篇一：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
关于我国住房政策的发展历程和对引起住房问题的原因及解决对策
[摘要]
在我国社会主义建设的初级阶段，受经济发展程度和福利水平的限制，以及人口增长较快、城市化进程加速的影响，住房矛盾普遍比较突出，特别是低收入阶层的住房短缺问题相当严重。我国住房市场和房产抵押贷款市场处于发展初期，政府住房政策和住房保障制度尚不完善，相关政策措施不配套，执行实施力度不够，法律监督也比较薄弱。住房问题既是社会不稳定的重要因素，也是我国政府长期致力解决的主要问题。
[关键词]
住房问题
住房政策
解决对策
住房保障，一个关键词正吸引着亿万人的眼球，成为2008年国内外关注的热点，成为影响民生、影响市场的重大课题。今年的政府工作报告中，温家宝总理用大量篇幅谈到抓紧建立住房保障体系问题，并提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难”等具体举措。廉租住房保障资金也首次写入政府工作报告。
从“居者有其屋”，到十七大报告中提出的“住有所居”，表明中央越来越重视人民群众的住房问题，政策越来越符合实际。
住房、楼市的种种矛盾，都和中国住房政策体系有关。所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国外情况看，国情不同，住房政策也不同。因此，我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系，而要想设计好具有中国特色的住房政策体系，就有必要了解我国住房政策的发展历程。
一、我国住房政策的发展历程
新中国建立后，我国的城镇住房政策经历了三个阶段。改革开放以前，我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位制内的成员由单位解决住房问题。改革开放以后，我国的住房供给从逐步的商品化向全面、快速的市场化方向发展，使得我国的房地产市场出现一定程度的扭曲，呈现过热的现象。进入新世纪以来，中央政府开始调整原有的政策，对房地产市场实施宏观调控，意图平抑房价与调整房屋供给结构，使多数人都住得起房。
（一）计划化阶段（1949－1978）
新中国建立后，我国实行实物分配和低租金住房政策，城镇住房建设由政府部门、事业机关、国企等单位包下来，然后以实物形式分配给城镇居民，收取低廉租金，住房成为单位制下的重大福利。由于住房属性的福利性，住房供给的计划性，缺乏供给激励机制，使住房资源奇缺，“住房难”成为普遍现象。而且住房由行政分配，滋生不正之风。随着我国城市化进程的加快，城镇人口迅速增长，改革以实物分配和低租金为主要特征的城镇住房政策迫在眉睫。
（二）商品化探索阶段（1978－1998）
1978年，针对城镇居民住房问题的严峻形势，邓小平提出住房供给商品化探索的建议，认为“允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”从改革试点开始到实物福利分房制度结束，历经近二十年，其间住房制度改革的政策变迁，大致可划分为如下三个阶段：
(1)由相关部委主导的部分试点阶段
1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。这个暂行规定是住房商品化的萌芽。1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。到1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售。此后，补贴出售工作在全国27个省市自治区的120多个城市、240多个县开展。1984年，党的十二届三中全会上提出了要推行以城市为重点的经济体制改革，从而大大推动了住房制度改革的进程。
（2）由国务院统一领导的整体方案设计和全面试点阶段
1986年1月成立了国务院住房制度改革领导小组，由国务院主要领导同志亲自抓这项工作，至此，城镇房改工作直接由国务院领导进行。1987年国务院住房制度改革领导小组在总结前一段售房试点经验的基础上，把提租补贴作为住房制度改革的基本环节，并于同年8月起在烟台、沈阳、蚌埠、唐山和常州等城市开始试点。其基本思路是“提高租金，增加工资”，变暗补为明贴，变实物分配为货币分配，通过租金的提高，促进售房。1988年1月，在总结试点城市经验的基础上，国务院召开了全国住房制度改革第一次工作会议。同年2月，国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》（国发[1988]11号）,提出“从改革公房低租金着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住户通过商品交换，取得住房的所有权或使用权，使住房这个大商品进入消费市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。”这一实施方案标志着我国住房制度改革已进入整体方案设计和全面试点阶段。1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。1993年11月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
（3）住房制度改革深化阶段
1994年7月国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文简称《决定》），提出城镇住房制度改革的根本目的是：建立社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居
民不断增长的住房需求。在《决定》的推动下，城镇住房制度改革在全国范围内稳步进行。7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。
（三）全面、快速市场化阶段（1998－2005）
真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。1998年6月国务院在北京召开了全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议。会上讨论并在会后，7月3日颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，自此，我国住房政策转变为房地产产业政策，市场成为国民住房的主导供给机制，住房供给资源剧增，房地产业成为拉动我国经济增长的重要力量。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因而，国发[1998]23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。但同时，过份的市场化催生房地产业“泡沫化”的危险，住房价格大大超越国民收入承受能力，使中低收入群体望“房”轻叹。
二
、引发我国住房问题的主要原因
一切问题的产生都是随着利益分配不均引起的，而住房问题的既得利益者有哪些人呢？政府通过房产业的发展提高了经济发展水平；开发商通过不断的扩地建楼赚取了一般人无法想象的暴利；商业银行和一些垄断行业也从中获取了很大的利益；因此我们通够分析这三者的利润比就能过发现产生住房问题的主要原因是什么。
当房地产业作为中国国民经济的支柱产业之时，地方政府一下子找到了打开财富之门的钥匙，房地产市场充当了地方财
政的“金矿”，一场轰轰烈烈的房地产大开发运动掀起了，房地产开发是地方政府一举多得的上佳选择，地方政府在房地产市场中“做足文章”，过多地突出了房地产推动地方经济发展的功能，地方政府高举发展房地产业的大旗，谋取巨额利益，亲手打造了“一幅繁荣的画卷”。
其一，在住房体制转换上矫枉过正，甩包袱过疾，“全盘市场化”直接导致保障短腿。保障体系严重缺失，百姓对高房价的切肤之痛由此而生。
世界上没有一个国家和地区可以全福利的方式解决安居问题，世界上也没有一个国家和地区能用全市场的方式破解住房难题。
1998年，被看作房改纲领性文件的国发23号文令新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成了房地产市场的主题词。同时，23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房”，甚至还规定经济适用房能够覆盖的群体占到城市人口的60%～70%。
遗憾的是，在随后各地掀起疯狂的“造城运动”的背景之下、在“市场化”的冠冕掩盖起“借地生财”真实意图的潮流之中，“多层次住房供应体系”被冷落了、遗忘了。经济适用房占住宅总投资的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟没有经济适用房、廉租房政策。在上海的房地产市场，压根儿就没有经济适用房一说，截至2007年，全市享受实物配租的廉租房不过2万来户。
斗转星移。十年后，人们无法否认，当年过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时，顾此失彼了，甚至走向了极端——重市场、轻保障。由于住房保障体系的亏欠缺失，覆盖面非常狭窄，大量购买力低下、本该在保障体系内解决安居问题的居民，被裹挟进商品房市场之中，从而导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡，房价上行。这就是“十年一觉安居梦，房价已上九重霄”的重要原因之一。
其二，城市动拆迁过速，导致大量被动的刚性需求集中释放，冲进市场，加剧供求紧张；而政府因财力所限，补偿、安置又不到位，不和谐因素由此滋生，动拆迁产生的上访甚至成为一些城市“流动的伤痕”。
1980年代以前，国家城建欠账太多，旧城改造是改善底层市民居住环境的重要途径甚至是惟一途径，遂有“穷人安居靠动迁”之说。譬如上海，在1988年房改启动时，有危棚简屋365万平方米，市区住房成套率仅31.6%，绝大部分住房没有煤气和卫生设备，100万只马桶、80万只煤球炉仍在这座城市游走。动迁改造是必须的，也是市民期盼的。
问题出在规模与速度上。以东部沿海某城市为例，最近十年每年的动拆迁户数都在7万～8万，每年创造出800万平方米左右的住房需求。2002年，当地住宅总销售面积为1848万平方米，动拆迁导致的刚性需求占了近一半。
如此大拆大建尽管能带来种种好处：促进了房地产业的快速发展、政府可以从中获得大量商业用地和交通用地、城市面貌和功能得以优化，但受限于财力，动拆迁安置、补偿普遍引起不满，前些年强迁大量发生，甚至流血冲突也时有耳闻。近年来，不满动拆迁已成为各级上访的主要诱因。“钉子户”、“上访户”的大量存在需要反省的也许不应是个体，而是地方有没有掘地生财、大搞形象工程、政绩工程的成分在？
其三，从房地产市场攫取过多，地方政府对房地产形成
了路径依赖。
中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副秘书长王振亮博士作过有关研究，从沿海某城市“十五”期间房地产开发的详尽数据分析中得出结论：地方政府是商品住房行业最大的得利者。
“十五”期间，这个城市的住宅一级市场完成新建住宅销售11467万平方米，销售额达7144亿元，具体构成如下：
1.建设安装费：按低层、多层、高层综合计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。
2.土地成本费：即土地出让金，中心城区与郊区平均计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。
3.开工前期费用和竣工验收费用：共计528亿元，占房价的7.40%。具体由三项组成：政府行政审批（63项）100元/平方米，计115亿元；中介机构费用（17项）60元/平方米，计69亿元；公共事业单位（垄断企业如电力130元/平方米、上下水、通信、网络、燃气等）300元/平方米，计344亿元。
4.大市政配套费和人防费：380元/平方米，本应支出436亿元，按照政策规定，动迁安置房减免此项费用。以动迁安置房占一手住宅总量的20%计算，减免数为87亿元。于是，此项费用总计为349亿元，占房价的4.88%。
5.住宅小区道路绿化环卫安保等建设费：200元/平方米，计229亿元，占房价的3.21%。
6.开发企业管理、营销、不可预见费:按照销售额3%计算：214亿元，占房价的3%。
7.开发企业开发贷款利息：按照行规，一般占营业额的2%，共计143亿元，占房价的2%。
8.营业税收：包括营业税及其附加5.5%和土地占用费等1%，共计464亿元，占房价的6.50%。
9.企业所得税预征：按照营业额15%计算利润，所得税率33%，共计354亿元，占房价的5.00%。2006年起，按照营业额20%计算利润。
在以上9项中，属于政府的收入有：第二项“土地出让金”（1720亿元）、第三项中的政府行政审批费（115亿元）、第四项大市政配套费和人防费（349亿元）、第八项营业税收（464亿元）、第九项企业所得税预征（354亿元），共计约3002亿元。
将销售额7144亿元减去以上九项支出，就是开发商的得利：约1336亿元。
垄断企业如水电煤气等部门、通信部门的收入，相当于上述第三项中的“公共事业单位”收费，计344亿元。
商业银行从开发企业贷款和住房消费贷款中获得利息收入总计约314亿元。
综上分析，政府是商品住房开发中最大的获利者，开发商次之，接下来是垄断行业和商业银行。
三、解决我国住房问题的若干对策与建议
面对日益严峻的住房问题，政府、金融机构、开发商和消费者都面临着大的挑战。如何解决我国现存的住房问题，需要政府、金融机构、开发商和消费者共同协作，不断的思考与探索。
（一）
政府方面
解决我国现存的住房问题要以“调整住房供应结构、稳定住房价格”为主线,以“健全和完善廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度”为重点,以“建立健全住房保障体系为目标,构建多层次解决城市低收入家庭住房困难的住房政策体系”为指导思想；以“解决低收入家庭住房困难，坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实”为基本原则。以“大力发展廉租房、大力建设经济适用房、采取市场调节方式的高档住房建设”为工作思路。
1.立法与行政保障方面
（1）建立和完善相应的住房法规，明确住房建设和住房政策的管理机构，构建住房制度的框架体系，为实现住房计划目标提供法律和组织保证。
（2）建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同
收入阶层所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的对象和范围，使低收入居民成为真正的受惠者。
2．财政补贴政策方面
政府的财政补贴应分为两种，一种是政府财政拨款：用于低收入家庭的租房、购房补贴和用于资助公营住宅建设；第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。
3.税收调节政策
通过不断完善我国现行的税收制度，充分发挥税收的调节作用。如契税减半，为经适房购买者减负；税率减半，刺激租房市场增长；除了对个人出租房屋、购买经济适用房的税收优惠政策外，税收调整对企事业单位、开发商也应有优惠政策，对廉租房、经济适用房建设用地以及廉租房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
4．建议实行强制性住房储蓄，建立住房保障基金制度。
在住宅储蓄政策方面，我们可以借鉴德国的先进经验。德国政府通过住宅储蓄制度发挥其积极性，筹集建房资金，有效解决了中低收入群体的住房问题。德国住宅储蓄制度的两大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄利率保持在6％以下，且贷款实行固定利率，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。②政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。同时，德国政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定等措施，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
（二）
金融机构方面
房地产作为资本密集型产业，从投资到消费各环节都离不开金融的支持。第一，对房地产金融产品进行科学分类，支持风险小有效益的信贷项目。当前要积极配合国家的房地产政
策，支持中小户型项目和消费信贷，支持政府的住房保障系统的建设。对房地产企业要进行严格的信用评级，支持信誉好、效益好、资本充足和有发展前景企业的发展。第二，优化房地产信贷结构，降低不良贷款比例，增强金融支持房地产的力度，杜绝各种内外勾结贷款、人情贷款。不能一刀切，不能急刹车。要有保有压，有增有减。第三，金融机构进一步上调人民币存款准备金率，从而影响房地产企业的融资额度，进而影响房地产企业开发能力。第四，提高对房地产信贷的贷款利息，控制贷款总量，有保有压，银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧对房地产开发、土地贮备等贷款的发放，维护房地产价格和房地产金融市场的稳定，从而控制市场促进国民经济的健康有序平稳发展。
（三）开发商方面
作为开发商，首先，应积极响应国家政策，在追逐自己利益的同时适当开发一批经济适用房、廉租房等比较适合许多中低收入阶层的人居住的住房，缓解我国住房紧张的态势。其次，应加强企业风险控制意识。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向国外开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。最后，市场越来越细分，精细化管理发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等，因此需要开发商：（1）增加普通住房的供应，重点开发中低价位、中小套型普通商品住房，逐步转变为富人盖房子的现象，减少高档住宅、小别墅等商品房的供应。（2）依法经营，严格规范自身的行为。避免出现违法规划、虚假广告、合同欺诈、囤积土地、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。
（四）消费者方面
近几年来随着我国经济的发展和市民住房消费观念的变化，我国房地产市场持续健康平稳地发展，房地产业在产业中的地位、作用越来越受到世人的关注，住房、房价等话题成为社会越来越关注的热点。但是我们在住房消费问题上也存在一些模糊的认识，如“超前性、“竞争性”“摆阔性”等问题，因此作为消费者，主要应转变自己的观念：（1）考虑二手房。新房不一定是好房，适合自己就行。买房应量力而行，可以先买个二手房作为过渡。等境况有所改善后，再谋新房。（2）不要老想待在城市的市区，去郊区不失为一种良策，把眼光
放远一点。许多地方的发展趋势都是逐步往郊区发展，随着交通条件的改善，相信郊区会热起来的。（3）住房储蓄。买房可不是一笔小数目，因此一定的储蓄以备不时之需是非常必要的。许多国家都要求企业或政府机关必须为职工建立住房保障基金帐户，个人也要拥有一定的住房储蓄，为住房提供资金保障。总之，在适当的时候选择合适的房子，不应急于一时
住房问题是我国新的发展阶段中一个重要的民生、社会乃至政治问题。只有从政府、金融机构、开发商、消费者的角度出发，多渠道、多层次、多方位共同努力才能解决我国现存的住房问题。而住房问题的解决有利于为我国发展创造一个稳定团结的社会氛围，有利于社会主义和谐社会的建设，有利于实现全面建设小康社会的目标。
篇二：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
我国住房制度改革历程回忆
来源：新华网
阅读要点提示：我国住房改革至今已取得一定成绩，也积累了不少矛盾。回忆我国住房制度改革历程及其政策调整轨迹，有助于了解我国宏观调控的政策走向，为我国住房制度改革的进一步推进提供积极的借鉴意义。
住房制度改革的四个阶段
新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。
1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。
1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。
〔一〕1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段
由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：
第一阶段是福利分房制度改革探索阶段〔1978－1985年〕。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。
1978年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法。
1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行方法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。
1980年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。
1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。
第二阶段是福利分房制度改革深化阶段〔1986年－1993年〕。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。1993年
11月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
〔二〕1994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段
1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配
的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供给体系和以高收人家庭为对象的商品房供给体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立标准化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》〔国发［1998］23号〕。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系；发展住房金融，培育和标准住房交易市场。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因此，国发［1998］23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。
〔三〕1999年－2004年住房市场化全面推行阶段
自1998年国发［1998］23号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7年的同比增长率分别为14％、14％、21％、27％、23％、30％和
30％。
2003年国发［2003］18号文发布〔《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》〕，认为自国发［1998］23号〕发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房
地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，要继续发展住房信贷，强化管理服务。
国发［2003］18号文对国发［1998］23号文进行了修正，将国发［1998］23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供给。……采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供给中的比例。……努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。
〔四〕2005年至今房地产调控阶段
国发［2003］18号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。
2005年3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见〔“国八条”〕；4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场〔即“新国八条”〕；5月11日，七部委又出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》〔稳定房价的八条措施〕；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理假设干问题的通知》，强调要对20％个人所得税进行一体化征收。
2006年5月，国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施〔即“国六条”〕。随后，我国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地
产调控至今，稳定房价的目标尚未到达，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。
2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见》〔24号文〕的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改良和标准经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。24号文首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。业界普遍认为24号文标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供给体制的实施。
住房制度改革与房地产业定位的关系
纵观我国住房制度改革历程的四个阶段，尤其是国发［1998］23号文、［2003］18号文“国八条”、［2007］24号文等几个重要文件的出台，不难看出“房地产业如何定位”的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。
房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，不能鱼和熊掌兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈，这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。
当我国在旧的福利分房制度下，政府背负沉重财政负担，城镇居民住房矛盾日益严重时，以“解决人民住房需求”作为主要目标，政府就需要限制房地产商的利润，以保障社会大多数群众住房权利，正如［1998］23号文明确规定要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系”，按照当时的政策解读来看，就是要让
80％的人民群众依靠经济适用房来解决住房问题，而经济适用房的利润国家是有明确限定的。
当我国受东南亚金融危机影响，国家需要实施积极的政策以增加何刺激社会总需求时，以“拉动经济增长”作为主要目标，政府就需要以房地产业作为推动力，以拉动经济增长。正如［2003］18号文明确提出“房地产是国民经济支柱产业”。
当一些地方政府热衷于批租土地，盲目进行大规模拆迁，依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政，一些不法开发商炒卖地皮，人为抬高房价，“房地产是国民经济的支柱产业”被一些利益集团演变成畸形的增长模式，老百姓住房供需矛盾突出时，以“解决人民住房需求”再次成为主要目标。政府就需要再次出台政策进行住房改革主要目标的转变。正如“国八条”、“国六条”尤其是［2007］24号文的出台，我国政府多次强调建设多层次的住房保障体系，加大廉租房、经济适用房建设力度。在日前召开的十七大党代会上，胡锦涛同志在十七大报告的第八部分提出：“健全廉租
住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象，这一表述说明：我国的住房保障制度已经有了重大调整。
纵观世界各国住房改革，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。总体而言，我国城镇住房制度改革的推进顺应了市场经济体制发展的要求，能够根据经济社会发展的不同阶段比较及时的调整住房政策。
当然在肯定成绩的同时也不能否认问题的存在，国发［2003］18号文提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”后，由于对于普通商品房界定不够明确、没有有效区分住房政策和房地产政策，基本住房保障相关配套措施缺失、房地产市场缺乏有效的监管，致使目前居民住房消费能力与市场房价严重脱节，造成多数家庭购买或承租普通商品住房的目标超越了客观经济条件，我国一二线城市房价上涨速度过快，居民住房问题突出。但是任何事物的发展都是螺旋式上升，在前进中必然具有曲折性。自2004年起我国一系列楼市调控措施密集出台，政府调控的方向正在逐步向“解决人民住房需求”的目标上回归，因此虽然目前调控效果尚不十分明显，但是我们有足够的理由相信本轮调控一定能到达预期效果，人民住房权利一定会得到有效保障。
篇三：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
国家建委关于转发国家城市建设总局关于加强住宅建设工作的意见的通知
文章属性
?
【制定机关】国家建设委员会(已撤销)?
【公布日期】1980.05.20?
【文
号】[80]建发办字219号
?
【施行日期】1980.05.20?
【效力等级】部门规范性文件
?
【时效性】现行有效
?
【主题分类】住房保障
正文
国家建委关于转发国家城市建设总局关于加强住宅
建设工作的意见的通知
（１９８０年５月２０日
（８０）建发办字２１９号）
国家建委同意国家城市建设总局《关于加强住宅建设工作的意见》，现转发给你们，请结合本地、本部门的具体情况研究执行。
近两年来，在国家、地方、企业的共同努力下，城市住宅建设取得了较好成绩。但住房紧张状况仍然改善不大。各有关方面要进一步加强对住宅建设工作的领导和支持，认真贯彻“调整、改革、整顿、提高”的方针，充分发挥国家、地方、企业和个人四个积极性，广开门路，努力加快住宅建设。今明两年，城镇和工矿区职工住宅竣工面积，要大体上保持或高于１９７９年的规模。１９８５年要求城市平均每人居住面积达到５平方米的目标，一定要力争实现。各地建委和城建、房管部门，要紧紧依靠各级党委和政府的领导，在有关部门的大力支持下，做好工作，落实资金、材料、征地、拆迁、设计和施工力量，多快好省地完成住宅建设任务。
在住宅建设工作中，要大力开展增产节约运动，提高工程质量，节约材料，降低造价，缩短工期。要十分注意配套工程建设，提高住宅的交付使用率。要抓好新建住宅的分配工作，要创造条件，把新建住宅的分配方案，交有关职工群众讨论。要坚决克服走后门、特殊化等不正之风，切实解决群众的实际问题，以利于巩固安定团结的大好政治局面。
城市现有公有房屋，是国家的一笔巨大财富。把它管理好、维修好、使用好，对改善群众居住条件有重要作用。各地要一手抓新建，一手抓管理、维修，尽可能延长现有房屋的使用期限，使之得到最充分的利用。房屋维修所需的资金、材料，要认真安排落实。
附：
国家城市建设总局关于加强住宅建设工作的意见
国家建委：
为了检查两年来住宅建设的进展情况，总结交流经验，按照小平同志１月１６日报告、先念同志２月１０日报告和中央〔１９７８〕１３号文件、国务院〔１９７８〕２２２号文件有关规定精神，安排今、明两年的住宅建设工作，经国务院领导同志批准，我们于３月２日至１１日，召开了全国城市房产住宅工作会议。现根据会议精神，提出今、明两年加强住宅建设工作的意见如下：
一、两年来住宅建设的成绩和存在问题
自从第三次全国城市工作会议及全国住宅建设工作会议以来，城市住宅建设发展较快。１９７８年，全国城镇和工矿区的住宅建设，完成投资３７亿５４００万元，比１９７７年增长５０％，占全国基本建设投资总额的７．８％；竣工面积３７５２万平方米，比１９７７年增长３３％。１９７９年完成投资７３亿７９００万元，比１９７８年增长９６．６％，占全国基建投资总额的１４．８％；竣工面积６２５６万平方米，比１９７８年增长６６．７％，创造了历史最高纪录。此
外，许多城市，结合房屋维修，还改建、扩建、翻建了一批住宅；并在西安、南宁、柳州、桂林等城市，进行了住宅出售和组织私人建房试点。这些成就表明，调整“骨头”与“肉”的比例关系，在住宅建设方面有了一个良好的开端。
两年来住宅建设所以能够取得这样的进展，首先是由于党中央、国务院和各级党政领导的关怀。中央领导同志就加快住宅建设问题作过多次重要指示，并提出了到１９８５年城市每人平均居住面积要达到５平方米的要求。各地党委和政府都把加快住宅建设作为调整“骨头”与“肉”比例关系的一项重要内容，加强了领导，建立了专管机构，主要负责同志亲自抓。其次是，各级计划、基建、财政、物资、供电等部门，给予大力支持；规划、设计、市政工程、施工等单位，密切配合，各尽其责，各级房产部门都作了大量工作，使建房进度大大加快。再次是，调动了企业的建房积极性，大力开展集资建房。１９７９年，一省范围内企业集资在一亿元以上的，有辽宁、黑龙江、江苏、四川、上海等五个省市。其中，辽宁省集资最多，达３亿８千多万元。这两年，实行住宅统一建设的城市越来越多，统建面积已达３０％以上。实行统建的，大部分都同时安排了生活配套设施建设。
当前存在的主要问题是：（１）住宅建设的增长速度仍然赶不上实际需要。由于人口增长、旧房自然淘汰、落实私房政策、因建设需要拆除、在新建住宅中被配套设施占用一部分等原因，１９７８年，缺房户约达６８９万户。估计１９７９年的缺房户数，不会减少很多。（２）住宅建设投资在全国基建投资总额中，没有一个适当的比例。建筑材料缺口大，特别是木材缺得更多。（３）组织企业用自筹资金建设住宅工作的发展很不平衡。有些省、市、自治区，自筹资金用于住宅建设的，没有达到国务院〔１９７８〕２２２号文件规定的比例。（４）住宅建设竣工率只有５１％左右，远未达到１９６５年竣工率７５．４％的最好水平。不少城市，由于配套设施建设的资金、材料没有着落，致使很多住宅竣工以后长期不能交付使用。（５）近几年，住宅建设造价平均每年以１０％的幅度上升。现在，每平
方米实际建筑造价平均为１００元以上，有的高达１３０元至１５０元，或者更多。
二、今、明两年住宅建设的任务和措施
全国房产住宅部门，都要进一步认真贯彻党的十一届三中全会精神，继续贯彻国民经济调整、改革、整顿、提高的方针和中央〔１９７８〕１３号、国务院〔１９７８〕２２２号文件的规定，坚决贯彻中央领导同志提出的要求，要使“骨头”和“肉”的关系有进一步的改善，住宅建设的投资比重，要有较多的提高。全国城镇和工矿区职工住宅的竣工面积，今明两年要大体上保持１９７９年的规模。力争做到新帐不再欠，老帐积极还，以逐步改善城市人民的住房情况。
（一）广开门路，落实计划
今年凡是住宅建设计划还没有定下来的，或者有了计划指标，而资金、材料不落实的，都要下大力气，层层抓落实。随着调整方针的深入贯彻和财政体制的改革，各地要争取以更多的自筹资金建设住宅，并且要象去年那样，继续把住宅建设列为重点工程项目，所需材料保证供应。
随着企业自主权的扩大，资金积累增多，企业职工的住房，原则上应由企业及其上级主管部门负责解决。各省、市、自治区和城市的房产住宅部门，都要把组织企业集资建设住宅作为一项重要工作来抓。首先要把自建住宅困难较多的中小企业组织起来，进行统一建设，努力扩大统建面，要制订统建的具体办法，手续要简化，分配要兑现，要把国家补助的钢材，主要用于企业集资统建上，管好用好。
要积极组织私人建房。建国以来，江苏省无锡市新建住宅２５７万平方米，其中私人建造的达１１７万平方米，占４５．５％。１９８０年安排私人建房２万平方米，１９８１年计划３万平方米。如果有更多的城市都能够象无锡市那样做，将是对国家建房力量的一个很大的补充。
组织私人建房可以采取多种形式：个人集资统一建房，征地、拆迁和住宅区生
活配套设施，由地方统筹安排解决。有条件的小城镇和城市郊区，根据城市规划指定地点，经过审批，由个人自己去建。还可以试行给职工以建房补助或贷款等多种形式的“自建公助”。私人建房所需材料，由地方统筹解决。１９８０年，各省、市、自治区都应进行试点。有条件的城市，还要积极推动侨汇建房工作。
试行住宅出售。１９８０年，请各省、市、自治区积极进行试点或扩大试点。出售给个人的，可以一次付款，也可以分期付款。一次付款的，价格上要受优待；分期付款的，利息要低些。新建住宅，也可以出售给自建住宅困难较多的中小企业，但应收回基本建设计划指标和主要材料。所需资金，可用国家补助和地方自筹投资进行安排。
（二）编制和修订城市住宅建设规划
各地凡是没有编制住宅建设规划的，要根据１９８５年城市每人平均居住面积达到５平方米的要求和国务院〔１９７８〕２２２号文件规定，结合本地的实际情况，编制好１９８１年至１９８５年的住宅建设规划，纳入本地区国民经济长期计划。已经作了规划的，根据近两年来的发展情况，可作些必要的补充和修订。对住宅建设的资金来源、构成，在国民经济计划中应占多大比例，要进行调查研究，提出方案。长远规划要有分年实施计划，并列入年度基建计划，付诸实施。１９８１年住宅建设计划，要早着手编制。按照中央〔１９７８〕１３号文件规定，从１９８１年起，要确定适当的投资比例，列入计划。
（三）要抓住宅建设短线材料的生产和供应
各种自筹资金建设住宅所需材料，由地方统筹安排。要清仓查库，充分利用积压物资，加工改制并推广一些行之有效的其它代用材料。也可用自筹资金建设一些工厂，生产建筑材料，以弥补计划供应的不足。要因地制宜，就地取材，充分利用煤矸石、粉煤灰等工业废料作墙体材料。要加强施工现场管理，降低材料消耗。木材要实行综合利用，推广提高木材利用率的经验。
（四）加快建设进度，提高竣工率
要抓住加快进度的几个关键环节，做好工作。
认真做好建设的前期工作。住宅建设必须严格按照城市规划进行，要有周密的、远近期相结合的布局规划，不要搞见缝插针。成街成片建设的住宅都要有小区规划，把绿化面积和必需的生活、文化设施安排好。小区布局要力求适用、经济、为居民创造方便的生活环境，既能适应目前的要求，又能照顾将来发展的需要。要确定合理的建筑密度，并保留一定的预留地。
抓早抓好征地、拆迁工作。要推广重庆等城市征地、拆迁的好经验，做好说服动员工作，政策兑现，树立信誉，不留后遗症。要十分注意节约用地，尽量不占良田、菜地。
设计要切实贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则，提高设计质量。设计既要标准化，又要多样化，适当讲究艺术性，防止千篇一律，没有特色。要安排好户室比，确定合理的利用系数。考虑住宅结构、用料、层数、层高时，既要技术先进，又要经济合理。继续开展住宅设计方案评选活动，努力提高设计水平。
今后，住宅设计和施工，都要逐步实行合同制，有关各方要严格履行合同，负起经济责任。要大力开展增产节约活动，狠抓节约，杜绝浪费，把消耗降下来。各省、市、自治区要根据实际情况，实事求是地提出降低住宅造价的指标。凡是降低造价达到要求的，应给予适当奖励。
要抓好工程质量，坚持“百年大计、质量第一”。各地住宅建设公司和各施工企业，都要进一步建立、健全质量检查制度，严格把好质量关。在保证质量的前提下，１９８０年争取把竣工率提高到６０％以上。
（五）狠抓配套工程建设，提高交付使用率
组织住宅建设，不能单独追求建筑面积完成的数量，从编制计划的时候开始，就要注意搞好配套工程。对过去已经竣工而不能交付使用的住宅，要进行一次检查，尽快补上配套工程缺口，交付使用。
住宅小区内的商业服务行业基层网点、托儿所、幼儿园、卫生站和道路、给水、排水、供暖、供电设施的建设，主要应会同有关单位统筹安排解决，必要时也可以从住宅建设投资中列支一部分。住宅小区同街道相衔接的临街商业等公共建筑，以及住宅小区以外的文教卫生、商业、服务行业和道路、给水、排水、供暖、供电等工程建设，应由各主管业务部门负责。人防地下室建设，要按照中央有关文件的规定安排。
（六）切实抓好新建住宅的分配工作
要首先解决无房户、拥挤户和居住条件太差的住房问题。在住房分配上，必须坚决反对不正之风，把住房分配方案交给群众讨论。今后，检查房产住宅工作的成绩，要把解决了多少无房户、缺房户的住房问题，作为一条重要标准。各市房产住宅部门要把住房分配情况，实事求是地进行总结，逐级向上报告。这项工作，请各省、市、自治区主管部门认真抓起来，并在每年第一季度向总局报告一次。
（七）大力加强房产管理和维修工作
各地房管部门要一手抓新建，一手抓管理、维修，充分发挥现有房屋的作用，房管部门要积极创造条件，有计划有步骤地扩大统一经营管理面。《关于加强城市公房管理工作的意见》，经过会议讨论，总局拟于修改后发到各地试行。各城市必须采取有效措施，把现有房屋及其附属设施维修保养好，尽量延长房屋使用年限，确保正常使用和居住安全。维修材料、设备要列入国家和地方的物资分配计划，保证供应。要尽量利用旧料、废料和代用材料。房管部门直管公房所需的维修资金，房租收入不敷支出者，不足部分，可由城市维护费中补贴。
城市房产住宅建设工作，涉及千家万户，同人民生活息息相关。尤其是，当前住房严重紧张，已成为国民经济中一个突出的薄弱环节，必须加强领导，搞好工
作。国务院在〔１９７９〕７０号通知中明确规定，国家城市建设总局或负责住宅建设和房屋管理（包括私有房产）工作。省、市、自治区城市建设局和各级城建、房产部门，都要在地方党政领导下，把这方面工作担当起来，建立健全必要的管理机构，在建委和有关部门的大力支持下，千方百计，广开门路，多筹资金和材料，努力使今明两年竣工的住宅面积保持１９７９年的规模，并力争超过。
１９８０年４月１６日
篇四：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
中国房地产年度备忘录
————第一段：1978——1989————
1978年
理论界开始提出开始提出住房商品化、土地产权等观点，为我国房地产的起步和发展奠
定了理论基础
9月，全国城市建设工作会议在北京召开，会议传达了邓小平同志关于解决住房问题的重要讲话
11月11日至14日，邓小平访问新加坡，听取新家坡住房与发展局局长范德安关于公
共住房计划情况的介绍，并登上该局22层半大楼顶层，鸟瞰新加坡的普通住宅小区。
1979年
1月，受中央指示，袁庚率领招商局开发宝安县蛇口工业区，这是深圳特区最早期的建设，也开启了中国改革开放的序幕。
3月12日，国务院发出通知，中共中央批准成立国家总局，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。
7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资经营法》提出了“土地使用费”的概念，可以出租批租土地给外商使用。
12月21日，我国第一个商品房小区——东湖新村在广州开工建设。
1980年
3月13，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。
6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，我国正式实行允许住房商品化策略。
7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。
11月，由国家建筑工程总局和中国人民建设银行总行联合签署了《关于组建中国房屋
建设开发公司的报告》，上报国务院。这个报告明确提出了“试行住房商品化”这一崭新的命题。
1981年
1月16日，国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司（中房集团前身），肖桐任董事长。
3月，东湖丽苑全国首创引进物业管理，拉开了中国物业管理行业发展的序幕。5月，深圳东湖丽苑第一期交付使用，同时物业管理公司成立，这是我国第一个对商品
房实施综合性管理并提供有偿服务的小区。
国内四大商业银行各司其职的专业银行体系形成，“金融地产”概念出现。
1982年
1月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》施行，深圳在全国率先召开土地使用费4月，国务院原则同意《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。
5月4日，国家城市建设总局、国家建筑工程总局、国家基本建设委员会的部分机构和
国务院环境保护领导小组办公室合并，成立城乡建设环境保护部。
7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。
8月，湖南省出台《关于修建干部职工住房的意见》，提出“一定要积极而有计划地修建干部职工宿舍，逐步改善居住条件”
12月，第五届全国人大第五次会议通过新的《中华人民过宪法》，其第十条规定：“城
市的土地归国家所有”。
1983年
2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，要求试办购买住房储蓄、修房储蓄等业务。
5月，经国务院批准，呈现建设环保部发布《城镇个人建造住宅管理办法》，从法律上赋予城镇居民个人建造住宅的权利。
12月，国务院办法《城市私有房屋管理条例》，该条例成为我国在新中国成立以来第一部保护城镇私有放缩有权、规范私有房交易的法规。
12月，中国住宅问题研究会（现为中国房地产研究会）在北京成立。
1984年
3月，深圳国际贸易中心大厦施工单位创造了三天建成一层楼的我国建筑史上的新纪录，成为享誉中外的“深圳速度”的象征。
6月，国务院批准试点城市施行“公有住房补贴出售”。
7月，城乡建设环保部和国家统计局联合发布《关于开展全国城镇房屋普查的通知》，确定在1985年组织开展全国城镇房屋普查。
月，国务院决定：“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售”。建设部出台了《关于城市建设综合开发公司暂行办法》。
9月，王石组建深圳现代科教仪器展销中心，即日后的万科企业股份有限公司。12月，党中央办公厅、国务院办公厅发布《关于加快落实华侨私房政策的意见》。
1985年
1月，全国住房租金改革领导小组成立。
6月，《中华人民共和国土地管理办法》颁布，我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初级阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。
6月，中国人民大学创办土地管理专业。9月，中国房地产业协会成立。
12月，我国第一部记载当代建筑业（1949—1984）发展历程与建设成就的大型工具
书《中国建筑业年鉴》出版。
1986年
1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，决定成立国务院住房制度改革领导小
组和领导小组办公室，落实邓小平同志提出的出售攻防、调整租金，提倡个人建房买卖的改革总体设想。
2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展新中国成立以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。
6月，全国人大通过《中华人民共和国土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。
8月，深圳特区涉外房屋的房产证、产权转移登记手续该由是房地产管理局办理。
10月，《上海市中外合资企业经营企业土地使用管理办法》颁布，对外商投资企业收取土地使用费，这是上海市第一次对土地进行有偿使用。
10月，深圳华侨城建设全面动工。4.8平方公里的土地上将崛起世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等一批深圳“名片”，开创旅游地产新模式。
1987年
1月，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。4月，国务院提出土地使用权可以有偿转让意见。
7月，武汉房产交易市场正式开业，它是国内第一家专为房屋买卖主顾提供洽谈业务的是及固定场所。
8月，以提高房屋发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。8月，国家计委、建设部、国家统计局联合发布《关于加强房屋建设计划管理的暂行规定》，决定将各地区的商品房屋建设纳入国家计划。
11月，国务院批准在深圳、上海、天津、广州、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市率先公开拍卖了一块国有土地的使用权。
1988年
1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。
2月，国务院批准印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施办法》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段
4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了“土地
不得出租”的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。
5月，第七届全国人民代表大会第七次会议通过《关于国务院机构改革方案的决定》，撤销城乡建设环保部，设立建设部。
7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。
11月，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1989年
6月，深证市政府批准实施《深圳经济特区房屋发展纲要》。《纲要》的主导思想就是建立后来被概括为“双轨三类多价制”的住房供求和保障体系。
7月，上海市公布《新建商品房屋注册登记暂行规定》。8月，我国第一家房地产交易所——深圳房屋交易所正式成立。
11月，城乡建设环境保护部发出《关于城镇房屋所有权登记中涉及政策性问的原则意见》。
11月，深圳将过去的土地使用权证与房屋所有权证合一发放《房地产证》。这是全国
首次实行房、地同意登记、两证合一，标志了深圳顺里完全了从土地、房屋分离登记发证到房地合一登记发证的重大改革。
11月，国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该《规则》指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、·集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。
12月，全国人大本部《中华人民共和国城市规划法》。
1990年
4月，党中央、国务院宣布开发开放浦东的重大决策：原则上，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策，并将浦东作为今后10年中国对外开放的重点。
5月，国务院下发《对建设部、国家测绘局与国家土地管理局有关职能分工的意见》，对建设部部分职能作了如下定义：“建设部主管城市建设工作，负责城市的规划管理、房政管理与房地产产业的行业管理，并根据城市规划实施城市土地开发利用管理”。
8月，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押作出系统规定：居住用地年限为70年；工业用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限为40年。
12月，建设部发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，这事我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法明确了“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一直的原则”。
1991年
1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，这是我国第一家上市的房地产企业
3月，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案。
5月，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海初步形成了住房住房制度改革的基本框架，即“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”，其核心是建立公积金制度。上海市的这个住房制度改革方案的实施在当时对全国房改产生了巨大而深远的影响。
⒌月，深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗，也是中国首宗房产抵押公开拍卖。
6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》。
10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开，房改进入一个新的发展阶段。
12月，中国第一个业主管理委员会——深圳万科天景花园业主管理委员会成立。
1992年
5月，上海住房公积金发放了我国第一笔个人购房贷款。
6月，北京市政府公布《北京市住房制度改革方案》以及其他7个配套办法，并于7月1日全面实施。
9月，经国家新闻出版署批准，《中国房地产报》（《房地产开发报》前身）成为正式报纸，全国公开发行，这是迄今为止我国房地产行业的唯一行业大报。
11月23日，我国第一家上市民营房地产公司——海南新能源股份公司发行的流通A股在深圳证券交易所上市交易，股票代码：111502。
1992年，万科跨地域经营扩展迅速，上海、青岛、天津等地项目顺利进行，为公司的规模化发展奠定了坚实基础。
1993年
1月，《中国房地产报》（《房地产开发报》前身）面向全国公开发行。
1月，经国务院批准，“中国房地产开发总公司”更名为“中国房地产开发集团公司”，同时以“中国房地产开发集团公司”为核心，组建“中国房地产开发集团”。至此，中国房地产开发集团在全国145份城市中拥有178家企业。
6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制釜底抽薪控制银行资金进入房地产。
6月24日，中共中央，国务院印发《关于当前经济情况和宏观调控意见》，针对房地产出台16条调控措施，首次对房地产市场进行大规模清理整顿（自此以海南地产为代表的中国楼市泡沫破灭）
7月，深圳市人大通过《深圳经济特区房地产转让条例》，该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确了商品房预售条件，深圳成为中国最早推行商品房预售制度的城市。
11月，国务院房改领导小组在北京召开第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的明确思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
11月，《广东省房地产开发经营条例》颁布。
12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
1994年
2月，上海开始实施蓝印户口制度。
4月，北京市房地产交易市场成立。
5月，中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。
6月18日，深圳颁布全国首个地方性物业管理法规《森整经机特区住宅区物业管理条例》，对国家物业管理立法起到了先行先试的作用。
7月5日，《城市房地产管理法》颁布（1995年1月1日实施），这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的跌入不重要法规，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况足部走向房地产一体立法。
7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度正式改革之路。
9月，建设部制定《康居工程实施方案》，解决中低收入人群住房困难。
11月15日，建设部颁布《城市商品房预售管理办法》，从立法上对商品房预售制度加以确
认。
1995年
1月，建设部公布《城市房地产开发经营管理暂行办法》。
1月，赴欧家兔地居、国家体改委下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，对土地使用权登记做了相应的规定，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果在办理土地使用权变更登记。
3月，王志纲在广州创办王志纲工作室，提出建设中国特色的商业思想库。生平第一次为自己开价，创策划收费“天价”，中国的策划人从此有了收费标准。5月1日起，北京市对房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可制度，没有此证房产不可销售。
1996年
2月，《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台，贷款期限为1——10年。
2月，《城市房地产中介服务管理规定》出台。
6月，深圳标志性建筑——地王大厦举行落成仪式。这座高384米的亚洲第一高楼，不仅成为深圳不可或缺的城市符号，也翻开了中国商业地产的“新地标”概念。
7月28日，上海市长宁区挂牌成立了全国第一家区域房地产交易中心。
8月，厦门市政府颁布《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。
12月1日，深圳市规划国土局在全国率先实行了“窗口式”办文制度，迈出了中国推行行政制度创新的重要步伐。
我国开始启动住房抵押贷款。
《中国房地产市场年鉴》创刊，这是全面、系统、客观反映与真实记载一年一度中国房地产市场发展状况的综合资料年刊
1997年
4月28日，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款试行办法》，其中贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。
5月，北辰实业在香港挂牌上市，这是登入港股的第一家内地房地产企业。
6月，万科增资配股募集资金3.83亿元，重点加大深圳市场的投资开发。一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。
8月，北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济的新增长点，住宅开发真正成为支柱产业。
8月，为规范土地管理，深圳市创新性地实行了以电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度，即增加了地价测算工作的透明度，也大大提高了地价测算的工作效率。这一制度被称之为“阳光地价”。
10月，建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》，该办法是对《城市房地产管理法》具体
条文的细化。
10月，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾，教训深刻。
11月1日，国家主席江泽民签署命令，颁布《中华人民共和国建筑法》。
1998年
3月10日，国土资源部成立。
5月，中国人民银行正式推出《个人住房贷款管理办法》。
7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是一个划时代的文件，开启了我国住房制度正是改革之路。
10月，以回龙观、天通苑、建东苑为代表的19个首批经济适用房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。
11月，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要作用，被媒体誉为“引发地产经营革新的举措”
1999年1月，建设部出台《关于1999年向职工出售住宅楼房的价格及有关政策的通知》，规定自1999年1月1日起，出售共有住宅楼房取消标准价，一律实行成本价。
2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费品信贷的指导意见》，此后，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动
5月，万科、万通地产和河南建业等一批在中国市场影响力的房地产企业在北海共同发起成立“全国房地产策略联盟”，后改名为“中国城市房地产开发商协作网络”（简称“中城房网”）
10月，深圳市政府颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，从2000年1月1日起。职工将所购安居房补交全成本微利差价和缴纳有关税费后，便可拥有全部产权，并可进入市场交易。深圳住房商品化、社会化由此迈入一个新的阶段。
11月，上海市财政局发布《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》，规定从2000年1月1日至2002年12月31日，廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税和所得税；捐赠的廉租住房免征营业税。
6月，以莫天全为主要创始人的搜房网正式成立，这是中国第一个跨地域房地产垂直门户。
《中国房地产统计年鉴》创刊，这是真实记载中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。
篇五：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
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1980年至今我国出台的房地产政策回顾
1980年6月，中共中央、国务院批准了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化政策。
1983年5月，城乡建设环境部发布《城镇个人建造住宅管理办法》赋予城镇个人建房的权利。
1983年底，国务院颁布《城市私有房屋管理办法》第一部保护私有房屋所有权,规范房屋交易的法规。
1984年8月2日，国务院批准《关于外国人私有房屋管理的若干规定》。1984年9月18日，国务院发布《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，提出建立城市综合开发公司，对城市土地，房屋实行综合开发。
1985年4月8号，国务院发出的《关于控制固定资产投资规模的通知》。
1985年4月国务院批转人民银行《关于控制1985年贷款规模的若干规定》，控制经济过热。
1987年颁布了《城市规划法》。
1988年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。,确定了房改的目标、步骤和主要政策,对全国房改的工作进行了部署,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
1988年6月，全国人大常委会出台《土地管理法》规范建房、城市建设、土地管理。
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1988年7月，人民银行发出了《关于进一步加强宏观调控,严格信贷资金管理的通知》,提高法定存款准备金,从12%提高到13%。
1988年国务院办公厅发布了《全面推进城镇住房制度改革的意见》至此,全国的土地有偿使用、房地产综合开发、房地产交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性进展。
1988年《宪法》修订后,《土地管理法》进行了修改规定国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让,国家依法实行土地有偿使用制度。
1988年建设部发布了《关于建立和健全房地产交易市场管理的通知》。
1989年，建设部颁布了《城市综合开发公司资质等级标准》和《全国房地产开发企业升级实施办法(试行)》，房地产综合开发纳入规范管理轨道。
1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》,在继续提出合理的调整现有公房租金、出售公有住房的同时,强调实行新房新政策。
1991年10月,国务院召开全国第二次住房制度改革工作会议,随后批转了国务院住房制度改革领导小组起草的《关于全面推行城镇住房制度改革的意见》,提出从改革公房低租金着手,将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。
1992年颁布了《城市房地产市场估价管理暂行办法》、《商品住宅价格管理暂行办法》等，使房地产市场交易和管理逐步走上法制化
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轨道。
1994年7月，全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产方面的一个重要基本法,标志房地产法律、政策体系建立起来。
1994年7月发布的国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对进行城镇住房制度改革的根本目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。
1995年2月6日,国务院办公厅发出《转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知》,旨在解决国有大中型企业职工和大中城市居民住房困难的安居工程正式开始运行。
1997年，全国人大常委会颁布的《中华人民共和国建筑法》继续完善法律、政策体系调控性政策。
1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号。进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
2000年国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》,建设部和国家工商修订完善《商品房买卖合同示范文本》《房产测量规范》逐步制定市场交易的相关规范。
2002年5月9日,国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,
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要求从7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交。
2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，国发(2003)18号
。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，能提高居民住房水平，促进消费，扩大内需，拉动投资增长。
2004年3月31日，国土资源部、监察部发布《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》，国土资发(2004)71号
。8.31大限，提高拿地门槛，抑制囤地：要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后，所有经营性项目用地须公开竞价出让。
2004年7月底,国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知,提出物业服务收费实行明码标价建立物业管理规范制度。
2005年3月26日，国务院办公厅发布《关于切实稳住住房价格的通知》，首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。
2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等部门发出《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，国办发(2006)37号。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入
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全额征收营业税；保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国发(2007)24号。
强调加强廉租房、经济适用房建设；建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。
2008年12月8日，中央经济工作会议
要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
2009年5月27日，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国发(2009)27号
。普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
2010年1月10日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，国办发(2010)4号。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应；严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国发〔2010〕10号
。坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给，加大保障房建设。
2010年12月12日，中央经济工作会议
要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市
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场调控工作有关问题的通知》，国办发〔2011〕1号。进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
2011年12月14日，中央经济工作会议
坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展
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篇六：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
我国住房制度改革的发展历程（1978-1991年）
作者：康天锦
来源：《中国房地产·学术版》2020年第05期
编者按
我国城镇住房制度改革从1978年邓小平同志第一次发表相关讲话开始，至今已经40余年。40多年来，我国住房制度改革不断探索、深化，房地产行业发展也极大地改善了人民群众居住条件，推动了国民经济发展和居民家庭财产的增加。1978-1991年是住房制度改革的发端，改革开放的一大经验就是试点，摸着石头过河，房改同样是从试点探索开始的。康天锦老同志是那个时代的亲历者和参与者，在不同岗位上见证、推动我国住房制度改革发展，长期以
篇七：1980年3月全国城市房产住宅工作会议
《中国房地产》大事记（1980-2020年）
作者：
来源：《中国房地产·综合版》2020年第10期
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