8、物业服务项目停车场管理规范 1.目的规范住宅项目停车场管理，保障停车场安全运营，杜绝事故隐患。2.范围适用于XX物业在管的住宅项目。3.职责部门/岗位职责安全专下面是小编为大家整理的8、物业服务项目停车场管理规范 ,供大家参考。
1.
目的规范住宅项目停车场管理，保障停车场安全运营，杜绝事故隐患。
2.
范围
适用于XX物业在管的住宅项目。
3.
职责
部门/岗位
职责
安全专家
1)参与停车场规划设计前期介入，协同前介部门就出入口设置、道路交通规
划、停车位布局提出合理化建议。
2)跟进停车场设施、标识完善及证照办理，参与验收。
3)指导、监督各项目停车场管理。
1)参与停车场设施设备配置前期介入，协同前介部门就停车场设施设备选
设施设备专家
型、功能要求、配置标准等提出合理化建议。
2)跟进停车场的施工、设备安装、调试等，对停车场软硬进行全面验收。
场所、秩序系统负
1)组织落实停车场管理的相关要求。
2)编制停车场突发事件、异常情况应急预案并组织培训或演练。
责人
业务支持系统负
责人
1)监督停车场设施设备供方的售后服务质量。
2)对停车场设施设备维保方的维保质量进行检查、评估与考核。
4.
术语和定义
1)
专有产权车位：业主通过购买、接受赠予、长租等方式取得车位所有权或使用权的车位以及开发商持有或物业公司购置的车位。
2)
3)
共有产权车位：物业管理区域内依法属于业主共有及开发商赠送给全体业主的车位。
住户：指居住在物业管理区域的客户，包含业主、非业主使用人、租户等。
5.
方法与过程控制
5.1.
停车场管理流程
参与停车场前期介入，从后
期运营管理角度提出建议
制定项目物业管理方案时，同时制定停车场管理方案
重点关注车行出入口设置、道路交通规划、停车位布局
等
重点关注停车场管理方案策划、物业服务合同约定
交付前三个月，与开发商、施工方对接停车场交付使用及收费系统启用事宜
重点关注停车场设施设备安装、调试及软硬件、收费系
统验收
办理停车场经营相关证照
重点关注停车场《营业执照》、《收费许可证》等证照
办理
停车场收费模式及收费标准
报公司审批
重点关注车辆停放模式、收费模式、收费标准、商家客
户停车优惠的报批
停车场投入使用并启动收费
重点关注《车位物业服务申请有表》、商家车位使用协
议的签订、停车场管理系统的稳定性
停车场日常运营
重点关注停车场收费、停车秩序、风险管控
5.2.
停车场设施及标识配置
项目
要求
1)
出入口应安装道闸或其他关卡设施，出入口及外围停车场周边应安装牢固的防护设施、形成闭合，具有防止车辆冲出的功能。
2)
出入口应安装用于车辆图像对比的监控镜头，并确保白天和夜间拍摄图像清晰。
3)
出入口应安装监控车辆进出车道、驾驶人对讲通话及缴费等情况的监控镜头，岗亭内应安装监控岗位人员设备操作、收费情况的监控镜头，监控镜头均须24小时录像，录像保存时间不小于30天。
4)
停车场管理系统主机、车牌识别器、红外探测器灵敏可靠，具有防砸车、防尾随红外对射装置。
5)
车牌自动识别率、道闸打开、落杆速度符合功能设计要求；道闸杆上应装
出入口设施配置
6)
7)
8)
1)
2)
3)
4)
停车场标识配置
5)
6)
7)
8)
1)
停车场2)
照明
3)
4)
有防撞胶垫。
已安公司自有系统的停车场，应在出入口及停车场内适当位置张贴移动支付二维码，并在明显位置张贴操作指引、突发情况处理流程及方法、联系方式等。
停车场出入口应画停车识别区且保持框线清晰醒目，进入识别区应设置减速带，停车识别区位置须确保能清晰拍摄到车牌和车脸情况。
无论是否已安装自有停车系统，车场出入口均应配置打卡钟。当停电、停车场管理系统发生故障导致无法识别车牌或发卡时，应使用打卡钟和《计时卡》计时。《计时卡》
应由部门统一编号，并加盖公章。
停车场应设置醒目的交通标识，在明显位置设置安全防盗提示；停车位应画车位线、标明车位号。
道路及停车场合适位置应设置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、转向等交通标识，须有车流导向线。
在不在十字路口、丁字路口、人行与车行交汇的路口、转弯路段等危险路段应设置警示牌和减速同
带。路在遮挡驾车人视线、易发生交通事故的交叉路口及拐弯处须安装广角镜。
私有车位应有“私家车位”标识与车牌号码。
段出入口应安装价格公示牌；道闸旁边应有“禁止行人通行”的警示标识；道闸杆上应设置根“闸杆下严禁行人”标识。
据对外公示的停车场管理制度已构成对车主的承诺，必须严格执行
情况设照明灯具配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。
根据客户进入地下室车库的流线不同，保证主要通道照明的亮度满足要求。
地下室照明系统需配置分回路控制开关和中控装置。
引导电梯厅的灯箱标识的安装位置醒目，照明正常。
1)
除已安装黑猫二号的停车场、无人化管理的车库道闸、有约定的停车场出入口外，其它停车场出入口夜间23：00-6：00需使用地桩；道闸、系统发生故障及停电导致出入口设施无法使用时需使用地桩。
2)
使用地桩时放行车辆，必须按先拔地桩再开道闸的顺序操作。
地桩
3)
地桩应使用镀锌钢管，厚度≥2毫米，直径不小于65毫米，高度（含提醒标识牌）
为120厘米，孔埋深度为15～20厘米。
4)
地桩头部提醒标识牌应使用不易生锈金属材料，尺寸以300毫米（宽）x200毫米
（高）为宜，边缘光滑、圆角、无毛剌。
5)
地桩出地面部分、警示牌表面需张贴（刷涂）黄黑相间反光材料。
1)
车位、车行道旁边的重要设施（燃气管道、电力设施等）应安装防撞装置。
其他
2)
停车场设施设备的技术标准与要求参照相关配置标准，维护保养要求参照相关维护保养指导文件。
5.3.
停车场运营管理
5.3.1.
前期准备
1)
策划物业管理方案时，应同时确定停车场服务内容、服务标准、收费标准、收益分配方式等，并在《前期物业服务合同》及销售合同物业服务附件中约定。合同及销售宣传中，应注意避免出现承担保管责任的文字及宣传。
2)
新项目交付入住前三个月，应与地产相关部门对接停车场设施完善、系统测试、竣工验收等事宜，停车场收费系统验收需通知（中心）城市公司财务管理部参加，确保项目停车场（含商业停车场）在交付入住时能够投入使用。
3)
新项目交付入住前应完成停车场《营业执照》、《收费许可证》等证照办理，确保项目停车场（含商业停车场）投入使用时即可启动收费。
4)
停车场经营证照复印件应悬挂在岗亭内，出入口应按当地政府要求设置停车场收费公示牌。
5)
新项目交付入住前，物业服务中心应结合项目实际情况制定本项目停车场管理办法，对停车场区域划分、车辆流向、车辆停放模式、实施方法、管理要求、风险防范等做出详细规定。
6)
共有产权车位应采用“非固定车位”停放模式，不设固定车位，不得在车位上采用挂牌等方式7)
业主享有专有产权或使用权的车位，应采取挂牌等措施明确车位专用权。业主享有专有明产权或专有使用权的车位只能给予一个车牌授权(子母车位不超过两个)。
确8)
项目停车场启动收费前，应按流程将车位管理模式、收费模式（储值卡、临停、月租车等）及收费标准提前报（中心）城市公司审批。
位9)
因客观原因决定不收取或延后收取车位物业服务费的，应事先报事业本部财务及运营使管理部总监、住宅项目运营中心总经理审批。
用10)
免费停车范围仅限于在项目范围内办公的集团内部公务人员和政府公务人员，授权前应
K2报大区负责人审批，权且费用减免期限上限为一年。居住在小区的集团内部公务人员和政府公务人员不得减归免停车费，特殊情况须报大区负责人审批，审批内容至少包含免费原因、免费范围、授权时间等。
属11)
收费的停车场必须购买公众责任险。
5.3.2.
车辆停放手续办理
。专有产权车位及采用月租、预充值收费模式的共有产权车位，客户停放车辆前均需到幸已1)
福授驿2)
小区车位严禁出租给非小区住户，出租前须核实住户身份。若租户未在物业服务中心登权站记，须向业主核实并要求办理租户登记手续后方可办理车位租用手续。
的填3)
在小区车位资源不足的情况下，为保障全体住户均有机会使用共有产权车位，应采取排车写队、定期摇号等方式确定共有产权车位的使用人。租用共有产权车位的住户已经转让或出租、退租辆《物业并搬出小区居住的，应收回其租用的车位。
实车4)
在小区车位资源不足的情况下，应根据车位配比情况，制定单户业主租用共有产权车位行位的数量限制规则（应严格限制拥有专有产权或使用权车位的业主租用共有产权车位），以防止少数住户先物占用大量车位资源的情况，保障共有产权车位使用的公平性。
到业5)
存在露天车位“炙手可热”，地下车位“乏人问津”现象的小区，应与产权人协商采取降低地先服下车库租金或给予优惠等方式引导业主到地下车库停车，缓解停车矛盾。产权属于开发商的地下车停务库，开发商只售不租的，应积极与开发商沟通划出部分车位用于出租。
、申6)
停共有产权车位租用授权期限原则上不能超过
1年。
项目应该建立完善的停车场管理档案，并定期盘点检查。
请7)
满5.3.3.
商业停车场管理
表为在项目规划设计阶段，管理中心应就商业停车场出入口的设置，协同前期介入人员向开》1)
止发商提出合理化建议，争取外围商业停车场与住宅区停车场共用出入口，以降低后期运营成本。
并（属于红线范围内且未与住宅区停车场共用出入口的商业停车场，通过适当改造能与住宅缴2)
业区停车场共用收费出入口的，应尽可能进行适当改造后与住宅区停车场共用收费出入口（但应采费主取，大有缴3)
属于红线范围外的商业停车场，需取得主管部门管理授权后方可实施收费，其收入应单独列账，并会效依据当地政策法规或主管部门的要求制定合理的收益处置办法。
费决隔为配合商业经营、旺场的需要决定给予商家的客户停车优惠的，应事先制定优惠方案并报后4)
议（中离按
或措照物施缴业防费服止期务商限合业开同
心）城市公司审批后方可实施。
5)
因特殊行业（如汽车维修、汽车美容等）经营需要固定使用部分商业停车位的，在与商家协商一致并报管理中心总经理审批后，与商家签订车位使用协议，明确收费标准、收费方式及双方权利义务等。
6)
出于成本考虑等原因将商业停车场运营外包的，应事先制定外包方案，车位数量在
100个以下的，报（中心）城市公司总经理、大区总经理审批；车位数量达到
100个及以上的，报事业本部财务及运营管理部总监、住宅项目运营中心总经理审批。外包方的选择应遵循万科物业采购管理、招投标管理等制度要求。
7)
无法办理收费手续的红线外停车场，可通过引进专业公司等社会资源进行管理。无专业公司管理的，应在现场设置安全防盗及免责提示标识，并定期以书面形式提醒客户在此停车存在的安全风险。
8)
红线内的商业停车场均须购买停车场公众责任险（无论是否收费），红线外的商业停车场若实施围闭管理和收费的，也须购买停车场公众责任险。
9)
固定岗位无法监控的商业停车场，夜间应作为重点巡逻部位，每小时至少巡查一次。
5.3.4.
停车场记录管理
1)
停车场所有车辆进出记录、缴费记录、手动抬杆、异常收费、手动修改车牌等记录应能实时上传至总部数据中心，数据记录完整无差错。车牌对比图像本地至少保存
1年。
2)
停车场出入口、岗亭监控设施应能正常运行，监控录像能正常上传至服务中心服务器。
3)
停车场纸质记录应做到填写完整、字迹清晰、装订成册、妥善保存，保存时间不少于一年。
4)
停车场电子、纸质、图像等记录应对外保密，未经对接合伙人批准严禁对外提供。
5)
场所系统负责人应每周对停车场电子、纸质、图像等记录进行一次检查，确保记录完整和安全。
5.4.
车位资源拓展
5.4.1.
车位拓展的意义
缓解社区车位不足、满足住户停车需求。
5.4.2.
车位拓展时机
当小区实际停车数量大于规划车位数量，停车矛盾逐步显现且引起部分业主关注时，就应该考虑车位拓展的问题。车位拓展应根据各项目的实际情况，采取逐步释放车位资源的方针。
5.4.3.
红线范围内车位拓展资金来源
红线内车位拓展改造所需经费可从专项维修资金或共有物业经营业主所得收益中列支，召开业主大会讨论车位拓展改造方案时一并提交业主大会讨论表决。
5.4.4.
车位拓展方式
1)
对在道路边增设停车位：对于小区内宽度大于
6米的双行机动车道，在合理规划车辆流向现2)
的情况下，可以改为单行车道，在路边设置停车位；不能形成环路的双行车道，车行密度不大的，可有以在道路一侧隔一段距离设置
2-3个车位，以保障双行时能够让行会车。没有条件改成单行道的路车段，位考虑对路边临时车位采取分时段停放的管理模式，停放时间避开车流的高峰期。在车流量较大的路口、路段不宜规划停车位，禁止利用消防通道规划临停车位。
实利用红线范围内的公共场地、绿地改造车位或建设立体车库
施3)
a)
已经成立业主大会并选举了业主委员会的项目，对红线内的公共场地进行车位拓展拓展改造的方案应以书面报告形式提交业主委员会审核，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上改的造：对小区
业主且占总人数三分之二以上的业主同意后方可实施。
b)
对尚未成立业主大会选举业主委员会的项目，暂不考虑利用红线内公共场地、绿地进行车位改造。主要寻求社会资源缓解停车矛盾。
c)
当地法规要求上报相关政府主管部门批准方可实施车位改造、改建的，按当地法规要求执行。
4)
利用小区周边的空地、市政道路、学校、工厂、写字楼及其他企事业单位的停车位资源：主动与市政部门或相关企事业单位沟通用于小区住户停放车辆或合作的可能性，协商好后引导业主到相关停车场停车，停车费及其它费用由原停车位管理单位直接收取。采用此种拓展方式时应注意以下事项：
a)
联系市政部门或相关企事业单位拓展停车位资源供小区住户停车，只是为了帮助小区住户b)
市政道路停车应联系交警等主管部门，获得同意后尽可能要求市政相关部门或其他社解会资源在路边安装收费设备或派出人员进行收费管理，住户直接向停车位管理单位支付费用。市决政道路边停车被罚款、被损坏或被盗的风险较高，应提示业主注意防范风险。
停c)
在联系协调社会资源时，可以与市政相关部门、企事业单位就车辆停放的收费标车数量、时间、准、管理责任等方面进行协商，对方按照协商结果直接为小区住户提供停车服务，困我方不能对业主承诺周边停车场的服务标准等内容。
难d)
拓展小区周边停车位资源时，不能采用我方租赁场地、与对方合作经营等方式，以免，发生车辆损伤、丢失等突发事件时产生法律纠纷。
应
引5.5.
突发异常情况处理
导5.5.1.
突发事件管理
针对停车场运营管理中各种可能的突发事件，住服务中心应结合现场实际情况制定明确的应急处理预案，包含但不限于：车辆冲岗、车辆被盗、车内物品丢失、车辆擦碰、车辆堵门、车辆损坏出入口设施、户拒绝交费、醉酒驾驶等。停车场突发事件应急预案应每半年组织一次演练。直
接5.5.2.
异常情况处理
针对停车场运营管理中各种可能的异常情况，服务中心应结合现场实际情况制定明确的处理指引，与包含但不限于：车牌无法识别、车牌识别错误、授权期限已满、设备或系统故障、无牌车辆进出场等。原停车场异常情况处理指引应每季度组织一次培训。
停
车场6.
任务清单
管序号
理1234567时限
规划设计方
单参与停车场规划设计前期介入
安全专家
案报批前
位设施设备定
签参与停车场设施设备配置前期介入
设施设备专家
型前
订跟进停车场设施、标识完善等。
安全专家
交付入住前
停与地产相关部门对接停车场设施完善、系统测
交付入住前
设施设备专家
车试、竣工验收等事宜
三个月
对停车场设施设备、收费系统等进行全面验收
设施设备、安全专家
交付入住前
协停车场《营业执照》、《收费许可证》等证照办理
安全专家
交付入住前
议场所、秩序系统负责，编制停车场突发事件应急预案并组织演练
1次/每半年
人
我编制停车场异常情况处理指引并组织培训
场所、秩序系统负责
1次/每季度
方不得参与任务
责任部门/人
9对停车场电子、纸质、图像等记录进行检查
10停车场设施设备维护保养的监督管理
人
场所系统负责人
1次/每周
见维护保养业务支持系统负责人
指导文件
7.
知识词条
1)
专有产权车位是指业主通过购买、接受赠予、长租等方式取得车位所有权或使用权的车位以及开发商持有或物业公司购置的车位。
2)
共有产权车位是指物业管理区域内依法属于业主共有及开发商赠送给全体业主的车位。
3)
出入口应安装用于车辆图像对比的监控镜头，并确保白天和夜间拍摄图像清晰。
4)
已安装黑猫二号的停车场，应在出入口及停车场内适当位置张帖移动支付二维码，并在明显位置张贴操作指引、突发情况处理流程及方法、联系方式等。
5)
在十字路口、丁字路口、人行与车行交汇的路口、转弯路段等危险路段应设置警示牌和减速带。
6)
在遮挡驾车人视线、易发生交通事故的交叉路口及拐弯处须安装广角镜。
7)
地桩应使用镀锌钢管，厚度≥2毫米，直径不小于
65毫米，高度含提醒标识牌为
120厘米，孔埋深度为
15～20厘米。
8)
策划物业管理方案时，应同时确定停车场服务内容、服务标准、收费标准、收益分配方式等，并在《前期物业服务合同》及销售合同物业服务附件中约定。
9)
新项目交付入住前三个月，应与地产相关部门对接停车场设施完善、系统测试、竣工验收等事宜。
10)
新项目交付入住前应完成停车场《营业执照》、《收费许可证》等证照办理，确保项目停车场含商业停车场投入使用时即可启动收费。
11)
共有产权车位应采用“非固定车位”停放模式，不设固定车位，不得在车位上采用挂牌等方式明确车位使用权归属。
12)
项目13)
免费停车范围仅限于在项目范围内办公的集团内部公务人员和政府公务人员，授权前应
K2停大报负责人审批，且费用减免期限上限为一年。
区车14)
居住在小区的集团内部公务人员和政府公务人员不得减免停车费，特殊情况须报大区场负责人审批，审批内容至少包含免费原因、免费范围、授权时间等。
启15)
收费的停车场必须购买(公众责任险)。
动16)
小区车位严禁出租给非小区住户，出租前须核实住户身份。。收17)
共有产权车位租用授权期限原则上不能超过
1年属于红线范围外的商业停车场，需取得主管部门管理授权后方可实施收费，其收入应单独列账，费18)
并依据当地政策法规或主管部门的要求制定合理的收益处置办法。
前，19)
为配合商业经营、旺场的需要决定给予商家的客户停车优惠的，应事先制定优惠方案并报(中心应)城市公司审批后方可实施。
按20)
因特殊行业如汽车维修、汽车美容等经营需要固定使用部分商业停车位的，在与商家协流商21)
出于成本考虑等原因将商业停车场运营外包的，应事先制定外包方案，车位数量在
100程一个以下的，报中心城市公司总经理、大区总经理审批
将致车22)
固定岗位无法监控的商业停车场，夜间应作为重点巡逻部位，每小时至少巡查一次。
并23)
红线内车位拓展改造所需经费可从专项维修资金或共有物业经营业主所得收益中列支，位召开业
报管管理理模中式心、主大会讨论车位拓展改造方案时一并提交业主大会讨论表决。
24)
车位拓展方式有：对现有车位实施拓展改造、在道路边增设车位、利用红线范围内的公共场地、绿地改造车位或建设立体车库、利用小区周边的空地、市政道路、学校、工厂、写字楼及其他企事业单位的停车位资源。
25)
针对停车场运营管理中各种可能的突发事件，服务中心应结合现场实际情况制定明确的应急处理预案，包含但不限于：车辆冲岗、车辆被盗、车内物品丢失、车辆擦碰、车辆堵门、车辆损坏出入口设施、拒绝交费、醉酒驾驶等。
26)
停车场突发事件应急预案应每半年组织一次演练；停车场异常情况处理应每季度组织一次培训。
27)
停车场所有车辆进出记录、缴费记录、手动抬杆、异常收费、手动修改车牌等记录应能实时上传至总部数据中心，数据记录完整无差错。车牌对比图像本地至少保存
1年。
28)
场所系统负责人应每周对停车场电子、纸质、图像等记录进行一次检查，确保记录完整和安全。
8.
修订记录
推荐访问:幸福驿站建设实施方案 8、物业服务项目停车场管理规范 停车场 服务项目 管理规范
