
物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下:
一、城镇住宅小区物业基本情况
目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。
二、物业管理存在的主要问题
通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。
三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议
1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为高、中、低3个等级。规定出不同小区的标准、服务项目及服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目和收费标准。成立测算小组，由物价局牵头，法制办、房产局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合理的服务项目和收费价格。三是推行阳光服务。物业费收取标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板，全面公示，让业主以最直观的方式了解。
2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。目的就是规范和约束物业企业，督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：5千平方米以内的收取3000元保证金；5千平方米—2万平方米的收取6000元保证金；2万平方米以上的收取10000元保证金。二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、核查、考核，实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理的小区物业，本着谁供热谁负责的原则，将该小区的物业管理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物业办组成监督检查小组，采取定期检查、不定期抽查及下发民意调查问卷等方式，多角度、全方位监督，确保日常监管及时跟进。四是抓好培训。提高人员从业素质。
3、实行新建楼房收取公共部位维修资金。由于我县没有收取公共部位维修资金，房屋出现房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂等很难筹集资金解决。借鉴外市县的先进经验，建议县政府按《物业管理条例》第五十四条规定收取专项维修资金，拟对新建楼需收取每平方米20元的公共部位维修基金，以保证保修期外公共部位的维修维护。维修资金由房管局设专户管理，维修时，物业企业、业主委员会申请支取。
4、对于旧楼公共部位维修的责任划分。按照《物业管理条例》第三十一条规定，在保修期内的由开发建设单位负责。按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，在保修期之外的公共部位的维修费用按业主专有部分占建筑物总面积的比例分担。我们的意见是在保修期内的维修由开发建设单位负责，由建设局协调。在保修期之外的维修由产权人负责，物业企业牵头组织，维修费用向业主公示。对拒不交纳维修费用的业主，物业企业有权按相关政策处理。
通过以上措施，相信我县的物业市场一定会向规范、健康的轨道发展，管理水平将大幅度提高，人民群众的生活环境会更加舒适。
个人车位租赁合同范本
出租方（甲方）：xxx身份证号：xxxxxxxxx
承租方（乙方）：xxx身份证号：xxxxxxxxx
甲、乙双方经充分协商，现将甲方位于xxxxxxxxx私家车位租给乙方作为车辆（车牌号：xxxxx）停放使用，并签订如下车位租赁合同条款，甲、乙双方共同遵守和执行。
一、本车位租金_xxx元整/年，大写：_xxxx_.支付方式为_签订合同后一次性支付__.乙方到期如需续租，需提前1个月通知甲方。车位管理费用由甲方支付，需乙方替交时留存物业缴费凭证当年租金从中扣除缴纳费用。乙方留存租金收条/微信或支付宝截屏均可作为支付凭证。
乙方另支付蓝牙卡设备押金xxx元，合同到期后返还。
二、租期为_xxx6__年__xx___月__xxx___日至__xxxx__年__xxx___月__xxx__日止。
三、如乙方在租赁期间要该场地转租给第三方使用时，必须征得甲方同意方可转租，否则视为违约，甲方可收回车位，剩余租金概不退还。
四、甲方责任及义务：
1、在租赁期间，如甲方需提前收回乙方使用的车位使用权，则甲方返还当年租金；如乙方提前退还车位，剩余费用不返还。
2、在租赁期间，如自然损坏产生的场地维修及检修费用由甲方支付，如人为损坏（包括乙方）场地维修所产生的费用由行为人负责支付。
3、甲方所出租的场地，仅供乙方作停泊车辆使用，不作任何保管；如乙方所停泊的车辆有任何损失或被人为损坏的，一切后果由乙方自负。
五、乙方责任及义务：
1、乙方在租赁期内必须按合同条款的规定按时缴付车位租金；如乙方拖欠租金达一周，即被视为是自行解除本合同行为，甲方有权将该车位收回，并保留向乙方追收拖欠费用和违约金的权利。（如因特殊情况未能如期签订续租合同，必须提前以书面通知或电话通知的方式征得甲方同意，在双方签订续租合同时连同拖欠的费用一并付清）。
2、在租赁期内，如乙方需要提前退租车位的，乙方必须提前一个月通知甲方并解除本合同。
3、乙方必须将车辆按车位及物管要求停泊好并做好防盗措施，如发生任何车辆遗失或损坏的一切损失由乙方自负,如因乙方原因给甲方造成的损失，由乙方负责。
六、本合同以双方签约之日起生效，如今后有补充作补充协议处理，与此合同具同等效力。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
合同附近：甲方的车位使用权购买协议复印件、乙方的身份证及停驶车辆行驶证复印件。
出租人：承租人：
电话：电话：
__2016__年__x__月__x_日__2016__年__x_月__xx__日
篇十：物业客服工作存在问题与改进措施
物业客服工作不足及改进措施物业客服工作缺乏及改良措施
1、有些产品的存货还许多，不好卖，能不能换成其它的货？客：可以给您换其它的货，但是我这边做不了主，需要和领导汇报一下，我们这边退换货有相应的政策，麻烦您跟我说一下是什么缘由需要换货？同时把您需要换货的明细单给我发一份，我收到以后去请示领导，看怎么处理。〔此时，客户会说出自己的换货的理由，同时发退换货明细单，客服收到明细单以后开始进行评估〕评估标准：1〕、假如客户要把动销产品换成滞销产品，可以给换，按退换货流程，收10%的报损费，同时运费由对方承当。2〕、假如客户要把滞销产品换成动销产品，原则是不换，客服回答如下：答：您提的问题我很理解，我也看了您发过来的换货明细表，我感觉您可能对我们的模式了解的还不够透彻，我先跟您说一下，我们公司最大的优势在于，我们独创的"三维立体营销模式'，这种模式的优势又在于产品必需成系列，而且我们的产品包装是红色系，特别吸引眼球，当诸多产品一起陈设时，不用做专柜也能吸引顾客的视觉，显示我们的产品品系全面，也就意味着我们公司是有实力的企业，顾客从心里就会感觉放心购置。当然，我们也知道其中某些产品不做活
动销售会比较小。可是假如您把这些产品换掉，那我们的产品就不成系列了，成列面就会小，这样您在做二次、三次活动的时候势必会受到影响，这些问题我们公司也知道，可是我们也始终在做，就是因为以上的缘由。其实您大可不必担忧，因为这类的产品我们本身一个店就只配了三个，您一个月卖不了多少，一年总是没问题的，而且器械这个产品和别的不一样，它没有保质期；再者后期我们也会针对这些产品做一些活动，帮您消化掉的。
2、当到淡季时，季节性产品就不好卖，能否换成应季的产品？例如：夏季，护具类的产品不好卖，能不能换成别的畅销产品？
答：可以给您换成应季的产品，但是不建议您更换，因为夏季护具类产品虽然不好卖，但并不是不能卖，只是销量比较慢而已。这些问题我们公司都是知道的，可我们还是坚持在做，缘由就是我们的产品是成系列的，需要成系列的陈设，护具类的产品在反季节时假如坚持陈设，会给消费者形成一个心理价位，当到旺季咱们做活动时，就会因为淡季形成的心理价位，旺季时降价促销活动才会更加明显，假如你们没有成系列的陈设我们的产品，那么在后期做活动时会受到肯定的影响，这也是我们公司这么多年来跟许多药店合作总结出来的阅历。而且这些产品也是没有保质期的，您大可以放心，后期做活动时，我们也会帮您渐渐消化掉的。
3、我们首次合作培训怎么做?后续培训又怎么做？答：我们公司首次培训会先跟您那边确定培训日期，我们会派2-3名老师到您公司来，我们也许需要三天时间培训，培训
午您公司需要支配专员伴随我们老师去巡店，下午是中高层领导开思想统一大会，接受我们老师的"三维立体营销模式'的培训，
洁的事情重复做，我们的目的是让胜利的阅历可以复制。5、你们的产品在网上有卖，而且价格很低，严重影响了我们终
端销售，你们公司怎么解决这个问题？答：我们公司除北京京隆堂药宝宝网在网上销售外，我们没有授
权任何一家公司和个人在网上进行销售，你们假如遇到这种状况，可以打假，我们公司会全力协作，还可以提供相应的资料。当然网上有一些产品的图片、样子都和我们产品是一样的，但我可以向您保证网上这些产品肯定不是我们公司直供的，至于他们的进货渠道我们也不知道，我们公司如今也在联系一些网站在调查这些事情。当然也不排除恶意竞争的可能，因为如今安特卫这个品牌在全国已经有了肯定的知名度，所以会有一些不法的商家把我们的商品挂在网上，当你去购置的时候，他会告知你安特卫的产品没有货，同时会诋毁安特卫的产品，然后介绍他们自己的产品让顾客产生购置。同时网上一些知名网站，比方淘宝、京东等为了吸引客源，也会在网上低价销售一些知名产品，来增加网站的点击率。但是不管网上的价格多低，都是不会影响您的终端销售的，因为网上的销售群体和您终端的消费群体是不一样的，当然也不排除有个别重叠的客户，您应当告知您的店员，当遇到这种状况时，要很自信的告知顾客，网上购置的安特卫产品是没有任何售后保障的，而且产品的真伪也无法保障。
6、能不能请示一下领导，先支配发货，后期把款给您办过去？答：我们公司这边是有特别明确的财务流程的，也是一个股份制公司，先款后货也是股东们开会决议的，我们都得按规章办事，某一
个领导签字是没有用的，不过我可以帮您去协调一下，说真的我们在全国都没有这种先例，要是别人这么说，我确定不会去申请，到何总那里我确定是要挨批的，但是跟您关系也这么好了，挨批也就挨批吧，我尽力去帮您申请一下，但是我觉得可能性太小了，您还是先打款比较好。
篇十一：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施物业存在问题整改意见和整改措施20XX年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业
可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及公示。8月开始施工，8月底完成。
二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。
物业回复：（1）、针对小区安保人员不足问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用成本过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的不足。业委会：按照小区情况定员合适、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供给业委会参
考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期配备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。7月底前完成。
物业：目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进行沟通。
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反馈；
（2）、由于交通路线进入小区途径中山xx堡六期后市政路，而该项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；
（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广大业主的出行问题。
业委会：爱me公园现已引入公交线路，为什么xx堡不能引入，必须要引进珠海的公交车。
物业：已引入3条到爱me公园。下一步准备部分条线路引入xx堡小区内。
业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商接受此意见，让业主看到希望。
物业：可以从爱me公园的公交线路中引进一条线路进xx堡，但要下一步再确定。
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：本次整改费用太大，要领导批示。业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。物业：按土建设计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。六、凡是留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。
（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划图上确实表明有后门；
（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺（华联超市）与xx堡地产间合同的一部分，依法受法律的保护。故目前我司已经和xx堡地产进行了沟通，并与该商铺业主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再次协商确定。
（3）、考虑到整个xx堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；
篇十二：物业客服工作存在问题与改进措施
Word版，欢迎阅读！物业存在问题整改意见和整改措施
物业存在问题整改意见和整改措施20xx年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反响强烈的建议及整改措施。与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。提请物业整改的22条意见一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。在没完善之前地下设专人值班。确保安防工作有实效。物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进行改造升级；目前多家合作商已进行现场评估，计划在本周六前完成改造方案。备注：详细方案及布置图见附件业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺具体实施、完成时间。在7月底确认方案，8月1日开工，8月底完工；安防监控的
完善事关全体业主安居，没有盘旋余地必须不折不扣完成。物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及
公示。8月开始施工，8月底完成。二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定
岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。
物业回复：（1）、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定
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巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡
让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
查，确保责任到人，及时发现问题。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经
（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统简单损坏，而且使
向中山市交通局提交方案。由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，
用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上
现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主
述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺
及业主委员会反馈；
乏。
（2）、由于交通路线进入小区途径中山xx堡六期后市政路，而该
业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作
项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，
业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。安保人员巡逻方式，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；
参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期配备一名巡逻
（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一
岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口
起向政府部门反映，以便加快推动进度，解决广大业主的出行问题。
设置一个。7月底前完成。
业委会：爱ME公园现已引入公交线路，为什么xx堡不能引入，必
物业：目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。目前做不
须要引进珠海的公交车。
到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进行沟通。
物业：已引入3条到爱ME公园。下一步准备局部条线路引入xx堡
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。小区内。
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业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题的确应该找开发商，度。
但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商承受此意见，让
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于
业主看到希望。
60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：可以从爱ME公园的公交线路中引进一条线路进xx堡，但要下
物业：本次整改费用太大，要领导批示。
一步再确定。
业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间
五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安
不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业
静。
委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。定期公示
（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协
进展情况。
调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。至少加高1米及
（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、
安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。
（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对
物业：按土建设计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山
规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高
政府收回还在沟通之中。一个月内完成。
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业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部
门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。
门沟通。
物业：装门禁可以实施。下周找该商铺业主协调。
六、但凡留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全
七、还会所、泳池于业主。让业主有个更好聚会娱乐场所。增设业
部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开辟篮球场、羽毛球场地、在
（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划
每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。
图上的确说明有后门；
（1）、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发
（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门
商。我司无权干预，业主亦只能请求小区规划红线范围以内的权益。
批准并已成为商铺（华联超市）与xx堡地产间合同的一局部，依法受
（2）、关于增设相关活动场地，可以依据小区现有实际情况，在相
法律的保护。故目前我司已经和xx堡地产进行了沟通，并与该商铺业
关空地或适合位置增设定点娱乐活动场所，满足广大业主的健身娱乐
主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再
要求。希望广大业主针对选址问题向我司提出珍贵意见和建议；
次协商确定。
（3）、开辟篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，
（3）、考虑到整个xx堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主
需要得到绝大多数业主的同意方能实施，为此需要业主委员会从中进
委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；
行协调沟通；
业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装
（4）、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动
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场地后，依据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进行灯
公司运作的流程，不仅对园区四害定时消杀，同时对消杀执行过程和
光、用电的配合安装。
质量，进行监督和监管，我司希望广大业主予以监督。
业委会：游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；
（2）、(加装完善灭蚊灯）：我司已于本周对园区内现有的灭蚊灯
现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。进行全面检查和修理，确保其能够正常运作和使用。我司同时依据现
希望将目前没有投入使用的小学操场面对小区内开一道门，加装灯管设
场实际情况及需要逐步在相关明显位置引进、投放灭蚊设备。
施，作为业主运动场地使用。
（3）（关于湖水更换）：我司拟定时、定人对人工湖湖面进行清理、
物业：小学的问题政府没有批准，可以暂时给业主使用。等一下去看
打捞工作，同时加大对人工湖湖水水质的处理，并依据水质状况确定
现场。一周内制定好方案。
是否更换人工湖湖水。
业委会：按照68万平米的建筑面积，必须配备必要的活动场所。买
注：1人工湖加装水汞循环系统2保洁、消杀、绿化人员的配置，
房时没有告知业主现有的会所、游泳池是独立产权。现开发商将会所出
及作业计划（日，周，月计划），加强相关人员的考核力度；增加地
售作为酒店，业主要按照卖房是的承诺用法律手段追究开发商的责任。下车库，一楼的垃圾设备的配置，按日对垃圾进行处理。装修垃圾要
八、每周至少消灭蚊蝇一次。并加装完善灭蚊灯，同时小区湖水按承
定点处理。
诺定期更换。不给蚊蝇滋生的土壤。
业委会：正常每月不少于2次消杀，灭蚊灯还要加装。
（1）、(四害消杀)：我司已经将每周对园区进行四害消杀工作作为
物业：加装灭蚊灯及人工湖水循环系统计划在8月15日前完成。
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九、在一期大门口外左或右明显处，设立LED电子显示公告屏。以此
（1）、考虑到单车、电动车、摩托车比较分散，如果集中停放，将
为平台，向业主公式财务、账目及小区动态及相关信息。确保今后物业
造成许多业主离家更远，对该局部业主造成诸多不便，故设置停放棚
管理真正做到公正、公正、公开。
必须征求大局部业主的意见。（2）、针对汽车乱停放问题，我司将加
（1）、关于加设LED电子显示公告栏，我司已经在做相关设计、规
强巡逻监管力度，特别是针对无地下室区域，我司可以提供可供租赁
划方案，预计初步方案将于本月底完成；
的车位给予业主进行租赁，以降低车辆路面停车压力；
（2）、由于加装LED电子显示公告栏涉及费用相对高，待方案确定
（3）、为使此事更好执行，所有进入小区的车辆（包括有购置车位
之后我司需要向集团呈报和审批；
的或租有车位的业主）均要自觉将车辆停放在自家车位。同时，该项
业委会：考虑LED电子显示公告栏费用较大，可以在小区路口或明显
工作会涉及到业主的利益，望业主委员会成员在我司执行该项管制工
位置设立公告栏，大型公告栏3个（前门、后门、6期）,及小区平面
作时给予支持和配合。
图。
业委会：在每幢楼下设置停放区域，设置自行车中转停放区域；该
物业：8月15日完成。
问题可作为民生问题下一步规划。
十、小区内设置多处单车、电动车、摩托车停放棚，以免堵塞楼道大
十一、引入社区医务室、教育、银行或自动存取款机，方便业主生
堂。汽车、汽车一律停放地下或地上停车场，杜绝小区通道乱停汽车。活。
（并大幅调低停车费）；
（1）、关于引入社区医务室问题，由于规划设计图纸上无社区医务
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室的配套，故必须考虑到医务室的场地问题。
断提升安管人员的综合素质；
（2）、关于银行或者自动提款机问题，我司也正逐步与各个银行进
（2）、进行礼貌与服务意识的现场培训，通过理论联系工作实际，
行联系和协调，至于沟通结果需要银行方面对现场考察，由银行方面确
不断提高安管人员优质的服务标准和安管形象；
定是否进驻我们小区。
（3）、要求安管人员到派出所进行备案，确保人员无案底，保证安
业委会：须加强商铺的管理。
管队伍纯洁性，更好的为业主服务。
十二、水64元涨到0.9元，这是严重违法的!要求马上恢复原电价，
（4）、为创立安全、舒适的社区环境，希望业主委员会牵头自发组
并返还多收电费。
织成立“义务治安队”，同时可以加强对小区治安的进一步了解和掌
业委会：没有合理的文件支撑，按0.64元收取公摊电费。公示公摊
控。
电费、彻查盗用公共用电的住户。抄表时由业委会人员陪同。
业委会：招聘的安保人员到公安部门备案，提供照片、简历等给业
物业：从8月开始每月15日左右公示
委会以备监管。
十四、组建一支高素质、有责任心、服务意识强，大局意识强的保安
物业：同意。
队伍，清理不良人员，特别有劣迹的人员。打造纯洁的团队，创立平安
十五、监控室24小时配备有责任心的人员值守。及时有效地分辨和
的小区。
捕捉可疑人员及犯罪分子。杜绝见人就开门，不辨好坏人。岂不形同
（1）、我司已经加强对安管人员的岗位职责和专业素养的培训，不
虚设。
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（1）、今后我司将在关于对监控中心值班人员的责任心及服务意识的工作上对在岗员工进行培训，同时提高对业主的识别率。
（2）、对于进入大堂呼叫管理中心的，监控室值班人员必须做到身份核实，确认后方可开门放行，如发现可疑人员，马上通知当值负责人或巡逻岗位人员前去核实处理。
业委会：保安定期巡查每栋的大门是否关闭，必须半小时一次。规范监控室呼叫中心人员服务用语及服务标准。
物业：同意（3）、小区的安全不仅是物业工作人员的单方面的自我加强管理，也是我们所有xx花园人共同的责任，为此在我司加强管理的同时，也恳请广大业主做以下的支持和配合：请进出时自觉携带住户卡，这样一来不仅降低了不法分子的可乘之机，而且也减少了对广大业主带来的不便。十六、加强和规范小区出租房租户的管理。做到身份证有备案，家庭
人员、工作情况清晰，杜绝一切不安全隐患。（1）、我司将定期与辖区派出所、居委、流动人口办等相关部门联
合对小区出租屋进行突击检查和和登记，确保对出租单元做到身份确认和备案；
（2）、对于存在的出租单元进行汇总统计，并联系业主对所出租的单元的租客至物业服务中心进行备案及登记相关联系方式；
十七、楼层、过道、大堂卫生清洁应不定期抽查工作质量，不留卫生死角。
清洁工要做到清扫卫生时开灯，清扫完毕关闭局部灯，留够用即可。（1）、由管理人员不定期抽查清洁的工作质量；（2）、我司将会在定期组织全体工作人员集体参与社区卫生大扫除活动，提高社区的整体环境质量，宣传爱护环境人人有责的精神。（3）、对于保洁人员作业使用楼层灯光，我司将加强对员工节省意识的相关培训和督导，并由现场工作人员定时和不定时进行巡查抽检。
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同时望广大业主也能够从自身做起，积极参加节省行为，只有这样才能够使该项工作得到更好的执行。
业委会：近日内必须整改5期的垃圾处理站的问题，臭水长流。增加垃圾桶的配置。
物业：及时整改。十八、严格规范保安交接班及换岗吃饭制度，进出人员、车辆要有严密的手续，严格的管理，不给犯罪分子可乘之机。（1）、安管人员交接班方面，我们严格按照规定的地点交接班，接班人员未到，交班人员不得离开岗位，做到当期间接待投诉、解决问题当班处理完毕；（2）、换岗吃饭的问题，门岗吃饭期间由当值其他岗位轮换，确保进、出口任何时间都有人在岗；（3）、关于车辆管理方面，严格执行来访车辆登记制度，对于来访车辆必须先经业主允许后方可进入小区，同时派巡逻保安跟进，确保规
范停车，防止损坏小区公共设施设备；十九、小区内俑道路灯应增加亮度，遮光树枝要及时修剪，让道路
更明亮、增强老人小孩散步安全感。（1）、关于通道的路灯增加亮度的情况，我们已经安排夜班值班工
作人员对高杆路灯进行检查，发现有损坏的灯泡及时更换；（2）、对所有主干道有影响高杆灯照明的乔木进行修剪，确保路灯
照明。二十、小区环卫工人常常在砍树，要按园林绿化、美化的要求处理，
实在太密的可以挖掘移栽，做到疏密有序，美观漂亮。（1）、我司将针对个别环卫工人常常砍树问题，加强对环卫工人的
意识教育工作；监督其严格按照绿化修剪、养护的标准执行；（2）、为更好管理好小区的环境，望广大业主予以监督，发现以上
现象及时和物业服务中心联系；二十一、治理臭水沟，还我清爽小区。需开发商与政府共同从源头
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解决。或最好用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，上面作室外广场或室外运
二十二、主流新闻媒体抱歉问题要快速落实，以此安抚伤者心灵，
动场所。以供小区休闲娱乐场所之用。
平复业主之怨气。
（1）、臭水沟处理工作一直受到xx堡地产极大重视，经了解该水沟
我司已经与相关媒体进行了联系和沟通，但集团规定所有外媒体需
为中山市防洪、泄洪的主要干道，为此用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，要集团对外发言人作回应。
上面作室外广场或室外运动场所方案不可行；
物业：明天上午去总部确认这个事情。
（2）、为能够及时推动治理臭水沟的进展，xx堡地产也屡次向政府
二十三、6期业主反映，装修时必须购置指定人员的河沙和水泥，
提出处理的方案。据了解，导致该现象产生的原因是上游源头涉及到珠
且价格相当高。
海、三乡等位置。目前政府也针对上游源头进行分段处理，该项工程完
物业：暗查了解，绝对不允许此类事情发生。
成改造需要历时大约3年才能彻底整改完成；
以上条款是业主委员会调查整理的全小区业主们的意见和建议，为
（3）、为加快推动该项整改方案，希望广大业主能够和我司一起寻
第一批交付物业公司的整改意见，请给与完善改良时限和进度确定。
求相关措施及渠道继续推动整改的进程。
以便监督和督办。
业委会：开发商可以清理掉臭水河两边的杂草，用石头做护坡，防止
注：抱歉和赔偿（医疗费，误工费，交通费，精神抚慰金等等）
蚊虫滋生。
物业：可以向开发商协商。
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